一片舊樓倒下去，一群富翁站起來。
深圳最大的舊改項目白石洲舊改（又稱沙河五村舊改，沙河五村是指新塘村、上白石村、下白石村、塘頭村以及白石洲村）的初步補償方案顯示，貨幣補償的標準是2.8萬元／平方米。而實際上，在舊改預期的加持下，白石洲的小產權房交易市價已達4.2萬元／平方米。
家華是新塘村村民，在白石洲擁有1棟超過1000平方米的出租屋，以4.2萬的市場單價計算，對應的價值將近5000萬元。而在2001年時，這棟出租屋的建造成本約為40萬元，即使撇除這些年賺取的租金不計算，浮盈也高達124倍。
如能順利開拆，在深圳崗廈村、蔡屋圍、大沖、廣州獵德村和楊箕村等城中村的上演過的財富神話，將同樣降臨在白石洲村民／業主身上。
白石洲，深圳最大的城中村。
地處南山區，它不僅因為出租屋眾多、住房廉價而聞名，還因為其特殊的地段，與華僑城豪宅片區比鄰，旁邊是益田假日廣場(在售房源)，南北縱橫深圳“主動脈”深南大道，西至沙河東路，順接科技園，東連歡樂谷、世界之窗等標誌性建築物。
”
白石洲以0.6平方公里土地，承載了近五萬套出租房，容納了15萬人口，這裡匯聚了形形色色的人。絕大部分從外地來深圳的人都有過一段或長或短在白石洲生活的記憶。這裡便是一個微縮的小深圳，如果有一天這裡完全拆除，將埋藏著多少人的青春故事？
從2005年起，白石洲舊改的消息間歇性發酵。終於，它將蛻變成為現實。
白石洲片區早有多家大型開發商進駐，並已實施改造。共分為四個單元開發，包括沙河五村城市更新單元、深業世紀山谷城市更新單元、鶴塘小區(在售房源)-沙河商城改造項目、白石洲南區項目；雖進展不一，但是都承載著城市空間的優化作為目標。
1
拆賠前夕賣掉一層出租屋
今年3月底，農克慶把白石洲的一部分房子賣了。深圳最知名的城中村白石洲舊改在即，但他不想等了。
農克慶不是村民，是外地人。他的父親在上世紀90年代，與白石洲片區內的塘頭村村民合資建房，建成後分得一層。一層又分為數間，出租出去。後來，農克慶母親又在白石洲買下其他房產，“那個年代小產權房交易是件很平常的事。”
記者採訪期間，多名白石洲出租屋業主提起上世紀90年代末、本世紀初，白石洲建設的粗放。
“那時候村裡的人都沒錢搞建設，很多在’大逃港’期間跑到香港去後來變成港籍的村裡人也回來蓋房子，甚至還有很多別的省份的外地人，你出錢，我出地，建好的房子就拿來分，或者賣出去一部分，什麼形式都有。”熟悉村史的70後白石洲人曾鎮回憶，農場出身的白石洲有較為沉重的發展歷程。
家華也有相近的表述。“我媽當年蓋房子，都不敢蓋太多，怕沒人租，當時白石洲還很荒涼，我家最後只蓋了1棟一共1000多平，現在想想都後悔。”家華鄰居家的出租屋有2000多平，而他的親叔叔有三棟。
在曾鎮看來，白石洲的發展同樣經歷了滄海桑田的變幻。“以前白石洲南區京基百納廣場是一片海，而北區的江南百貨所在地原是個小水塘。”
家華回憶，“我上小學的時候，大概是2000年出頭的一段，白石洲到處都在蓋新的房子，地上都是建築材料的碎渣、瓷片。”
白石洲的建設與深圳城中村的發展脈絡大致相同。在深圳從事城市規劃工作的一名研究人士指出，深圳城中村的發展可大致分為三個階段：上世紀80年代是城中村出租屋建設的萌芽階段；90年代至2004年是瘋狂建設年代；而2004年後政府查違，城中村建設基本定容。
回到農克慶身上，他以4.2萬元／平方米的價格賣掉塘頭村的一整層出租屋。這個價格遠高於深圳小產權房的平均價格，已可與深圳龍崗區的商品房價相媲美，除了白石洲的位置良好，當然包含了舊改的預期。
農克慶的考慮是，“談賠償到返遷起碼要十年以上，但現在賣了這筆錢如果按照最保守的5%的年收益，到十年後會是個不少的數目。”他認為，“跌不跌不敢說，後面的房子不可能大漲了。”
討論投資決定不可避免地涉及到對未來行情的判斷，說白了這是一場房價空軍和多軍的思想決鬥。
不過更準確地說，農克慶做的是兩手準備，出了父親的一層房子後，他還持有母親買來的同樣位於白石洲的房產，至於數量，他不願透露。
2
耕樓浮盈124倍
記者瞭解到，白石洲舊改的消息，由白石洲股份公司直接通知村民／業主，遵循從多到少的順序，手上擁有一棟以上的村民／業主們先通知，不足一棟的散戶通知在後。
一名深度介入白石洲舊改的人士對記者解釋：“預計白石洲舊改的確權要持續較長時間。因為很多民房涉及合資方，不少業主在外地，要把他們叫回來，把權屬理清楚，不容易。”
在權屬較為簡單的新塘村，確權工作已經展開。4月，家華一家便收到房企派發的《沙河五村城市更新確權指引》。5月時，家人拿走他的身份證，“要去確權籤協議用”。
而農克慶接到來自白石洲股份公司的關於確權的舊改消息已經是5月底。“但我們一棟樓房東沒有到齊，所以還沒辦法確權，現在還在等通知。”
家華家裡有一整棟出租屋，超過1000平方米，如果按2.8萬元／平方米的貨幣補償標準估算，對應的價值近3000萬元，而按照農克慶出售的每平方米4.2萬的價格估算的話，價值達5000萬元。
家華回憶，這大概是2000年、2001年左右。這一棟1000多平的房子，當時建造的成本價是40餘萬。17年過去，撇開這些年的房租收入不計，按市場價計算浮盈12400%。
建成後的價格估算將更驚人，隔壁大沖舊改華潤城的價格已達9萬元／平方米。某司對白石洲舊改給出的初步補償方案分為兩個部分，2.8萬元／平方米的貨幣補償；或物業補償。物業補償的拆賠比在1:1.03－1:1.2之間，單層磚瓦房的老祖屋是1:3.5。
業主們普遍更願意選擇物業補償，也普遍對目前賠償方案中的拆賠比不滿意，這也正常，爭取個人利益最大化是人性。
農克慶感嘆：以前土地不值錢，房子也沒人要，誰會想到現在這樣。
城市發展推進，框架拉大，城市化之流淹沒城中村，此間，以土地為載體的房地產狂飆突進，有土地房產的人士站上潮頭。
食租階層意氣風發，離逍遙生活很近，離經濟壓力很遠。用家華的話來說，“包租婆（公）們有租收的時候查查電錶水錶，沒租收的時候打打麻將。”
不過年輕的“拆二代”並不願重複上一代的生活。農克慶住在寶安區，在福田區上班，他通過網絡收房租，很少去白石洲，打麻將會犯困，過不慣傳統包租公的生活。“很多人還是在努力上班，想過充實點的日子，不想行屍走肉。”
家華認為，白石洲舊改好的是舊改後環境將大大改善，陽光將灑遍原來密不透光、汙水橫流的白石洲。
根據深圳市規劃國土委南山管理局發佈的消息，白石洲舊改更新單元用地面積為48萬平方米，計容建面達348萬平方米，超越此前的大沖舊改，是深圳最大的舊改項目。其中包含住宅125萬平方米、商辦物業216.5萬平方米、包括幼兒園和養老院在內的公共配套設施6.5萬平方米，還有1.8萬平方米的社區體育活動場地用地。
貨幣補償：
永久性結構建築：住宅補償按照城中村改造規定以每戶480平方米的相應功能面積補償給村民，超過補償面積的剩餘拆遷面積實行貨幣補償。
臨時性建築及附屬物：拆遷工程費：30元/㎡
臨時安置補助費：三年之間：住宅以18元/㎡/月，商業以80元/㎡/月
結局：南光城市花園已經成熟，村裡戶戶都是千萬富翁。
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