什麼叫剛需？剛需是指買300萬到500萬房子之間的家庭。三房是標配。
假如你只買得起60萬到150萬之間的房子，那種叫上車族，不叫剛需。
假如你買得起700到1000萬之間的房子，那種叫改善族，也不叫剛需。
後面兩種人，改天另外寫文章探討，這篇只談論剛需。
一、我們為什麼要買房？除了自住這一重要傳統觀念之外，買房是你分享這個城市發展紅利的最佳途徑。
深圳存在明顯的版塊輪動效應，每年，都有不同版塊的房產，成為當年房價上漲的黑馬。
倘若你能精準的把握深圳的版塊輪動，你就掌握了，財富的命脈。
所幸，未來5年，深圳房產最大的財富秘碼，就是剛需房的崛起。
二、300萬到500萬買三房。首選原關外。
關內鹽田是個尷尬的存在，由於交通問題，理論上，鹽田只有海景豪宅才有投資價值。
那是土豪們的菜，而且投資週期過長，短期不碰的好。
南山基本勾不上。
福田羅湖能夠上車的，基本就是老破舊，房子本身已經沒有升值潛力，只能依靠地段升值。
因而升值潛力差，未來5年，不建議剛需購買此類物業。
三、剛需記住一句話：未來5年，剛需最大的風口，就是城市副中心的崛起。
寶安跟龍華已經用血淋淋的事實告訴你：還看不起關外，你將喪失鉅額財富！
未來5年深圳樓市最大的風口：深圳原關外，地鐵口，新房次新房，4字頭，剛需房，大概率打出暴擊。
首先，地鐵改變都市格局。地鐵11號線開通之前，福永沙井沒人看，一開通，好多人跑去跪舔。
剛需族最大的悲哀：永遠後知後覺！
地鐵11號線開始建的時候，其實就應該佈局。不過很多剛需看不上，沒地鐵，去關內遠，不買！
好，地鐵一開通，去市內的交通瓶頸不存在了，立馬跑來接盤，讓之前佈局的投資客，躺著賺一波。
說你什麼好？
四、未來5年，深圳最重要的一條地鐵：14號線。
14號線將極大扭轉深圳東部樓市格局，至少讓整個東部的房價，上漲百分之30。
現在看不起東部的深圳人，地鐵開通之後，又是去跪舔，去接盤的命。
剛需的悲哀，是永遠不會從歷史中吸取教訓。
未來5年，深圳剛需房最大的風口，就是地鐵14號線沿線。
五、然後我們重點看看這個表。
這個表，是未來政府，16個重點發展區域之一。
熟悉Kenny文章的讀者都會知道：這個表，在Kenny的很多文章中都會出現。
理論上，這16個片區的房子，都可以買，根據你的資金量來規劃。有錢肯定深圳灣，沒錢就坪山。
至於表上沒有出現的片區，不碰的好。
同時，這16個重點發展區域，也有主次之分。雖然都是重點發展區域，但受重視的程度不一樣，砸錢的程度不一樣，未來可是天與地的財富差距。
六、拿平湖跟大運對比。
平湖有什麼，地鐵10號線，同時一個前海後陸的概念。
平湖才砸了多少錢，當然，地鐵10號線能讓平湖妥妥漲一波，至於跟大運比，就等於拿羅湖跟前海比。
大運是什麼地方？東進龍頭。
全國最高樓700米所在，20所國際大學城所在，地鐵3、14、16線所在，未來還有地鐵21號線，有軌電車。
5條交通樞紐，比福田車公廟還多一條。
未來，深圳東部房價的至高點，就在大運新城。大運四神盤，是大運最先突破10字頭的樓盤。
而從大運四神盤你就應該知道，投資房產，究竟是選地鐵好，還是學位好。
一個龍崗外國語，奠定大運四神盤永遠的王者地位。而品質更高，地鐵口的星河時代，註定只能仰望大運四神盤。
可悲的是，2013年開盤的星河時代，當時的價格還比四大神盤貴。
七、同時為那些可悲的龍崗盲感到悲哀，現在深圳依然很多人，看不起大運、龍中、坪山這三個地方。
這些人，跟當年羅湖人叫南山鄉下的人，沒有本質區別。
未來5年，大運幹掉羅湖。但是10年後，羅湖2500億舊改完成，羅湖會讓大運知道，你大爺還是你大爺。
但是以5年為週期，投資大運，龍中，乃至坪山，大概率跑贏羅湖。
2015年，綠景大公館，全深圳漲幅第二；陽光天健城，全深圳漲幅第七。
2014年底，陽光天健城36、44平米的小戶型，成交價大概22000左右，目前普遍70000多，漲幅驚人！
投資房產很重要一點：投資回報，跟地段好，沒有必然關係！明白這點，你就在房產投資這塊入了門。
否則，大家都買南山的房子好了，還研究什麼房地產！
同樣是2015年，坪山的房價漲幅，位於全市首位。14000開盤的京基，現在售價38000。
當年同等價格買福田羅湖老破小的，撐死了就翻一倍！
八、無論怎麼東進，10年，20年，30年後，寶安還是力壓龍崗！但不代表，投資龍崗，回報率跑輸寶安。
投資房產，回報率跟地段好壞，沒有必然關係。
如果佈局深圳西部，未來5年，重點佈局地鐵12、13號線 沿途物業，儘可能挑單價便宜、房齡較新的樓盤買入。
對於剛需盤而言，大面積，低單價，等待地段質變，永遠是必勝寶典。
同樣360萬總價，關內買45平米，關外買90平米。
單價8萬翻一倍困難，單價4萬翻一倍相對容易。
同樣每平米漲10000，關內賺45萬，關外因為面積大，賺90萬。
所以未來5年剛需房最大的風口，就是城市副中心的崛起。
深圳的每一片土地，最終的命運，就是遍地黃金。
九、羅湖再怎麼落魄，25年以上的房子一樣有人要，城市副中心未來5年再怎麼牛逼，20年以上的房子看都沒人看。
關外買2手，儘量買10年以內的次新房。同時重點關注一個戶型，89平米4房。
2胎放開，4房才是剛需。但因為政府打擊高贈送，市場上所有89平米4房，已經絕版，非常稀缺。
因此投資2手房，重點留意此類物業。
最好在地鐵沿線，最好附近有學校，最好現在那學校還不出名，但是將來大概率成為名校。
這樣的房子，投資回報率，遠甩關內老破舊幾條街。
十、雖然接下來5年，重點關注地鐵14號線沿線物業，但是布吉橫崗不碰得好。
首先，這2個地方都不在政府重點投資範圍，沒有新錢湧入，房價漲幅慢。
布吉要發展，起碼拆掉百分之70，路擴大一倍。
但是稍微有點常識，你就知道，這是不可能的。
至於橫崗，一直以來就是夾在龍中跟布吉的三不管地帶，絕對的價值空白地帶。
你看樂城，天天叫囂自己是大運新城，恨不得一步劃入大運，你就知道，橫崗跟大運的差距有多大。
十一、如果
一定要置業布吉，請選石芽嶺，次選小關附近。石芽嶺是布吉難得的乾淨地，還是地鐵14號線沿線，矮子裡面拔將軍，這裡是置業布吉的首選。
注意，是一定要買布吉，這裡是首選。
2014年布吉房價比龍中貴，現在房價已經被龍中超過，隨著東進戰略的強勢推進，未來，布吉房價走勢，大概率跑輸龍中，坪山。
如果從投資回報率看，哪怕買坪山核心區域，投資回報率，大概率跑贏布吉。
十二、未來5年，深圳最大的風口，就是城市副中心的崛起。
未來5年，買關外新房次新房，妥妥跑贏關內老破舊。
但是10年後，關內隨著舊改完成，請大舉迴歸關內，因為站在10年後的眼光看，現在真正的價格窪地是福田羅湖。
但是房產投資，以5年為週期，是最佳期限。
時間太短你賺錢不多，時間太長考驗人性。
因此接下來，剛需們，買300到500萬的房子，請重點留意：
深圳原關外，政府16個重點發展區域之一，地鐵沿線，新房，次新房，4字頭，大概率打出暴擊。
延伸閱讀
房價還得漲
樓市土地市場傳來令人振奮的消息，中國前五個月土地大賣。
在全國累計迎來近200次調控的背景下，土地一級市場熱情逆勢高漲，50大熱點城市前五個月合計賣地1.5萬億元，同比暴漲57.6%。
這場大賣中，二三四線城市是主力，杭州、蘇州奪下前五個月賣地冠、季軍，全國6個賣地破500億元的城市，有5個是二線。
杭州1~5月賣地1391億元，同比漲幅高達246%；蘇州賣地681.8億元，同比上漲77%。
重慶、北京、鄭州、濟南均超500億元。累計賣地收入突破200億元的城市有25個。
另外，佛山、南通、常州、嘉興、湖州、台州、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽、淄博、鎮江、紹興等20個三四線城市全都大賣，截止到5月賣地收入均超100億元。
賣地收入與土地價格上漲也分不開關係。
儘管在土地限價令下，5月份單月，北上廣深一線城市溢價率為0，但火熱的杭州溢價率為35%，整個二線城市溢價率為25%，三線城市溢價率為33%，相比於4月份溢價率環比都上升了10個左右的百分點。
另外，令人驚恐的是，部分二線與三四線城市的土地價格大漲。如荊州、南昌、東莞、惠州和合肥，5月份土地價格溢價率分別為123%、89%、83%、72%和68%。
從以上信息中我們可以得出兩個明確結論：
1、樓市限不住，土地市場依然如火如荼，開發商今年重點佈局二三四線城市。
2、土地市場迎來大賣，土地價格繼續高企，“麵粉”不斷在漲價，二三四線城市的“麵包”價格還將有一波上漲，尤其是杭州、蘇州，以及核心城市周邊的衛星城。
在一線與強二線城市中，土地成本占房價比例高達百分之七八十，二線城市也高達60%，土地貴才是房價高的根源。只有加大廉價土地供應，才能解決高房價，限價限售限購不頂用。
但近兩年下來，各種方法都用盡了，就是不降土地價格，土地非但沒有變便宜，反而越來越貴，只是漲價速度慢下來了，不像過去一樣動不動來個超高溢價率，地王遍地。
地價不降，房價怎麼降？那地方政府為什麼就不加大廉價土地供應量呢？不是他們想不到，而是想到了也做不到。目前，地方政府正承受著三個非常尷尬的處境。
1、新房限價帶來的尷尬。限價太鬆起不到打壓房價的作用，群眾不滿意；限價太過，壓縮了開發商利潤，他們又不買賬，例如成都、北京等地已經有土地開始流拍。
2、土地市場帶來的尷尬。除了北上深等少數擺脫了土地財政的城市外，多數地方政府仍高度依賴賣地收入維持財政運轉，所以土地價格方面必須還得往上漲，但溢價率又不能太高，太高控制不住房價，會有流拍和被約談風險。
3、限價與搖號帶來的尷尬。地方政府的本意，是想通過限價、搖號來壓制市場需求和價格，卻弄巧成拙，導演了一出又一出搶房潮。幾萬人搶幾百套房的場面，已經見怪不怪。
就在地方政府追求動態平衡的過程中，土地市場迎來了大賣，新房市場迎來了搶房，開盤即售罄，中籤率屢創新低。
麵粉在漲價，麵包通過限價搖號變得異常搶手，房價怎麼降？按照正常經濟學邏輯，房價不漲很難！
另外，央行上週也傳來了一個利好房價的消息。6月1日，央行在其官網上宣佈“適當擴大中期借貸便利（MLF）擔保品範圍”，將AA級小微債，AA+、AA級公司債、企業債，優質小微企業債等納入擔保範圍。
這是什麼意思？所謂MLF，翻譯成白話就是大銀行通過抵押高等級債券向央行借錢。
央行這則消息的意思，是說擔保品的範圍擴大，不再只侷限於之前的國債、地方政府債、AAA級企業債。簡言之，就是大中銀行能更便利地向央行借錢了，最終市場上的錢會多起來。
年中是市場資金緊缺的季節，央行擴大MLF擔保範圍，儘管不能說是央行大放水，但的確能聞到貨幣寬鬆的氣味。
綜合上述，土地一級市場、樓市新房市場和貨幣市場三大信號，都在向我們暗示（基本可以說是明示），房價還得漲！
置業大灣區，佈局粵港澳。更多問題和交流加小編v星或者關注房產知識局。小楊為您解惑答疑，一起探討珠三角房產。
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