2017年7月，統計局發佈了一組數據：2016年，我國人均住房面積已經達到了40.8平米，城鎮居民住房面積達到了36.6平方米，農村居民人均住房建築面積45.8平方米。
40.8平米的人均住房面積是什麼標準？
由於各國對住宅面積的統計口徑不一致，平均居住面積無法直接進行比較。但如果按照我國家庭的戶均人數3.02人（數據來源：《中國家庭發展報告》）來推算，我國家庭平均居住面積已經達到123.2平米，家庭平均居住面積超過了荷蘭的115.5平米、德國的109.2平米，遠超愛爾蘭的87.7平米和英國的76平米。
簡單地從數據來看，我國的人均家庭居住面積似乎已經有接近甚至趕超歐洲部分發達國家之意，但這意味著我國的房地產已經達到了飽和，達到了不用再發展房地產的地步了嗎？
答案是否定的！
首先，我們需要通過以下3點來明白這40.8平的平均個人住房面積是怎麼來的。
1.“40.8”只是算術均數
所謂的40.8平的平均數是算術平均數，它是在忽略所有其他因素的基礎上算出來的。對於40.8平的人均住房面積，許多人表示難以接受，直言自己被平均了，更有網友大喊：自己連房子都租不起，何來的人均40.8平？
舉個例子，10個蘋果分給5個人，其中2個人一個分得3個，一個分得4個，其餘3個人每人只分得了1個，按照算術平均數的算法，表面上看是平均每人分得2個蘋果，但實際內部個人擁有蘋果的數量卻存著明顯的差異。
同理，40.8平的算術平均值背後存在著諸多的“不平均”。其實，城鄉住房差異，城市規模差異都會影響這個數據，居民的個人居住面積差異越大，按照平均數統計給人感覺的差異就會越大。
2.自有建築住房數量巨大
自有建築住房簡稱“自建房”，大多來自農村、城中村，我國目前沒有詳細的關於我國自由建築住房數量的官方統計，但四川曾有統計，僅四川一省，自建房佔比就達70%以上。
自建房產普遍具有產權面積大的特點，打個比方，一塊60平米的地塊，戶主可以在這塊地塊上建起5層，總產權面積達300㎡的高樓。而這300多平米也被平均到了個人人均住房面積裡，這樣得來的平均值顯然是不合理的。
3.平均40.8平方米里或包含2成住房空置率
住房空置率指的是，某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。由於各處算法不一、統計難度大，所以目前我國並沒有一個確切的關於住房空置率的官方統計數據。
但2015年5月騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。
相對於國際通行慣例5%-10%的合理空置率，這個數據可能會偏高，甚至超過了國際通行慣例10%-20%的空置率危險係數。
但是我們不可否認的是住房空置率的存在，而且這些空置的房屋已經被分攤到個人居民住房平均值裡。這些空置房或是在開發商的手裡，或是在某些“炒房者”的手裡。
由此可見，所謂的40.8平米的個人人均住房面積是多麼的“不靠譜”，它並不能代表我國房地產已經到達了飽和的程度，相反還折射出了我國房地產行業存在的資源分配不均的問題，房地產在我國依舊是需要大力發展的。
據國家統計局統計，2017年，我國房地產開發企業房屋施工面積781484萬平方米，比2016年的758975萬平方米增長了3.0%，而2016年則又比2015年增長3.2%。
我國房地產開發企業房屋施工面積這幾年呈現逐年遞增的趨勢，那驅使我國房地產開發持續如此大力而平穩的發展的原因又是什麼呢？
小編經過調查後得出以下5個比較重要的原因：
1.城鎮房地產發展不可懈怠
目前我國城鎮人口中，有42.35%是戶籍人口，有58.53%是常住人口。常住人口和戶籍人口的差距大於16個百分點，按中國14億人口來算，中國保守估計至少有2.26億的城鎮流入人口。
這些城鎮流入人口大多為農村流入城鎮務工農民工，雖然他們的住房一部分在原戶籍所在地，但隨著就業的遷徙，他們需要在就業所在地購買和租賃住房，因此這裡至少將會產生2.26億人口的城鎮住房需求。從城鎮化進程來看，未來中國城鎮人口還會增加的，所以，城鎮房地產發展不可懈怠。
2.棚戶區改造投入力度越來越大
說到房地產開發，又怎麼能漏了棚戶區改造。
自棚戶區改造成為中央探討的重要議題以來，全國各地方每年都將棚戶區改造當成了一種指標任務，從2013年到2017年5年內，我國已經在棚戶改造上投入補助資金7153億元人民幣，不可謂不大規模。
在這種背景下，我國屬於棚改性質的房地產遍地生花，欣欣向榮，據住建部統計，截止2016年，我國已完成城鎮棚戶區改造2426萬套、林區棚戶區改造38萬戶、礦區66萬套、景區166萬套。而在未來國家在棚戶區改造上將依舊是多處發力，全國覆蓋。
3.中國的房屋壽命普遍較短
這可不是危言聳聽，據研究表面，英國平均住房質量長達132年，美國74年，日本現在是100年，正在向200年努力。
中國住房平均壽命二十五到三十年，當然這是大大地被農村住房拉低了，農村住房大多質量都比較差，上世紀60-80年代的房子到了現在大多成了危房，需要重新推倒新建。而且中國南北篇幅遼闊，質地差異很大，有些地方受自然災害影響，房屋的壽命也比較短。
而處於安全考慮，這些存在安全隱患的短壽命房屋勢必會被推倒重建，如果說棚戶區改造是國家政策下的住房大變革，那麼農村危房重建則是全民主動參與發起的住房大變革。
4.國人消費水平的提升
隨著消費水平的提高，人們對自己的生活質量也有了更高的要求，在住房上，人們也逐漸開始在房屋類型、區域、小區環境、戶型結構等更細的方面有了更高的追求，其中衍生出了許多從剛需性過渡到改善性的購房需求。相信在未來的日子裡，會有更多的人參與到這種住房需求變化過程中。
5.買房置業是中國長期的文化傳統
雖然“租售同權”已經搬上國策的會議桌，但是買房成家的思想已經根深蒂固的存在於國人的腦根裡，很多購房者可以在A城市租房過日子，雖然買不起A市的房子，但再不濟也要在老家的B市購置一套屬於自己的房產，當成一種歸宿，也當做是一種面子工程。
因此買房成為了國人一個很重要的習慣，而這個習慣也是代表了中國特色的影響房地產發展很重要的因素。
小結
不可否認，我國這幾年的房地產開發取得了傲人的成績，在“數據工程”上讓全世界為之震驚，但數據之後，我國面臨的依舊許多多的住房問題，對於這種數據及其背後暴露出的種種住房問題，我們應該要學會理性地去看待，並且要去堅信，我們的國家始終會持續大力的去開發房地產，從根本上去解決國人的住房問題。
閱讀更多 智屋南寧 的文章
