房小评 中国房评报道 前天
8月9日，富力地产发布了上半年业绩正面盈利预告，截至2018年6月30日，富力地产预计上半年合并利润将较去年同期录得大幅增长超过55%。
根据2017年上半年实现24.8亿元的利润计算，今年上半年富力地产的利润预计可达38.44亿元。
对此预计期内合并利润的增长，富力地产称主要是由于集团于有关期间可确认收入的物业增加以及该等物业的毛利率增长所致。
如果你关注近期房企的公告，就不难发现这个增幅在今年的同行中并不算很令人惊喜。时值半年考到来之际，房企们纷纷发布盈喜，以恒大、融创为首的第一梯队房企，利润涨幅甚至都超过100%、200%。
此外，中型房企中，新城控股归属股东净利润增幅超70%，雅居乐纯利增长超过80%。
是什么让2018年的房企集体“开挂”呢？
按照房地产的结算周期来看，2018年对应结算的基本是在2016年房地产火热时期销售的物业，成交价格与利润都比如今严格调控之下要乐观很多。
而且多数盈喜增幅惊人的房企都来自港股，因为今年新实行的香港财务报告准则第15号，采纳了新的会计准则，让企业已预售未交房的物业提前结转为收入，提前释放了利润。
因此，相比于数字游戏下的利润大增，关于富力，接下来半年报更值得关注的问题有两个，一是资金情况，二是销售额。
大家都知道，今年房地产行业钱紧，这对富力地产来说更是个严峻的年份。
此前，584.3亿元买地冲击规模以及200亿收购万达酒店，使得富力地产负债持续上升，2017年净负债率达近170%，连续3年超过150%。
亟待资金输血缓解压力的富力地产，2018年却遭遇严厉的房企金融监管，多笔融资计划受阻。
2月9日，富力地产公告表示，鉴于近期市场波动较大，取消发行10亿元中期票据；5月23日，富力又取消了10亿元超短融发行计划。5月29日富力地产的一笔60亿元住房租赁专项公司债也宣告中止。
而此前，富力第5次冲击回A股的计划也宣告中止，IPO融资计划失败。
收购酒店集群让富力画下更宏大的蓝图，但富力旗下酒店业务本就一直在亏损，万达酒店短期内也无法带来可观利润，于是房地产销售收入成了富力为数不多可倚仗的资金来源。
今年富力喊出了1300亿的销售目标，内部目标甚至高达1500—1600亿。因为销售规模已经成为房企获得融资的一个重要通行证。
据富力此前披露数据，累计至2018年6月底，富力地产总权益合约销售金额约人民币569.6亿元，销售面积达约441.39万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升47%和50%。截至今年6月底，富力地产已完成2018年销售目标的43.8%。
考虑到房企普遍在下半年推盘力度更大，2018年富力也许终于要实现一回销售目标了?
关于富力地产与销售业绩不得不说的二三事，房小评此前曾撰文【年报季】富力连续三年未完成业绩目标：李思廉又放大卫星！详述过，不妨重温一下。
【年报季】富力连续三年未完成业绩目标：李思廉又放大卫星！
港股上市的房地产企业中有这么一家公司，其老板每年都会在年度业绩发布会上许诺一个业绩目标，然后到跟前却未完成。
如是重复，已经三年！
这家房地产企业名字叫富力地产（2777.HK），这个钟爱许诺业绩的老板就是富力地产董事长李思廉。
毫不例外，3月19日，富力地产在香港举行2017年度业绩发布会，李思廉在其今年营业收入再次未完成年初许诺的业绩目标情况下，竟然再度夸下海口，说富力地产2018年营业收入目标是1300亿元！
壹：完不成的目标
对于上市公司来说，每年的业绩目标，应该是上市公司董事会经过慎重讨论决定的。
无论在A股，还是港股，很少看到一家企业屡屡失信，总是完不成其年初承诺的业绩目标，而又屡屡许诺更高目标的。
从这点上看，富力地产真是一家奇葩的企业，真不知道公司下面负责经营业绩的老总，是不是故意跟董事长李思廉对着干。
难道就不能争气一点，完成一次目标吗？
2015年，富力地产年初制定目标是550亿元，结果当年公司竟然只完成544亿元，就差6亿元。这也是富力最接近其年初许诺目标的一次了。需要注意的是，2015年年初，富力制定目标是600亿元，眼看市场情况不好，年中主动下调了业绩目标到550亿元，即便如此，还是差那么一点。
似乎是对2015年业绩不理想的结果不服气，富力2016年再次喊出自己目标是600亿元，结果当年仅完成537.3亿元，又没完成目标。
不过，每年完不成目标的时候，富力总会抛出另一个指标：协议销售额。当年，富力宣称其2016年协议销售额是609亿元，正好完成了年初制定的目标。
好吧，让港股股民去评判吧。
2017年，富力喊出了730亿元的目标，不过当年仅完成592.8亿元！又没有完成！
富力每年能够完成的业绩，距离其年初喊出的目标之间的距离，似乎越来越远了。于是，李思廉喊出了2018年业绩目标是1300亿元的豪言壮语。
其实，这也不是豪言壮语了，此时的市场已经发生很大变化，年度销售额1000亿元已经根本算不得大公司了。2017年，年度销售额达到1000亿元以上的房企就有17家。
关键是，银行对于房地产企业融资全部是看销售额投票，如今年度销售额不过1000亿元，拿到贷款的利率比别人高不说，能否拿到贷款都难说。
这对于刚刚收购了万达酒店资产的富力来说，给银行爷爷一个好的预期，是必须的。
1300亿元这个指标，难道就是为了证明富力可以进“千亿俱乐部”而设定的吗？
贰： 利润增长中的玄机
3月19日，富力地产在香港举行2017年年度业绩发布会，伴随着发布会进行，富力地产股价已经悄然拉升，当日上涨2.71%，收报20.5港元/股。
当日，大摩给予富力地产“增持”评级，并且预计未来15日富力股价都会连续上涨。
于是，就有朋友私信问小摩（就看不惯大摩）：富力股票现在能买吗？
港交所上市的企业股价取决于其利润，买港股的股民都比较现实，只看重公司利润和分红，不管老板如何忽悠，就看每股到年底给分的钱，否则就用脚投票。
这也是之前融创的老孙再三就融创股价喊冤，觉得香港股民不懂融创的投资价值。恰恰相反，香港股民是最懂上市公司投资价值，尤其是内房股投资价值的。
富力股价当日收获了股民的青睐，最大的原因就是这是一份高利润的年报，相比其他内房股少得可怜的利润与高得惊人的销售额来说，富力地产2017年收入虽然不高，但是利润却不低。
富力地产公告称，截至2017年12月31日止年度公司实现营业额人民币592.8亿元，同比增加10%；纯利214.2亿元，同比增加204%；物业销售收入537.1亿元，同比增加9%；毛利率及物业销售的毛利率分别大幅上升至35.4%及37.6%；拟派发末期股息每股0.77元。
不过，利润同比增加204%，这个里面包含了收购万达的投资溢利131.08亿元，如果去掉这131.08亿元，则富力地产2017年净利润为83.2亿元，虽然同比也有18%的涨幅，但是远远不是其公告的同比增长204%那么多。
富力地产公告称，集团产生溢价收购收益131.08亿元。租金收入增加3%，令物业投资分部盈利达4.22亿元，当中未计投资物业公允价值收益7.81亿元。酒店营运(不包括来自收购酒店资产的议价收购收益)录得亏损1.46亿元，而上年度则为亏损1.83亿元。集团的其他业务分部(包括建筑服务及足球队)录得亏损6.70亿元，而上年度则为亏损5.50亿元。
至于收购万达的投资性溢利，说白了，就是自认为买了便宜资产，通过会计手段进行了重新处理的数据。
如果是小摩买股票的话，才不信这个“买便宜了赚的钱”的说法，而是更关注富力后续凑齐给万达的钱的资金压力。
叁：回A排名还后退了！
3月19日的富力2017年度业绩发布会上，李思廉透露的一个关于富力回归A股的信息，立即被媒体抓住，并被迅速放大。
李思廉说，富力回归A股一直在排队，如今跟他们一起排队的企业，要么就上市了，要么就被否了，只有富力和万达还在排队。而且，排队名次从原来的50多名，后退到了70多名。
动动脑子想象力，立即觉得这是个可笑的画面，回归A股的房地产企业排队里面，就剩了富力和万达排队……
小摩不说了，大家想吧！
自从收购万达酒店资产后，李思廉每个场合都提到收购万达酒店资产的划算，以及收购万达资产对富力后续业绩的贡献和想象。
李思廉说，收购万达的酒店资产折合每家酒店成本约2.55亿元，而富力自己建设一个酒店的成本是4.3亿元，收购之后，富力已经有88家，2万多间客房的第一大酒店开发商，这些酒店资产做融资，将是一笔巨大的财富。
2017年，富力地产也花费了584.3亿元买地，2018年也准备了2400亿元的货值，今年李思廉挟2400亿元的货值冲刺1300亿元的销售额，能否成功，我们只有拭目以待啦！
不过，准备充足货值和能否完成销售目标完全是两回事。如今房地产企业规模化竞争的结果是，优秀人才和销售能力已经拉开档次。这几年富力业绩一直原地踏步，连“千亿俱乐部”都没进去，其管理能力和销售去化能力如何，不由得让人打问号。
更何况，2018年是房地产行业普遍认为的“小年”，要在这样的年份里取得业绩翻倍的增长，难道就是有土地就够的吗？相反，从房地产市场表现来看，今年1-2月份房地产市场的更大问题是需求疲软。如果房地产企业库存量都布局在市场疲软的城市，那就更麻烦了。
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