本文碼字工：澤霞
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最近，各地樓市看上去都不太平。先是蘇州杭州上海等城市土拍多幅土地底價出讓、流拍、終止出讓，再是廈門“地價腰斬，房價跌萬元”的樓市崩盤論，而8月4日美國總統特朗普一條“過去四個月讓中國股市下跌27%”的推特，更是激起了股市中潛藏的“房客”，這些人紛紛翻牆“怒懟”：樓市才是中國經濟的命門，你有本事讓中國的房價也下降！
確實，現在談論到房價，上至白髮老人，下至黃口小兒，無外乎兩種意見：太貴！漲的太快！
南京作為中國百強城市榜第11位的準一線城市，這些年來房價增速大家有目共睹，今天哥們就為大家梳理一下，從南京出現首個商品住宅開始的房價變化。
文中部分數據來源於網絡，如有偏差歡迎指出
1981年南京首個商品住宅出現，每平米168元
1981年
要追溯南京的“首個”房價，參考《南京市志》來看，要數1981年南京市僑匯建築服務公司在合群新村建造的兩幢商品住宅，以每平方米168元的成本價出售，不過購買商品房的“主力軍”多為公企單位。
1981年的南京長江大橋（圖片來源於網絡）
在當時全國豬肉只有7毛錢一斤的計劃經濟時代，“花錢買房”遠遠抵不上通過單位的“福利分房”來的實在。
1983年南京開始舊城改造，江蘇省第一家豪華五星級酒店金陵飯店正式開業。當年南京的商品房價格為380-420元/㎡，1990年漲至1800-2300元/㎡，現在人們熟知的鎖金村、南湖新村、後宰門社區、瑞金新村等住宅小區便是在此期間建成的。
1983年的新街口（圖片來源於網絡）
1992年，鄧爺爺發表南巡講話，南京市政府頒佈了《南京市住房制度改革實施方案》，自此，金陵開始邁入“花錢買房”時代。本土房企開始“冒頭”：南京棲霞房地產開發有限公司、南京明月建設集團、南京鴻信房地產開發有限公司、南京蘇寧房地產開發有限公司等房企紛紛組建、成立。
也就是那一年，楊國強打出了“給您一個五星級的家”口號，王健林正式創辦萬達。而全國土地供應面積，是1991年及以前全國出讓土地總和的11倍。
1992年鄧小平南巡講話（圖片來源於網絡）
1998年5月，中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》，倡導貸款買房。隨後取消福利分房制度，中國正式進入商品房時代。
當時的南京，新房房價卻不低，僅次於上海和北京。
城東月牙湖，仁恆最早開發的梅花山莊3000元/㎡，成為南京首個收取物管費的小區，紫金山的帝豪花園別墅則以美元定價，雙拼價格為700-800美元/㎡，堪稱豪宅中的豪宅！
另外江寧宏運國際村，當時均價不過一千出頭，仙林的仙鶴山莊，賣到800多一平。南京城鎮居民的人均收入處在7000元水平，當時一斤豬肉的價格不到4塊。但商品房在那個年代，並不盛行。
宏運國際村
2000-2009年，十年時間南京房價由2000元/㎡增至7000元/㎡
2000年，三大件由空調、音響、錄像機變成了房子、車子、票子。江寧撤縣設區，南京的房價約在2000元/㎡。隨著房地產業的發展，政府放鬆房企上市的鬆緊口，一批房企紛紛敲鐘。
2001年北京申奧成功
2001年，中國申奧成功、加入世貿組織。河西、江寧、仙林等板塊概念逐漸興起。萬科伴隨著一句“你好，南京”，以1.855億元敲開了南京房地產的大門，拿下莫愁湖的二道埂子地塊，這個價格超出了當時本地房企的預期。
這時的橋北、珠江鎮開盤價不超過1000元/㎡，全市房價不過兩千多一平。當時有調查顯示，31％的市民家庭一兩年內有購房打算，64％的市民5年內有購房計劃，商品房已經進入普通百姓的視線中。
2002年，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》開始施行。12月27日，南京拍出了土地拍賣史上最高價——聚寶山地塊9.11億成交，史稱南京樓市“9·11地王”。
同年，南京樓市中貸款購房興起，萬科金色家園首開5000元/㎡的價格直接創當年南京房價新高，因為周邊新房均價只3000元/㎡。
2003年初，隨著沿江開發戰略的推進，江北吸引了人們的關注，價格逼近2500元/㎡，此時的奧體均價在4500元/㎡左右，同期全市均價也開始逼近4000元/㎡。
與此同時，房地產被正式確立為國民經濟支柱，一批房企成立，融創、融信、榮盛等成為房地產最後一波強勢企業。但隨著非典疫情開始肆虐，全國新房成交量直線下降。
2003年末的南京樓市則顯得有點興奮，萬科金色家園拿出8套房源進行拍賣，其中7套當場成交，均價超過8000元/㎡。
2004年，在一系列的“國八條”、4%契稅，5.5%的營業稅等調控政策中，南京樓市出現“拐點”，本以為是“地王”的南汽地塊流拍，後被分割出讓，成為後來的天正湖濱和鳳凰和鳴苑。當時，仁恆翠竹園首推均價5614元/㎡，南京的新房均價在4000元/㎡左右。
仁恆翠竹園
2005年 ，政府先後頒佈了《關於切實穩定住房價格的通知》、《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》以調控樓市。彼時南京正在十運會期間，新房均價約在4300元/㎡，江北迎來了超級大盤天潤城，銷許均價2438元/㎡。
2006年，中國金融業全面開放，人民幣升值、投資渠道狹窄背景下，房價加速上行。
這年南京地鐵一號線開通，過江隧道同步開工，融僑以6.95億拿下奧體G32地塊，仁恆24.05億拿下G72地塊。河西中海塞納麗舍銷售均價顯示為6485元/㎡，根據統計顯示，南京新房均價同比漲幅6%。
南京地鐵1號線
2007年，央行6次加息，全國“地王”依舊頻出，地價在房價中所佔比例越來越大。南京江寧、仙林板塊土拍價格創新高，同時南京樓市史上有了首個成交“破千萬”大年，全年成交1064.5萬㎡。
這一年，南京城牆內房價全面破萬，一房難求、託關係買房成為南京樓市普遍的現場，江寧岔路口樓盤左鄰右里景觀房在短短一小時內漲價1200元/㎡！成為轟動一時的漲價事件，此時江北超級大盤威尼斯水城售價已達4735元/㎡。
2008年，金融危機爆發，中國房地產跌入谷底。中天置業、長河地產、創輝租售等一批房產中介倒閉。
南京則出現了一幅戶外廣告——“房價不會跳水，只會在做俯臥撐。”這年南京樓市的住宅均價5000元/㎡左右。河西萬科金域緹香首開均價11491元/㎡。不過全年銷售量還是降了近40%。
2008年房地產商在南京街頭打出的廣告牌（圖片來源於網絡）
2009年，為進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長，政府出臺了“四萬億計劃”。破百億的房企達到了20家，也有人將近十年的發展稱為房地產的黃金時代。
此時，南京樓市的住宅均價達到7000多元/㎡。板橋新盤金地自在城開盤，500餘套房子千人排隊。
2010-至今，南京房價上漲53%，地王頻出，調控政策不斷加碼
2010年，面對逐漸“瘋狂”的房地產市場，政府出臺了一系列房地產調控措施，稱為“史上最嚴厲”。將政策由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調控手段。
“限購”、“限貸”政策的相繼出臺，並沒能阻止房地產市場的發展勢頭。這時的南京樓市均價約在12061元/㎡。
2011年，亞洲最大規模的客運站南京南站啟用。央行3次加息，6次上調存款準備金率，全國房地產市場在全方位的限制性環境中生長。南京正式限購，全市均價約在11200元/㎡，此時的河西天正濱江達到15900元/㎡。
2011年6月28日南京南站正式投入使用
2012年，繞越高速東北段與長江四橋正式同步通車，南京大二環正式閉合。位於南京東的都市圈大盤碧桂園鳳凰城曝出“萬人搶房”。據統計，項目開盤當日來訪客戶約1.1萬，選房區客戶近3000人。
2013年，原秦淮區、白下區撤銷，成立新的秦淮區；原鼓樓區、下關區撤銷，成立新的鼓樓區；溧水、高淳撤縣建區。
這一年南京樓市全年成交8.8萬套，多家樓盤進行臨時搖號，城中的雅居樂長樂渡4萬元天價豪宅開盤當天就銷售一大半，三天後首批45套別墅全部售罄進賬8億。此時南京房價也呈直線上升，全市均價約計12252元/㎡。
2013年3月28日新鼓樓區揭牌現場
2014年，全市均價約在13804元/㎡，進入七八月之後，“降價促銷”、“以價換量”成為南京樓市代名詞。9月21日，南京取消限購，成交量逐漸回溫。
2015年，二孩政策全面放開，江北新區正式批覆。南京房價一路上漲，據克而瑞房價點評網統計，2015年南京新建商品住宅均價為15788元/㎡。這時候的河西上漲勢頭已經勢如破竹，8月8日仁恆江灣天成率河西房價衝破4萬。
板塊地價更是頻刷新高，河西地王樓面價24026元/㎡、城北地王樓面價22373元/㎡、仙林地王樓面價21032元/㎡、城東地王樓面價19529元/㎡、城南地王樓面價18201元/㎡、江寧地王樓面價16289元/㎡、江北地王樓面價14722元/㎡。
2016年，南京發改委發佈限價令，在土拍方面南京政府發佈新政：土地出讓超高限價的終止出讓，土地溢價超45%以上部分的保障房建設資金、網上競價達到高限價的90%則現房銷售；同時重啟限購政策。
但這依舊阻擋不住房企的拍地熱情，這一年，南京全年出讓84幅地塊。更出現了南京至今為止的史上最高樓面價地王葛洲壩南京中國府，地價4.5萬元/㎡，比區域限價還高一萬一平。
南京市房產局局長郭宏定表示，2016年是南京歷史上房價上漲快、樓市火爆的一年。這一年的12月南京新房成交均價為26058元/㎡，相比1月上漲7891元/㎡。
2017年河西十盤連開
2017年，限購限售調控加碼，公證搖號誕生，土拍方面達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買則停止競價，改為在本地塊內競爭保障性住房建築面積。南京主城區出讓地塊高達93幅。全市均價2.5萬元/㎡。
河西十盤連開萬人搶房，均價3.5-4.5萬元/㎡，“南京第一個虧本上市”地王停工，由於區域隱形“限價”，放風4W+京奧港未來墅首開僅2.6萬元/㎡。
2018年，在“房子是用來住的，不是用來炒的”的基調下，南京樓市調控不斷收緊，積極推進租賃市場，發佈人才安居新政。
土拍方面則在產生67幅現房銷售地塊後，最新出讓地塊條件中已經沒有了現房銷售規則，上半年成交地塊地價較去年相比下滑明顯，開放商在拿地方面更加趨於理性。
今年上半年，南京新房成交均價為25673元/㎡。環比去年四季度微跌了0.5%，同比上漲12%。相比2010年上漲53%！
現在特朗普開始著手戳刺中國的樓市“泡沫”，不知道那群看熱鬧不嫌事大的資深房客是該高興還是陷入危機呢？
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