昨天，一位樓兔子小密圈的粉絲朋友爆料說，前海石廣場又在搭棚了。如此敏感，你懂的。
與此同時，這位朋友還拍攝了幾張在前海石廣場公示的前海規劃示意圖。非常震撼。我第一時間轉發朋友圈並特意提醒大家，一定要認真看第五張圖，前海的軌道交通規劃圖，這裡將成為絕對的深圳軌道交通樞紐中心，直通香港機場。
今天，另一位朋友轉來一份《前海城市新中心規劃優化》PPT文件。我認真研讀了這份文件，顯然和年初傳出的前海規劃調整一脈相承。靚點太多太多，我簡單列出以下幾點。想要買房潛伏粵港澳大灣區龍頭核心的朋友，一定要注意了。
01 輻射半徑40公里
前海中心的定位：城市新中心
這位文件開篇就告訴我們，前海中心是由前海，後海和寶安中心區一起組成的。這點，你要特別注意寶安中心區。以後千萬不要再懷疑寶安中心區的城市地位了。
2004年，寶安新中心區剛剛規劃起步建設的時候，媒體圈給寶安的定義是：偏安一隅的寶安！
今天，寶安新中心區，絕對是深圳的新城市中心了。將來是要和紐約、倫敦對標的地方。所以，今天寶安新中心區最好的樓盤鴻榮源壹方中心賣單價12萬左右，你知道該怎麼做了。
前海以40公里半徑建都市圈
前海中心的核心城市功能輻射半徑是40公里。這個也很有講究。半徑40公里，基本上是把大灣區最核心的珠海中山南沙東莞長安香港深圳都包含在裡面了。這等於是告訴大家，前海中心就是粵港澳大灣區的龍頭。
大家一定還記得，去年11月，深圳曾經出了一個城市規劃，預期是打造半徑50公里都市圈。這個目標是很遠大的。為什麼縮小為40公里半徑城市圈，這個需要另外再討論了。
但起碼一點，深圳有可能以前海中心為原點，在半徑40公里範圍內投放城市資源，打造都市圈。這點是確認無疑的。對於臨深來說，這都是利好消息的再一次確認。
總結一句話來說：核心資產都是昂貴的。前海是核心的核心。深圳是大灣區的第一圈層核心。臨深40公里範圍是大灣區的第二圈層核心。
02 打造自由貿易港
前海整體：一灣兩山四區四島
以前我們說前海自貿區就是15平方公里，桂灣前灣和媽灣。
現在前海中心是16公里長的內灣岸線，規劃面積5.5平方公里。大南山和小南山，兩座生態綠核。再加上桂灣前灣媽灣和寶安中心區，一共四個區。請注意，再次確認寶安新中心區。另外就是大鏟灣的國際服務島和國際會議島，以及小鏟島的航運物流島，加上孖州島大鏟島上的深港創新合作島（自由貿易港）。
前海灣的城市規劃圖
這一灣四區四島的定位大概是這樣的：
一灣主要是沿著海岸線和內河水岸線打造世界級的灣區會客廳。距離海岸線一般是210米至450米。在這裡，將重點投置文化體育藝術類基礎設施。比如音樂廳藝術長廊，在QFC前海金融中心前方臨海一線位置。比如沙灘，在前海石廣場附近。
前海灣將修建的公共文化配套
文化藝術類基礎設施的配建，非常重要。這彰顯一個城市的文化底蘊。我們在紐約曼哈頓考察的時候，就看到紐約大都會藝術博物館和紐約中央公園等等文體設施。前海要做世界級城市，做出這些基礎配建，非常有必要。
前海灣將探索自由貿易港建設
其它就不多閒扯了。重點是：
1、從媽灣到大鏟灣之間的跨海公路將輔建2公里長的海底觀光隧道！這個太有意思啦。和對面的歡樂海岸摩天輪形成對應的景區哦。
前海灣將修建海底觀光走廊
2、大鏟島要建自由貿易港。這個也很厲害。不只是買商品便宜哦。這裡還是離岸貿易的港口，和離岸金融的基點。不久前，廣州南沙和珠海，以及深圳都相繼提出了要探索建設自由貿易港。估計深圳的試驗田就在這個大鏟島了。
3、已經拉了騰訊進來的大鏟灣國際服務島和國際會議島上，將會建一批高端住宅和高端別墅哦。這裡會是升級版的廣州二沙島嗎？如此絕佳的地段，這裡絕對會是深圳房價的高地。
03 前海要降低密度
減少辦公樓，增加增加住宅和公寓
這個就太重要太重要了！
此前我們知道的規劃是，前海15平方公里土地，預期建築總面積是2600至3000萬平米。規劃就業人口65萬至75萬人。居住人口15萬至22萬人。而且，整個區域裡，僅有的住宅項目就是已經建成的前海時代，另外在媽灣的招商前海灣有少量住宅。
但現在，這個規劃估計要修改了。方向是：減少辦公類產品的建築面積，增加住宅類產品、公寓類產品以及基礎公共配套。目標是：總體建築面積下降到2380萬平米。預期減少252萬平米建築面積，其中前灣區域減少最多，大約還是110萬平米。降低密度的區域主要是濱海一線和水廊道兩側。
與此規劃相對應：整個前海就業人口規模將下降到大約52萬人。而居住人口會增加到大約23萬人。
前海灣將降低建設密度，更宜居
島上將會修建高端住宅高端別墅
這個信息等於是告訴大家：前海核心的桂灣前灣和媽灣，將會更加宜居宜商。這裡將不會是白天辦公晚上睡城。這裡會增加住宅類產品的供應。對於周邊樓市來說，會是一種利空消息嗎？也不算是。畢竟，前海孕育的住房需求太大太大了。
04 學校在哪裡？
前海國際學校將建設在這些地方
今年，前海就已經披露要引進英國國王學校和薈同學校，再加上此前的哈羅公學和禮德學院，前海規劃了3所國際學校。另外還有一批國際教育培訓機構，一所小學和九年一貫制學校8所。
兩個問題：1，此前很多人說前海都沒有住宅產品供應，學校給誰用？現在明白了。有住宅供應。2，此前很多人都在問，這些國際學校將修建在哪裡？南山教育局方面從來沒有給過大家明確的方向。引進學校的機構也是三緘其口。
前海灣的國際學校就建在這裡！
這個文件告訴大家謎底了：
三個國際學校的大致位置是這樣的：前海時代公館附近一所，現在的萬科會館附近一所，前海嘉裡中心西南面有一所。
除了這些基礎教育，前海還將引進3至5個大型國際教育培訓機構。這是為產業研發配套，滿足高端人才教育深造和技能拓展的需要。選址很可能是前灣的西南側。
05 高鐵直通香港機場
5條城際軌道線，新增媽灣樞紐
這個文件還透露了許多前海交通改造計劃，太震撼了。重點提一下，華潤前海大廈就在前海軌道樞紐中心上蓋位置。
軌道交通方面：
1、西麗高鐵站將延伸高鐵進入前海，核心是穿越大南山，延伸到香港機場。這等於是廣深港高鐵之後，又一條連通深港的高鐵線。而且是直通前海核心的高鐵。連通香港機場和深圳機場的軌道交通。這個太重要了。將來，深圳機場和香港機場在大灣區協調下的聯動分工，將成為可能。
2、將會有穗深莞、深惠、深珠、港深西部快線、莞深城際快線等5條城際軌道在前海地下樞紐交匯。在媽灣結合深惠城際線和深珠城際線，打造前海的南區軌道樞紐中心。
3、遠期要建一條從前海與南坪快速二期延長線接通的深珠公鐵複合通道！這是大灣區裡，港珠澳大橋、深中通道、虎門大橋、虎門二橋，深茂鐵路之後，又一座橫跨珠江口東西海岸的跨海大橋。
前海灣的軌道交通中遠期規劃圖
公路交通方面：
1、醜陋之極的沿江高速前海跨海段大約3.5公里跨海大橋，將會被拆除重建。新建方案是下沉入海。在前海海域海底預留將來和深珠公鐵複合通道的互通樞紐。沒有那些跨海大橋橋墩的阻隔，前海灣景區更漂亮了。
2、港珠澳大橋將在深圳測修建輔橋，連通大鏟島和小鏟島，最後連接進入西鄉大道。這樣，港珠澳大橋將真正成為雙向雙Y設計，而大鏟島的物流產業貨櫃車也將徹底離開前海人的視野。
這裡特別需要強調的一點是：無論是軌道交通還是高速公路，前海和香港的聯通，都將是方便無間隙的！這點很重要。深港協調發展試驗區，有路通。任何事情都好辦了。
06 2年就會變樣！
最後告訴你，前海建設要加速了！
很多人一定會說，前海看著這麼美！僅僅是畫圖而已！啥時候能成？不好說。
我想說一點：兩會期間，我們有高層領導說了，城市規劃就是要畫好一張圖，落實好一張圖。
前海如何落實好這張千年大計宏圖？
此前，我們一直引用的那句話是：三年見成效，5年成規模，10年成熟。這句話是招商前海灣的高層領導在項目啟動時的新聞發佈會上說的。
在今天看到的這份文件上，我們看到的話是這麼說的：2018年至2020年是前海啟動新城市中心建設開局的三年。這三年時間，我們要初步展現中心區的功能和形象。
為此目標，我們將投資超過1400億元，建設項目216個，形成三區兩帶的城市骨架，在建和建成建築總面積達1000萬平米，投入使用500萬平米。進入人口超過10萬人 ，其中工作人口7萬人，居住人口3萬人。
這是什麼概念？
我們上面說過了，前海的預計總建築面積是2380萬平米。兩年時間就要建成或在建1000萬平米。相當於建成大約一半的體量！以前我們說是3年見成效，現在要改成2年速成啦！
粵港澳大灣區來啦！前海新城市中心刻不容緩！如果你還對買進前海心存猶豫。那我就引用香港媒體的標題奉送給你啦：錯過了10年前的深圳，今天再不要錯過粵港澳大灣區。
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