今天下午，忽然流傳出一份東莞再限價加碼的文件。整個東莞樓市都震動了。
傳聞，粵港澳大灣區終極紅利即將於5月底6月初落地。深圳和東莞協調發展試驗區正在加速起步的路上。在這個時間點上，東莞忽然限價加碼。可不只是東莞人民關心。整個深圳人民極為關心。畢竟，在乘坐地鐵住處去的背景下，深圳人終究要到東莞來買房。
那麼對於今天東莞三大部門的樓市限價再補刀，我們怎麼理解呢？
重磅重拳！東莞限價再補刀！
從文件的落款看，這個文件的主導方是東莞市發展和改革局、東莞市住房城鄉建設局和東莞市房產管理局。三大主觀部門聯合發佈的文件名字是《關於進一步加強和完善新建商品住房銷售價格備案管理的通知》。樓兔子通讀全文，已經幫你梳理出了以下幾個關鍵細則：
NO1 新建商品住房項目首批首次申報房價備案的基準價及上浮幅度，由原來規定不高於前3個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價的15%（含）調整為不高於前6個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價的10%（含）。
NO2 辦理銷售價格備案的新建商品住房項目，住房類型由原四類調整為兩類，具體為：多高層住宅和低層住宅（地面建築層數4層及以下）。
NO3 對於前6個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價，因異常因素出現明顯波動或沒有銷售數據等情況的，有發改部門和住建、房管部門會商，考慮剔除影響正常成交價格的因素後確定。
NO4 取消同一套房屋首次備案180天后可累計上調5%的規定，新建商品住房銷售價格一經備案不得上調。
粗略看全文，我們可以得到一個清晰的印象： 東莞限價更嚴了。而且新房限價主要是限漲！4條措施裡，其中3條是明確表示要限制漲價的！這和我們一直的預判比較接近，那就是東莞還是不希望看到房價大漲。
再細化一下來看，由於粵港澳大灣區紅利在即，近期東莞樓市也是出現了明顯的異動。比如虎門長安的樓盤，新房限價出現了爆搶的態勢。比如臨深的某個別墅盤，甚至明確告示，只接受6成以上首付的客戶。
一絕話，東莞樓市存在價格異動的可能。樓兔子個人認為，東莞樓市三大主管部門，在粵港澳大灣區紅利之前，東莞就提前出手了。這是大打提前量的節奏。防止出現樓市爆炒。比和雄安新區、海南自由貿易港消息公佈之後的樓市新政，有異曲同工之妙。
東莞今天補刀暗藏3個隱言！
更精細分析東莞今天的補刀限價，我們還必須聯合東莞市此前的幾次限價細則一起來研讀。這樣才更有味道了。
樓兔子查了一下東莞市發展和改革局的官網，關於東莞新房限價，東莞已經出過很多次文件啦。每次的文本，大約80%的文字都相似，但那20%的差異，絕對是精華。
NO1 3個月調整為6個月
大家都知道，東莞樓市要限價。就必須有一個價格評判的依據。怎麼定價？
東莞這次文件的最新精神是這樣的：假設一個新盤要批預售價。怎麼批呢？就按同片區過去6個月內，好幾個類似產品的的銷售均價。他們賣多少錢，就給你批多少錢。
一個隱藏的亮點：我查閱到的情況是，東莞以前發過的類似文件，都是參考同片區過去3個月內的均價來定價。
奧妙就是：以往東莞房價和深圳一樣，處於快速飆漲的上升軌道上。每3個月就已經漲很多啦。所以，以3個月為標準來批售新盤價，直接結果是房價不能漲太快。
但現在東莞房價和深圳一樣，是處於平穩，甚至略有下跌的狀況。那麼，拉長到6個月來看，漲跌就幾乎是殭屍線啦。以此為標準來定價新盤，必然結果是新房價格繼續保持穩定！堅如磐石的穩定！這個思路，和我們“保持房地產市場健康穩定發展”的思路是絕對合拍的。這很重要。
NO2 限漲15%降為限漲10%
這個就更有意思啦。第一點看點是，這是明確告示大家，只能漲10%。但沒有說，你可以跌10%哦。這個潛臺詞，我的理解是，你們可以在大約6個月左右的時間內，漲價10%左右。不能漲太多哦。至於跌價嗎？這次的指導文件，沒有說。其實也就等於是告訴大家，從短期6個月的時間看，跌的可能很小哦。
第二個看點是限漲價從15%降低為10%啦。看起來漲幅降了5%。感覺不太明顯是吧。那麼樓兔子告訴你，你去查看東莞發改局以往的文件，東莞是從限漲20%，降到限漲15%，再逐步降低到今天的限漲10%。整個態勢是連續下降的。這個過程大約已經走了2年時間。
綜合大白話來說就是：從調控以來的2年左右時間來看，東莞房價是允許小幅上漲的，但漲幅在逐年逐步降低！一直降低到了今天的6月月允許漲價10%左右。所以，你想在東莞買房暴富，至少在未來6個月內，是100%不可能的了！這是房住不炒的核心。
N03 捂盤漲價路子被堵住了
這次限價新政還有一條很勁爆。取消存量新房在拿證180天后，單個套房允許漲價5%的規定。
半年前，東莞是怎麼規定的呢？一個新盤在拿到預售許可證之後，是可以調整銷售價格的。如果你想降價，那麼至少要等20天之後。如果你想漲價，那麼2017年8月10日之前的規定是你至少要等90天。但2017年8月10日之後，你就要等180天了。而且漲幅幅度不能超過5%。
對比之後你就看到亮點啦：不允許一個新盤在拿到預售證後，任何形式的漲價行為！漲價5%的窗口取消了。
這裡的奧妙是哪裡呢？因為嚴格限價，很多樓盤總覺得自己賣虧了。因而客觀上存在捂盤惜售的內心衝動。每隔3個月就去備案調整漲價5%。看似沒漲太多。但關鍵是贏得了時間，贏得了博取於粵港澳大灣區紅利的時間，甚至贏得了樓市調控可能風向改變的大機會！房子在自己手裡，總是更加主動吧。
東莞今天補刀，就是明確堵路。既然已經拿了預售證，你就趕緊賣吧！捂盤惜售是沒有出路的。因為你不可能漲價一分錢。
全文結論：東莞樓市正在限價的名義下，進入可控的慢牛上升通道。想要跌價撿漏的朋友要端正心態了，正視現實吧。想要炒房暴漲一筆的朋友也要客觀理性了，房住不炒真的來了。粵港澳大灣區，東莞樓市絕對進入穩步上行的軌跡。這個無可置疑。有形之手已經在強勢干預了。剛需用家，儘管放心去選房吧。早買總比晚買強。對於投資性置業來說，每隔6個月新盤預售漲價10%左右，理論上一年漲價也有20%左右。長期持有吧！見證粵港澳大灣區的初生，同行成長共享輝煌，這是巴菲特倡導的價值投資？
附件：東莞限價全本
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