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昨天，一位香港朋友跟我說，身邊好幾位朋友去買了大運中心天安數碼城的產品。出手很果斷堅決，搞得自己也想去弄兩套。
我跟他說，這就對啦！
簡單一句話回答就是：粵港澳大灣區整體規劃的核心思路之一就是要促進深港融合。目前來看，深圳能夠做到深港融合示範區的地方就三個：前海、落馬洲和大運中心。
而從現實推進速度看，目前唯一能夠和前海相比拼的地方就是大運中心。落馬洲還只是遠期規劃。
因此，你能看到的新聞是：香港前任行政長官董老先生，老驥伏櫪不遺餘力來了深圳兩趟。第一次為世茂深港中心700米大樓奠基。第二次是上週舉行的2018前海合作論壇。
在深港融合這個大方向下，大運中心的發展速度不會輸於前海。這是粵港澳大灣區框架下，投資大運中心資產的基礎判斷。
大灣區，香港因素太重要了！
很多人在質疑粵港澳大灣區的規劃和推進忽然之間就悄無聲息了。
但樓兔子想提醒大家注意，最近你能看到的所有粵港澳大灣區公開的信息，幾乎都和香港有關。
1、5月下旬，高層領導人韓先生調研廣東。他看了很多地方。很特別的一個是前海深港青年夢工場。領導人與深港青年創業創新團隊進行了互動交流。
2、6月21日，深圳特區報透露重磅消息。深圳港要和香港港口聯手打造世界自由貿易港。
3、6月26日，香港現任行政長官娥姐去北京。韓先生在會見的時候透露，粵港澳大灣區是大BOSS親自謀劃、親自部署、親自推動的國家戰略。一個目標是：讓大灣區廣大人民群眾共享發展成果。這句話很有意思。你一定懂得。
4、 上週，深圳低調舉辦2018前海合作論壇。香港前行政長官董先生出席活動並講話。
不知道你們看了這些新聞之後有什麼感覺。我的感覺就是：千年一遇的粵港澳大灣區大紅利，香港人絕對不能少分一杯羹！至於是不是多拿多佔多要，那就靜等全景公佈啦。
老董來深圳，就去了兩個地方！
粵港澳大灣區裡，香港份量很重。就這一點，細心人士還給了另外一個版本的解讀：在至關重要的大會報告原文裡，粵港澳大灣區部分不是和京津冀戰略、長江經濟帶戰略放在同一個地方。它是放在加強祖國統一，維護粵港澳繁榮穩定的部分。
同樣是千年大計國家戰略，顯然粵港澳大灣區要承擔的歷史責任，另有不同。這也就難怪，香港現任行政長官娥姐已經至少兩次專門去北京談粵港澳大灣區規劃了。
退居二線的香港老領導也沒閒著。
今年3月26日上午，大運中心的世茂深港中心奠基。前任香港行政長官董先生出席，並親自培土奠基。上週，董老先生又一次來到深圳。這次是參加2018前海合作論壇。
在港人心中，董先生是個非常不好評價的人物。8萬套公屋計劃，初衷極好極好。但事與願違。很多港人表示很受傷。
今天，董老先生繼續奔走，顯然是捨出老骨血為港人謀利。
昨天，深圳市城市規劃國土發展研究中心總規劃師、深圳市城市規劃協會會長鄒兵，在一次小範圍的論壇上，作了《粵港澳大灣區背景下的深圳城市發展與規劃》主題演講。
鄒兵先生也透露一個基本事實：粵港澳大灣區的整體規劃，很大程度上考慮了香港因素。
他另外還透露的一個亮點是：深圳與香港正在聯手打造落馬洲河套地區，深圳河港深科技創新帶。並大膽預測，這個片區有可能出現新的自由貿易區或自由貿易港。
一位樓兔子小密圈的粉絲朋友跟我說，福田保稅區的房子，因為實驗學校的進駐，最近猛漲了一波。如果香港和深圳打造河套區的夢想實現，保稅區房子是不是可以再漲一輪？
我的回答是，這一輪上漲，明面上看是受名校刺激，但更大因素是前期蟄伏太久，今天借勢補漲而已。河套地區的整體推進，最大的問題是，深圳這邊幾乎完全要靠改造拆遷整備土地，這點太難太慢。而香港河套地區倒是有大片空地。但那邊的土地，你懂的。討論很激烈決定太難定。
我的基本判斷是：在前海和大運中心的深港合作沒有開花結果之前，河套地區大概率推進緩慢！不見兔子不撒鷹，那邊的人事太複雜了。
對於投資深圳樓市的普通人來說，老董的足跡就等於是告訴大家，在深港合作的康莊大道上，前海和大運中心才是最靠譜的選擇。
大運中心會成為深港合作樣板？
在今年3月，世茂深港中心奠基的時候，我就問過圈內朋友：700米大樓，僅次於迪拜塔的世界第二高，深圳第一高樓的風範，為什麼不叫世茂中心，非得是世茂深港中心呢？
你能想象，前任香港行政長官董老先生，僅僅是為一個民企的摩天大樓封頂而站臺背書嗎？
老董看重的肯定不是深圳第一高樓這個虛名！老董看重的是，這這座大樓和這個片區將來在深港合作中將要迸發出來的巨大能量！
我們有必要再仔細研讀一下世茂深港中心這座700大樓的規劃。
1、預計總投資500億元，打造深圳東部中心新地標。這點，我們都已經說爛了。地標所在必定中心。這是東部中心崛起的號角，顯示深圳東進的決心與意志。其實也就等於是告訴大家，這個大樓附近的區域，值得大家投資。
2、大樓要配建1萬平米的深港青年合作創業中心，人才公寓2萬平方米。並有深港國際會議展覽中心、深港國際演藝中心、萬豪高端品牌酒店和哈羅公學等基礎配套，總建築面積136.45萬平方米。
這點就很值得一談了。關鍵是深港兩個字！
我們知道，前海在深港合作方面，主要是發展深港青年夢工場、深港創新中心、深港基金小鎮、深港設計創意產業園等等，加快建設深港科技創新孵化載體，打造深港文創合作示範先導區。
深港合作成效顯著。截止今年第一季度，前海深港青年夢工廠就引進培育了各類創業團隊一共304家，其中港澳創業團隊158家。超過半數的團隊在夢工廠成功拿到了融資，團隊累計融資總額超過14億人民幣。
自從2014年12月成立以來，前海深港青年夢工廠就已經引進深港國際孵化平臺、專業服務機構超過30家。前海深港青年夢工廠已經成為內地和香港科創界合作的標誌性項目，成為前海的標誌性展示窗口。
因此，我預計大運中心很可能借鑑前海深港合作的經驗，在龍崗再次拿出新的合作示範標本！而這點，正是老董最看重的地方。
深港合作給大運樓市帶來機會
從硬件上說，因為深港合作示範樣本這個城市定位，這裡成功引進了700米高的世茂深港中心，深圳第一高樓。還引進了哈囉工學和萬豪酒店。這種品質的城市資源集中，奠定了大運中心“深圳五大城市會客廳”的基石。
對於那位買進大運中心龍崗天安數碼城產品的香港朋友來說，這裡就是深圳新的城市中心，名校+名店+旗艦商業+地標大樓，城市資源很集中，投資增值有保障，跟隨政府節奏投資買房發財，何樂而不為？
但樓兔子的預感是，目前投資大運中心的人，絕大部分只是看著硬件來買進。但是深港合作背景下的大運中心機會，估計很多人還沒有看到。
請點擊看下面這張大圖，在2018年前海合作論壇上，有演講嘉賓預計，整個粵港澳大灣區每年需要聯合創始人1.6萬人，每年需要創業工程師13.6萬人。
一旦激發滾動起來，整個大灣區的高端人才需求基數太大了。這也給了香港高素質人群大量的就業機會。
等著吧，一旦粵港澳大灣區整體規劃正式公佈，一定會激發大量香港人北上置業、工作。而董先生已經踩盤過的前海和大運中心，必定成為港人北上深圳的第一站。
目前，大運中心已經聚集了香港中文大學、和北理莫斯科大學等國際學校，擁有天安數碼城、啟迪協信科技園等科創產業重鎮面積超過400萬平米，將聚集8000至1萬家高科技企業。這些都是深港青年合作創業的基石，更是投資大運中心樓市的基石。
目前，大運中心天安數碼城正在銷售T4全時空間的53至63㎡超大開間產品，層高3.2米和5.1米，單套總價約180-290萬元。不限購不限貸。正是潛伏大運中心深港合作示範區的機會。
那位香港朋友介紹說，他的朋友賣了香港一個車位，正好可以在這裡買兩套房。打算長期持有，安靜地等待2022年深圳地鐵14號線與地鐵16號線通車，等待2024年700米高的深港中心摩天大樓落成使用，哈羅公學進駐。更在等待香港創業青年大部隊進駐。
我跟他說：你這叫理性樓市投資！在股票市場，就是巴菲特倡導的價值投資。
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