風乍起，吹皺一池春水。
很多朋友問我：今年深圳還能買房嗎？
說實話，這個問題太籠統，也太小白了。莫望浮雲遮望眼，風物長宜放眼量。如果大家能夠再淡定一點回歸本輪調控的最初設想來思考問題，那就不會再有那麼多的迷惘了。
最初的設想是什麼？
是穩定房地產市場，防範和化解重大金融風險。對應的方式方法則是滿足剛性需求、支持改善需求，遏制投機需求。
簡單素描一下就是給沒有買到房子的普通百姓營造機會，等待百姓上車，儘量讓更多普通百姓享受到城市發展的紅利。
在普通百姓還沒有上車之前，對投機買房限購限貸限售等大招必難鬆懈。但既然大量普通百姓都在這個房價基點進場，你還能奢望房價暴跌？太荒謬了吧！深圳房價已經連續跌了17個月，跌了好幾條芙蓉王。這事實也側面印證一點：如今深圳樓市就在大底附近。
臨近底部，剛需用家今時不買更待何時？實力資金更宜精選囤貨。去年數起整棟收購的大宗交易，就是前行先鋒。悄悄地吧，渾水摸魚撿了便宜就不要太聲張啦。
2月中旬，深圳規土委相關負責人接受新華社採訪時表態，未來3-5年深圳房價會保持穩定，保證房價環比不增長。那麼，今年深圳房價的走勢會是什麼情況呢？
春節過完了，樓兔子在這裡放幾個預判，來年咱們再印證吧。關鍵詞是： 嚴重分化
1、全年房價整體會在每平米5.4萬元左右徘徊，浮動大概率在一兩個點內。
2、一些邊緣鎮區遠離地鐵站點的中小樓盤，很可能低價銷售，正向拉低平衡深圳房價。但銷售狀況很難把控，開盤銷售率不會太高、銷售戰線無限拉長。原因很簡單，剛需用家猶豫觀望買不起，實力資金看不上因而放棄出手。
3、佔據核心資源的品質樓盤，一部分將會轉售為租自持經營，少量上市的樓盤則要靠運氣才能買到了！前面會有大機構資金的圍追堵截，後面則是大量實力資金的奮勇跟進。今年深圳樓市可售的好房子真心不多了。
哪些樓盤需要重點關注呢？前海的嘉裡中心，龍華的龍光玖龍璽，福田的中州灣，沙井的華強城等等區域的樓盤，可以是風向標。
正如樓兔子前面一篇文章所述，今年深圳買房將前所未有地考較技術含量。
選房的參考依據是什麼呢？今天詳細說兩點：迴歸基本面，抓住質變點。
毫無疑問，今年是深圳樓市的調整年。在調整態勢下，炒概念的樓盤和地區一定要回避，迴歸樓市基本面就太重要了。房子是用來住的不是用來炒的，自己都不能或不願意住的房子毫無疑問不能買。
今年一定要重點關注這些區域，前海、香蜜湖、龍華北站、大運中心、坪山中心等等。前海重炒粵港澳大灣區、香蜜湖規劃至高改造在即、大運中心綜合利好極大。
以龍華北站來說，這裡就非常值得繼續關注。
龍華北站規劃很好，是深圳的超級門戶城市副中心。目前來看，這裡有地鐵4號線、5號線和6號線交匯在深圳北站，再輔有廈深高鐵、廣深港高鐵，龍華北站名副其實是深圳的軌道樞紐中心。
大家都知道，粵港澳大灣區整體框架設計很可能今年3月兩會後公佈，大灣區整體統一的第一抓手就是城市間的互聯互通，是軌道交通。因此，你可以想象，在未來至少20年內，深圳北站軌道樞紐中心將贏得怎樣的活力。
正因為深圳北站將成為粵港澳大灣區的新城市中心，龍華區在這裡設計了超級宏偉的北站商務中心。預設了12座高於介於278米至428米的摩天大樓，一共有大約60座高端商務辦公樓，約5-7個城市商業綜合體，約6-9個四星級及以上酒店。550萬平米的商務建築集群，總體量比現在的福田中心區更大！
與商務配套的文體設計也很亮眼。深圳市美術館新館就在這裡，總建築面積約3.5萬平米，建成後將是深圳最大的美術館。深圳市圖書館調劑書庫也在這裡，總建築面積約3.6萬平米，建成後將成為深圳第三大圖書館，共4層，可提供約1000個座位。還有華僑城和招商地產代建的展覽館演藝館，將為深圳人提供人文藝術薰陶。預計2019年建成。
今天，深圳人都揶揄龍華為宇宙中心，福田是龍華南。但龍華北站商務中心板塊一旦如圖紙般建成，其後發優勢將展現更高新的城市理念，城市面貌和檔次比福田CBD更亮眼是必然的事情。其道理和今天福田中心比羅湖更現代更靚麗是一個道理。
以上都是大家已經說透了的事情。但今天樓兔子想劃重點的是，龍華北站商務中心板塊真的不只是一張圖。它真的是象我們領導所說的那樣，畫好一張圖，落實好一張圖。龍華是深圳的新區，勁頭更足！
就在前天，3月1日，龍華北站中心公園正式動工了。這是深圳北站的綠肺、堪稱龍華的紐約中央公園。北站中央公園預計兩年後建成，必將提升整個片區的商務和居住品質。請大家記住一個時間：2020年2月28日，這是北站中央公園預計新顏綻放的日子。樓兔子放膽預言一下，2017年香蜜公園開園之後的香蜜湖樓市鉅變傳奇，很可能在龍華北站重演！不信？咱們騎驢看唱本走著瞧！
今年重點關注龍華，還有一個特殊情況。
經過一年多的調整，相信大家對深圳樓市都有比較切膚的深刻體會了：調整態勢下，深圳房價整體沒有大漲，但局部片區卻實現了大幅度的上漲。
比如2017年的后海灣。這個片區去年沒有什麼新盤推出，但二手房硬是整體實現了20%以上的上漲，個別樓盤業主放盤價甚至到了每平米19萬元以上！比如大運中心的綠景大公館中森雙子座等四大神盤二手房，小面積單位的房價也衝高到了7萬以上！
為什麼調整市裡出現逆勢上漲？很簡單，這些片區樓盤不僅僅是有基本面的支撐，更在合適的時間段迎來了質變上漲的因素。后海灣和大運中心，都有名校概念。深圳灣學校開學和龍崗外國語學校，成為了這兩個片區的爆發點。
2018年，深圳樓市哪裡最有可能成為新的亮點？
后海灣肯定不是了！後海深圳灣的價值與深圳灣學校的價值，在2017年都得到了釋放。2018年後海大概率要休養蓄勢一段時間了。
香蜜湖機會很大。香蜜公園綻放和深業中城轉售為租的消息紅利還有爆發的可能，更重要的是福田已經公佈了最近5年的規劃和直到2035年的城市規劃，香蜜湖金融城的藍圖赫然在目，去年底更轟轟烈烈地傳出了香蜜湖整體改造拆遷的消息。香蜜湖房價蟄伏已久，一點星火就可能激發片區上漲。
坪山中心也有機會。坪山去年已經拍出了地標地王，在深圳東進打造東部中心的宏大目標下，坪山中心今年可能繼續搞土地盛宴。再加上泰禾集團的幾個盤連帶刺激，在深圳範圍內房價尚屬低位的坪山中心，小爆一下也不是不可以。
不能不再次重點提醒關注龍華北站。
2018年深圳樓市最大的禮包是粵港澳大灣區，你現在可見立馬能夠實現的大灣區紅利是什麼？是廣深港高鐵！今年第三季度就要開通的廣深港高鐵，很可能成為今年龍華北站樓市板塊的爆點！
此前，業界預計深圳北站完全實現運轉後，每年運輸的商務人流可能達到5200萬。可以肯定，廣深港高鐵開通後，這個人流量將繼續大增！
這裡有一個非常重要的利好必須明白提醒出來。廣深港高鐵開通後，從香港九龍到深圳北站，大約是20分鐘，單程票大約是人民幣72元。目前香港西九龍高鐵站點附近的海景盤，二手房售價基本在每平米20萬元左右，即使是看社區園林內景的單位，單價也在每平米15萬元以上。20分鐘到龍華。龍華現在的房價才多少？8萬元左右算是高端盤了，比香港西九龍差一大截！香港人北上置業是大概率事件！這小眾行為也可能成為龍華爆燃的星火！
事實上，樓兔子年前就和幾位央企高管聊過。他們現在的工作崗位在香港，總部將來會在深圳灣超級總部基地，目前就正考慮在深圳購置資產，週六週日甚至是工作日可以回深圳居住。哪裡最方便？自然是深圳北站附近！樓兔子建議他們首選龍光玖龍璽。項目3月份將推售最後3棟住宅產品，3月3日將正式開放園林並啟動客戶登記。
很多人說龍華房價已經很高了！現在還可以繼續大膽買進嗎？接盤俠在哪裡？
正如我在上面所說的那樣，龍華已經很美了，但仍然只是在半途。北站商務中心，作為深圳的超級城市門戶，才剛剛啟動大規模建設而已！住宅開發僅僅是大餐前的開胃小菜，等到大型商業綜合體、地標商務寫字樓集群都呈現出來的時候，整個片區的房價還將實現上漲！紅山附近的中國金茂府很可能衝擊每平米10萬元以上，信心也在於此。
這種城市中心開發節奏與房價走勢的對應關係，在後海已經得到了完美呈現：
南山文化中心區的觀海臺一期，開盤的時候，整個南山文化中心區幾乎還是一片灘塗，開盤價大約是每平米5000元。現在，整個區域成熟了，二手房單價已經衝擊到了每平米10萬元以上。
深圳灣1號更典型。項目開發的時候，南山文化中心區已經接近成熟，很多人認為深圳灣壹號開盤前看樓要驗資500萬就是一個鬧劇，但今年你看到了這個樓盤已經成為了整個片區乃至深圳樓市的房價標杆。
一句話來說就是：一個新的城市中心在沒有城建完畢之前，片區房價都還隱藏了巨大的上行空間！翻倍上漲，並不是離奇的事情。從這個角度看，龍華北站、坪山中心、光明中心、沙井大空港西部新城等等，都還有大的機會。這個時候就開始懼怕，裹足不前，往往錯過大行情！
事實上，對於龍華宇宙中心，大資金真的比普通購房者激進很多。
去年，招華紅山6979兩次批售，基本上都被大資金打包整購了！
在很多人驚訝的背影下，中國金茂、首創地產，高價拿地深圳龍華。
樓兔子做了一個粗略統計，2018年前後龍華還將有中國金茂府、龍湖龍津舊改項目、恆大集團紅山站嶽盟工業區舊改項目、原威華工業區舊改宏安基中心項目、首創集團拍賣拿下的龍華商業用地項目、同創集團的紅山同創華著項目、恆裕集團代建的紅山騰龍花園項目，以及龍光玖龍璽住宅、龍光玖鑽公寓等項目上市銷售。
開發商和大資金依然在進軍龍華，龍華區今年也將首期投入260億大搞民生工程。一個新的中心正在冉冉升起，你何必過於恐嚇自己呢？
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