最近一週，深圳樓市有很多大新聞。
NO1 山語海59套房網上選房秒光。隨後被有關部門鎖定交易系統。
NO2 華潤城三期潤府最近頻繁傳出各種版本的開盤日期，有人說是本月15日，有人說是28日。還有人在炒作喝茶費，30萬算少的了，90萬也不稀奇。目前最高有人報價140萬啦。都是斬釘截鐵拍胸脯地說，一定一定。
NO3 福田發佈一份舊城改造最後通牒，以3個月至6個月為期限，要求加速舊改項目的推進。否則很可能，一切已經開列出去的城市更新計劃單均會被收回作廢。3年之後再重啟，那就是舊改變棚改啦。
NO4 粵港澳大灣區終極規劃即將落地之際，傳出一份文件，要求摸底xx和xx兩大房企的家底。這是為即將到來的樓市精準新政做政策調研儲備嗎？
簡單羅列如上，你認為哪個最勁爆呢？
我把最新的八卦和自己的簡單思考說一下。1、山語海最大的問題不是搶房程序或者所謂的內幕交易，而是企業公關太弱。2、關於華潤城三期開盤的一切傳聞都是假消息，喝茶費更是明目壯膽的詐騙。華潤集團的紀委人員已經出手了，有人可能要出事。3、福田這個事情是很大一盤棋，未來30年的整個深圳樓市都將受影響，原關外區域將承接紅利。牽一髮而動全身，這是福田首善之區深圳中心的霸氣。4、摸底這個事情，應該是真的。太敏感不可說。因此，在事發當天中午1點半，我發了一個微信朋友圈。此後所有你看到的文章，不管是3000字還是10000字，核心觀點基本就在這條朋友圈裡，有一些甚至是照錄不誤。樓兔子小密圈有更進一步闡述，公眾號就不說啦。
以上都是餐前配菜！今天，樓兔子想說的是另外一個事情。
兩天前有一位神人發了一篇文章：《未來五年深圳房價指南》。很多粉絲朋友第一時間把這篇文章轉給我，讓我分析一下。
我想說，這位神人真的很有魄力，敢說！幾乎把深圳全域最熱的樓市片區都做了預判。是精準到具體時間點和具體漲幅的預判。前海沙井坪山寶城福田光明龍華鹽田羅湖布吉等等等等，只要你在深圳生活，你身邊的房價，這篇文章都做了預判。有興趣的朋友，可以在微信裡搜： 未來五年深圳房價指南 。仔細研讀，參考對照。偷懶的話，請先直接拉到文章最尾端，看圖片。
這篇文章振聾發聵的房價漲幅預判，結論性的東西我不做點評。我想說的是，這位神人對深圳房價走勢的思考邏輯，大方向基本是對的！我都舉雙手錶示贊同。簡單羅列幾點，歡迎討論。
邏輯一
成熟區大漲不易，新區動力強
這個思想，在《未來五年深圳房價指南》裡其實是反覆體現的。
比如說在講到福田羅湖的時候，很明顯邏輯上是說，福田羅湖要跟隨前海上漲，暗裡意思是這邊不會是龍頭引漲。關於龍華區域的走勢，他的文章比較傾向於上塘核心區外的上漲。前海作為正在開發中的新區，將來必定是整個深圳房價的至高點。
其實這個邏輯，三天前 歐神 在深圳書城籤售新書的時候，也說過類似的觀點。
在回答福田新洲房子的前景問題時，歐神說當一個片區的土地都賣完了，籌碼都交到散戶手裡的時候，這個區域就要一點一點衰落了。這是深圳一個非常非常悲哀的地產現象。買房子的朋友一定要消息。
但從絕對漲幅的預判看，顯然《未來五年深圳房價指南》是全面看多關外新樓市開發區的。預計3年內漲幅40%以上都是普遍的。
簡單點評：高強度開發的新區，政府基礎投入會更集中，開發商扎堆也容易造市。房價上行確實更有動力。這個邏輯，過往的城市實踐確實已經證明了。
邏輯二
未來大概率賺錢的是地鐵沿線
這個比較清晰了。也說的直白。
沙井中心，地鐵11號線運來金銀和人才。龍華受益多條地鐵線。光明僅僅是地鐵6號線就可以大漲一波，甚至拉平與龍華上塘的差距。等地鐵13號線開通，再猛拉一波。
中部的坂田平湖，可能因為地鐵10號線而出現跳漲。東部鹽田的8號線和龍崗的14號線、16號線，都將直接抬升東部的房價。
簡單點評：軌道交通將完全改變深圳的城市空間。以往沒有軌道的時候，深圳是各中心孤立發展。各區發展速度的快與慢，完全取決於地理上與深圳福田羅湖的距離。所以，2004年，我們在大談 深圳東城（龍崗中心城）與 深圳西岸（寶安中心區）的PK時，雙方還旗鼓相當，龍崗甚至還稍佔一點上風。但隨後的十年，西岸全面超越。
但在軌道交通時代，深圳將成為點線結合的城市，地理空間的距離將因為快捷的軌道交通而變得不那麼重要了！這就是地鐵11號線開通後，沙井房價跳漲的原因。
將來，地鐵14號線和地鐵16號線，地鐵13號線和地鐵6號線開通之後，沿線區域房價上行，絕對是可以看見的。
政府已經明確了，將在地鐵沿線500米範圍內，重點投擲城市資源。這就是引導深圳人沿著地鐵線居住到外面去。這個思路也是對的。
邏輯三
深圳房價是分區域階梯引漲的
有一個粉絲朋友在我的上一篇文章裡說，樓兔子說大運中心房價值得期待，閉著眼睛買就好了，這裡就是未來深圳房價的至高點。
我的天哪！這都哪跟哪啊！絕對誤讀啊！
2015年年底開始啟動全國樓市去庫存大戰的時候，樓兔子寫過一篇文章。核心觀點是說，如果你站在3萬米高空，以 上帝視覺 審視深圳樓市，你會發現全球資金正源源不斷湧進深圳。深圳房價迅速啟動，拉開與其它城市的價差。就等於是給全國其它城市樹立了一個高山仰止的標杆。價差越大，其它城市房價重估，甚至追漲的慾望就越大。製造獲利空間，這是去庫存的大殺器！因此，在那之後的很長一段時間，深圳房價就是全國的參照物。
現在的參照物是誰？
我認為是香港。香港房價已經歷史前所未有地連續上漲了25個月！維多利亞港港灣的豪宅天璽，一個月前加推尾貨，比前一批單位漲價30%被搶光。近期再加推，在已經漲價30%基礎上，再迅猛上漲40%。整個地產圈都懵了！但深圳中原的老大施永青告訴你， 香港房價也許還能再漲兩年！
奧妙在哪裡？
2015年去庫存的時候，深圳驅動全國。今天，粵港澳大灣區來了。香港引漲大灣區。只要香港房價紅旗不倒。在粵港澳大灣區融城加速一體化的背景下，深圳廣州中山珠海的房價就都是窪地，都是安全的投資標的！
關鍵信息是，內地資金正在全面主導香港樓市！不管是開發環節，還是消費環節。內資洶湧，施永青說的再漲兩年，或者真不是問題。
再回到深圳，未來的房價至高點會是哪裡？當然不是大運中心，必定是前海中心。前海一覽眾山小，周邊一起跟著跑。
簡單點評：全國房價是深圳區域引漲，粵港澳大灣區房價是香港區域引漲，深圳房價是前海區域引漲。找到至高點，執手牛鼻子，分階梯大家一起漲。這是大方向。
邏輯四
東部中心靜悄悄漲，漲幅最大
這個觀點，《未來五年深圳房價指南》這篇文章把它隱藏在角落裡。估計很多人都沒有看到。樓兔子個人認為很重要，所以特意把它單獨全文列出來，特別緻敬原創啊：
東部。布吉橫崗龍崗坪山同屬於東部。地鐵14號線將把東部所有窪地填平。這個意思是東部漲幅在地鐵14號線開通之後，整體漲幅會全部超越大市，近地鐵口的物業漲幅會更大。
這個結論性的東西，我是非常認同的。
我在前面寫過一篇文章，有興趣的朋友可以點擊這個標題查看，閱讀量已經快4萬啦。《大消息終於來了！深圳這些區域必須價值重估！買房政策或大變！》大意是說兩點：從城市發展格局看，未來5年深圳的城市建設將明顯呈現雙頭鷹格局。
1、西邊將做大做強前海中心，進而輻射帶動整個珠江口沿岸。都有紅利，但是在前海中心“ 3年見成效、5年成規模、10年成熟 ”之前，所謂的沙井太空港新城、海洋新城，都不太可能成為大熱的核心，搶不了前海的風頭。
2、東邊將做大做強東部中心。這是龍崗和坪山的聯合體，目標是深圳第三中心。這個是深圳東進的戰略需求，是粵港澳大灣區框架下，深圳繼續輻射聯動惠州汕頭的橋頭堡，也是千年大計的核心引擎之一。東邊沒有其它競爭者，因此將會得到更多的資金支持。
最典型現象是兩點：1，地鐵14號線和地鐵16號線同時開工，預計2022年通車。2，大運中心修建深圳第一高樓，700米的深港中心。深圳市主要領導出席奠基禮。同時，在坪山也拍賣土地設計了超過300米的地標大樓。
這典型是做大做強東部中心的節奏！深圳的這種戰略雄心，恰恰和當前龍崗坪山房價相對深圳各區較低的現實，形成了強烈的反差。反差越大機會越大。
簡單點評：深圳是市場經濟最發達的地方，市場對資源的調配最高效。一旦地鐵商業學校等等城市資源補齊，東部房價必然補漲。現在前海中心新房10至12萬，福田中心新房8至10萬。東部中心，最好的限價5萬多，大部分是4萬左右。房價落差在一倍以上！如果真的漲幅全面超越大市，上行60%甚至是翻番漲，不是不可能。關鍵是絕大多數深圳人還是沒有看到。
放眼未來5年，我們怎麼買房？
任何沒有指導意義的分析，都是耍流氓！那麼，在以上城市趨勢分析和房價預判的基礎上，我們究竟該怎麼買房呢？
1，房價高點在前海。有資金實力的朋友自然不能錯過。未來5年，前海也許不是深圳樓市絕對漲幅最高的地方，但前海樓市沉澱的資金池比較大，在房票有限的情況下，大資金首選前海。
2、房價漲幅在東部。對於更多普通購房者來說，資金量有限，更應該關注小資金量前提下的漲幅收益。豪客大資金，投入5000萬，賺40%是2000萬。普通購房者投入500萬，賺60%是300萬。如果不是房票限制，普通購房者資金量有限進不了絕對房價高的前海，絕對漲幅高的東部也會被大資金搶佔。大家要慶幸，正是因為嚴厲的限購限貸，深圳樓市這個市場才能各賺各的錢。
市場給每個人都留了一扇窗。今天，我們講去東部中心淘金，怎麼淘呢？我建議大家去看一看龍崗中心城距離龍崗區政府1.5公里的遠洋新天地。
遠洋新天地是品牌地產商遠洋地產在深圳開發的第二個樓盤，整個大盤建築面積40萬平米。項目毗鄰龍崗區政府正在整治改造的龍崗河，500米外就是22萬平米的龍崗龍園公園。屬於典型的城市核心河畔社區、公園物業。
目前在售的是項目二期。五一前夕剛剛銷售完畢的是二期多層大戶型，110至125平米大3房和大4房。即將推售的是剛需三房產品，面積段82至89平米。精裝修上市銷售，引進國際WELL健康住區配套。從目前周邊二手房市場行情看，預估最後批准的銷售單價大約會在每平米4.3萬元至4.5萬元。推薦理由大概是以下幾點：
1、地鐵沿線盤。3條地鐵線
項目距離地鐵3號線南聯站800米，未來跨越龍崗河的市政路打通之後，去南聯站會更便捷。
距離已經正式開工修建、預計2022年通車的的地鐵16號線龍平站大約400米。這個要重點談一下了。地鐵16號線是未來打通大運中心和坪山中心的東部深圳第三中心內部循環線。非常非常重要。串聯了東部中心的兩大拳頭。簡單形象比喻就是地鐵1號線，把福田中心和前海中心連接起來啦。中間的每一個站點，都將是一個爆發點。
龍平站很特殊。規劃中的地鐵21號線，也在龍平站交匯。也就是說龍平站會是一個樞紐換乘站。地鐵21號線換乘去哪裡呢？粗暴一點告訴你，地鐵21號線起點是前海地下城的軌道樞紐中心！也就是說，將來遠洋新天地的業主可以搭乘地鐵21號快線通達前海！
補充一點，遠洋新天地業主現在可以在南聯站搭乘地鐵3號線到大運站，換乘14號線。將來可以在龍平站搭乘16號線到大運站，換乘14號線。
搭乘14號線快線直達福田，最快35分鐘左右時間。現在搭乘3號線進福田，大約50分鐘。這個時間距離，對應遠洋新天地新房預估精裝修單價每平米4.3萬至4.5萬，福田新房單價每平米8.5萬左右。潛力不是很大嗎？《未來五年深圳房價指南》說東部地鐵沿線物業漲幅會更大，就是這個道理。
2、沿東部地鐵線買品質大盤
一個簡單的道理，深圳核心城區的白領搭乘地鐵，犧牲時間，出到東部來買房。他內心一定會強烈要求買一套房，儘量享受到與居住在福田的同樣生活品質。
這就指向一個方向：買地鐵沿線的品質大盤。最好是品牌開發商，低密度大盤，有學校商業配套。
遠洋新天地是40萬平米大盤，距離不超過100米，就是龍崗公立學校天成學校。1.5公里，地鐵1站路之外，就是龍崗中心城的三館一城配套。1.5公里範圍內可享受 萬科廣場、世貿廣場和寶能allcity 等大型商業的配套，項目自身還帶有體量達到2.5萬平米的社區商業，完全可以滿足城市白領的逼格生活需求。
最關鍵一點是項目容積率很低，只有4.12。這個太難得了。項目周邊的樓盤，同樣是舊城改造，容積率基本上是5或者6。而根據深圳去年修改的城市規劃指引，未來地鐵沿線的新舊城改造項目，容積率基本上在9以上了。如果是純商業，容積率甚至可能在20以上。
容積率太高，就是密度大。簡單形象說，深圳城中村就是容積率太高，密度大。握手樓，隔壁炒菜可以聞見味道，隔壁吵架可以聽到廣播。
但遠洋新天地容積率只有4.12，結果就是最大樓間距可以達到50米，同時小區園林綠化面積大增。居住環境很舒服。小區園林配備了夜光跑道和星光泳池。
另外，遠洋新天地是精裝修上市銷售。樓兔子小密圈一位粉絲朋友搶到一套125平米的大4房。她說整體感覺，這裡的精裝還是和市面上的其它樓盤不太一樣。據說，是引進了一種叫做 WELL建築標準 的東西，很有逼格。有興趣的朋友不妨自行百度找度娘詳細研究一下。
3、老城區舊改變身新開發區
這點特別重要。正如我們前文所說過的，一個區域的房價需要持續不斷的新盤推手。
不久前，一位粉絲朋友問我，福田保稅區引進了一所新的外國語學校，是不是可以潛伏買套房啊？我的建議是謹慎。原因很簡單：福田保稅區的改造計劃還沒有出來，沒有新盤供應，房價難漲。
遠洋新天地附近就不同啦。對面就是盛平社區，已經確認的舊改實施主體是深圳龍俊宇投資有限公司。但樓兔子得到消息，全國排名前三的某品牌地產商正在謀求聯手或者接盤。靠近南聯站附近，有萊蒙地產超過100萬平米的舊改大盤。初步統計，龍崗地鐵沿線，從大運中心到老鎮，計劃批准的舊改用地就達到了1796萬平米，佔全市舊改總量的37%！這裡集中了中糧、恆大、星河、京基等等品牌地產商。
樓兔子告訴你，這些開發商都是拉抬房價的高手。未來舊改成本極高，1796萬平米如此大量的開發，區域房價不漲不行。
今天遠洋新天地精裝修上市，如果實際是按預估價大約每平米4.3萬至4.5萬上市，那麼真心不貴。這次
即將推售82至89平米的三房，應該是剛需自用的好機會，對於深圳樓市投資來說，也還是不錯的選擇。附件：未來五年深圳房價指南
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