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受限購、限貸政策影響，2018年上半年，鄭州市二手房市場成交量持續下滑，與2016年同期相比少成交近1萬套。但業內認為，未來二手房供應量會越來越多，房產中介新一輪的機會才剛剛開始。
購房者在某房產中介看房 朱哲/圖
上半年二手房成交量創新低
經歷了2016年的放量增長和2017年的平穩過渡之後，2018年的二手房市場正在經歷一場寒冬。
7月16日，鄭州市文博東路築夢地產分行經理李鵬飛表示，目前，正值一年中最熱的時候，客戶都不願意出來看房。不願意出來看房，就意味著沒有成交量。
“頂著30多攝氏度高溫，出來看房的一定是剛需，同時又著急買房的客戶。不然，大家會選擇等待一段時間，畢竟市場行情在這裡放著，說不定再等一段時間房價還可能再跌一點。”李鵬飛說。
真二網聯合創始人、運營總監鄧鵬稱二手房市場是政策市場，受限購、限貸政策影響，整個二手房交易市場都不太好。
限購限貸、價格下跌、客戶觀望、中介焦慮……這是當下二手房市場的眾生相。
根據鄭州市房管局發佈的2018年6月份鄭州市房地產數據，6月份，鄭州市商品房（指新房，下同）銷售35671套（間），而二手房成交5791套（間），二手房佔6月份房產總銷量約14%。
數據統計顯示，2018年上半年，鄭州市商品房的銷售總量為155306套，二手房的成交量為28152套，二手房占房產總銷量約15.3%。而2017年上半年，二手房的成交量為33699套。2016年上半年，二手房的成交量為37812套。2018年上半年二手房的成交量比2016年同期少近1萬套。
易居研究院研究員王夢雯表示，2018年上半年，二手房成交量雖然較2017年下半年略有回升，但仍處於近6年平均水平附近，明顯低於本輪週期最高位2016年的水平，可見市場下行趨勢沒有逆轉。
二手房與新房價格倒掛
在價格方面，6月份鄭州市商品住宅銷售均價為8409元/平方米，而二手房的成交均價為10415元/平方米。二手房每平方米的成交均價比新房多了2006元。
就2018年上半年的價格來說，商品房的累計銷售均價8763元/平方米，二手房的累計成交均價10679元/平方米。二手房銷售均價比新房多了1916元。
針對二手房與新房價格倒掛現象，21世紀不動產鄭州區域市場部經理杜建輝介紹，“鄭州出現這種現象的主要原因是，二手房主要集中在鄭州市區，新房主要在三環以外，購房者在市區買房，只能選擇二手房了”。
而業內專家表示，現階段，政府對商品房實施限制備案價，不允許開發商自主定價，無論市場需求如何旺盛，價格都不能過高。但是周圍的二手房價格是無法監管的，因此二手房價格隨著市場行情漲起來了，但是新房被緊緊壓制住了，這樣就形成了一、二手房價格倒掛現象。
“對於二手房來說，沒有那麼多來自政府的約束，二手房價格更多的是由市場上的買賣雙方自主交易決定，所以，才會出現一、二手房價格倒掛現象。”杜建輝說。
“除非是特別急用錢的二手房房東才會低價出售，否則，如果價格達不到他們的預期，他們是不會賣的。”杜建輝說，二手房不著急賣的話，還可以用來出租。
二手房市場未來需求量會有所回升
據瞭解，有一部分購房者因為二手房稅費增加、購房成本提高而轉向新房市場，而新房市場大部分都在三環以外，很多購房者進入觀望階段，有的暫時擱置購房計劃。
消費者購買慾望下降，自然影響到了房產中介市場。
據瞭解，許多房產中介開始向內挖潛，優化公司各項制度，以降低成本、提高效率。一些撐不下去的房產中介，開始關門停業。
“公司在積極探索新業務，一方面是做新房市場，另一方面涉足房地產金融。”鄧鵬說，新房銷售以及房地產金融服務，目前可以反哺二手房銷售。
也有人認為，隨著調控繼續，樓市正在引導購房需求進行合理轉移，下半年有望維持穩定發展局面。
58安居客房產研究院首席分析師張波認為，隨著七部委聯手整治樓市亂象，預計下半年重點城市房地產市場大概率會保持穩定。從用戶選擇戶型和價格段的情況來看，房子的實用價值正越來越被看重，住房需求逐漸迴歸居住屬性，有利於推動房地產市場理性發展。
“買新房難度大，肯定會有很多購房者進入二手房市場，特別是那些急著買房又沒有太多時間看房的人，二手房是他們的首選。所以，接下來二手房市場的需求量會出現回升。”鄧鵬說，未來二手房供應量會越來越多，房產中介新一輪的機會才剛剛開始。
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