今年土地市場供需分歧加大，流拍率甚於2014年。不過，今年的土地流拍潮與當年那一輪並不相同。
中信建投證券分析師陳慎、劉璐在研報中分析稱，2014年的土地流拍潮，是因為市場銷售低迷導致開發商拿地能力與意願均十分疲弱。而當前這一輪背後房產銷售比較穩定，流拍蔓延主要是房企基於利潤率以及去槓桿下的理性選擇。
時隔四年，再遇土地流拍潮
2014年是近年來流拍量最高的一年，但今年的土地流拍程度更加嚴重。
中信建投證券在研報中給出了相關數據：以土地宗數為口徑，今年前7月流拍率約6%，二季度以來流拍率均值7%，高於近輪週期中最低迷的2014年，當時平均流拍率僅4%。從整體流拍規模來看，今年將達到歷史峰值。
2014年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數為345宗。但今年前7個月，300城總流拍宗數已達258宗，與2014年同期相比高出了59%。
一線城市的流拍率自去年以來不斷上行，今年二季度創下2013年以來最高水平，二線城市與2014年基本持平，三四線城市流拍率也顯著高於2014年。?今年一二線城市流拍率峰值在6月，分別達19%和7%， 屬於2013年以來的峰值水平。
300城市及各線城市能級的數據均顯示，土地溢價率均從去年下半年開始持續下滑，平均樓面價從今年3月開始也出現了下滑。最明顯的是一線城市，3-5 月平均跌幅達44%，二線城市自2 月起持續下降，平均降幅12%，僅有三線城市維持增長，但增速也在下行通道。
兩輪土地流拍潮有何不同？
中信建投證券發現，這一輪土地流拍潮與2014年存在兩點不同：土地供應力度和銷售市場熱度。
1、土地供應力度
2014年土地供應大幅減少，宅地新增供應建面積同比持續下滑，一季度即呈現負增長，四季度甚至出現單月同比-60%的大幅下滑。
但今年3月以來，新推出的宅地同比持續增長，單月增速基本都在20%以上，個別月份甚至達到80%以上的增長。?
銷售市場熱度
2014年市場低迷，全國銷售面積在四個季度的同比跌幅均超過6%，三季度同比跌幅更是達到14%。
而最近4個季度中市場銷售相對穩定，僅去年三季度微跌2%，今年以來單季度同比均為正增長，尤其對於龍頭而言， 今年前7個月銷售額依然維持30%-40%增速，目前的銷售形勢依然穩健。
中信建投證券得出結論稱：
2014年是因為銷售市場低迷導致開發商拿地能力與意願均十分疲弱。然而這一輪，銷售市場穩定，流拍現象的蔓延主要是房企基於利潤率以及去槓桿下的理性選擇。
他們還認為，儘管此輪土地流拍潮的背景和原因和2014年有所不同，但對於房企而言，積極因素都是一致的，將有望倒逼土地出讓環節在定價層面帶來更為合理的預期。
同時，結合其對於2018年樣本城市新推盤項目的總結，中信建投證券表示，房企的拿地理性化已經逐步影響2018年的銷售利潤率，這是對於帶來此前利潤率以及ROE持續回落的預期修正。?
本輪流拍背後：房企利潤率築底，去槓桿下更理性拿地
以下為中信建投證券對於房企利潤率及去槓桿下的理性選擇的相關分析：
銷售利潤率正在築底
1、2018年以來拿地趨於理性，助推房企利潤率邊際築底
從我們對17個城市2018年新推項目的梳理，總結在於：
1、入市節奏趨於平穩。15、16、17 年所出讓的土地建面佔比分別為 16%、20%、17%，整體相差不大，16 年佔比略高。去年年末我們去個別熱點城市調研，當地研究機構預判今年可推項目中 15 年拿地項目佔比高於 16、17 年總和，但從 17 個城市的樣本數據來看，這一現象並不普遍，今年一二線城市整體供貨節奏較為平穩。
2、2017 年以來利潤率持續下滑趨勢改善。我們以地價佔售價比重衡量項目盈利情況，可以看到 15、16 年 隨著地價大幅上行，地價佔售價比重也顯著提升，15 年所獲地塊地價佔售價比重達 29%，與前三年項目平均水 平上升 11 個百分點，而 16 年這一比值達 38%，同比進一步提升 9 個百分點，即 16 年房企所獲地塊的利潤空間 確實大幅收縮。
但到了 17 年，這一比值為 38%，與 16 年整體已經持平，實際上 17 年土地成本並未下降，但 17 年項目的利潤空間有所改善，說明開發商去年的拿地策略已充分考慮政策持續性，18 年項目的地價佔售價比重僅 18%， 雖然樣本量相對有限，但確實意味著房企銷售利潤率的見底企穩。
2、二線城市新推盤已經呈現一定程度利潤率回升
分城市能級來看，一二線城市呈現明顯差異：
一線城市 16 年以後所獲地塊的佔比遠低於二線城市，一方面一線城市新增供應較少，舊盤新推的佔比更高； 另一方面與成本有關：一線城市拿地樓面價佔售價比重逐年遞增，16 年項目佔比達 47.4%，17 年這一比值直達 62.7%，盈利空間已十分有限。?
從盈利性角度，二線城市能夠看到項目盈利性最低的是 16 年所獲地塊，地價佔售價比重為 38%，但 17 年 項目則降至 36 %，同比下降 1.5 個百分點，即 17 年項目的盈利空間有一定改善。嚴格執行限價的背景下，一線城市所受的影響更明顯。
開發商拿地更為理性
從利潤角度出發，影響因素之一是限價政策。一線城市自去年下半年以來基本進入全面限價，北上深的新房價格同比不增長已經持續了一年，二線城市以及熱點三線城市也開始進入限價時代。8 月 2 日，政治局工作會議上“堅決遏制房價上漲”的提出預示著目前的限價政策將長期執行，“時間換空間”戰略拿下高價地的邏輯不再順暢，房企拿地也更為理性。
影響因素之二，是項目的實際地價。儘管目前土地市場溢價率大幅下降，但實際樓面價下滑幅度有限，這主要因為土地起拍價有所提高，與此同時，項目的隱性成本更高。
融資環境壓力
在融資環境收緊、嚴控資金走向的大環境下，房企各類融資渠道持續受到嚴格管控，股權融資凍結、公司債受到嚴格監管、銀行貸款更加關注“合規”，資管新規對部分非標渠道的關閉等，且和此前週期不同，在今年 “寬貨幣、緊信用”的格局下，帶來房企融資的劇烈分化。
閱讀更多 金水瞭望 的文章
