近段時間，關於“棚改暫停”、“棚改貨幣化一刀切叫停”的聲音不絕於耳。
住建部12日就棚改舉行通氣會。住建部在會上表示：將因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
這一權威表態澄清了市場之前關於棚改“一刀切”的傳聞，或將緩解房地產行業的悲觀情緒，地產板塊在經歷前一階段的“腥風血雨”後有望迎來估值修復。
1.棚改對房地產投資的影響
貨幣化安置可以直接拉動房地產銷售、消化庫存、拉高房價，間接拉動房地產投資。實物化安置即以房換房，直接拉動房地產投資，但是不計入房地產銷售數據，因此不直接推動房地產銷售。貨幣化安置相對於實物化安置更大程度拉動房地產投資，核心是其使得棚改體系和商品房體系融合，通過貨幣補償款加槓桿的形式迅速推動房地產銷售，進一步推動開發商的拿地、新開工速度。
根據住建部公佈的2016年全國棚改貨幣化數據，2016年全國棚改貨幣化安置比例達到48.5%，比2015年提高了18.6%，大約去庫存2.5億平方米，全國棚改開工606萬套。
測算結果顯示，2014年、2015年和2017年貨幣化安置去庫存面積分別為3596萬平方米、15274萬平方米、31059萬平方米，貨幣化安置去庫存面積佔商品房住宅銷售總面積的比重逐年增高，在2017年高達21.5%，說明其對去庫存、增銷售的貢獻度逐年升高。
貨幣化安置和實物化安置中，PSL都起到了一定的推動作用，因為這兩種方式的棚改資金絕大部分來自於政策性銀行專項貸款，而棚改專項貸款的利率一般較普遍基準利率下浮15%，期限為15-20年，依託於央行發放的低利率PSL，因此PSL在這兩種安置方式中發揮作用的相同點是其為棚改的根本資金源頭。不同點是這兩種方式對PSL的依賴度不同。有兩個主要原因：一是兩種方式需要的資金金額存在差異；二是政府在棚改不同環節使用棚改專項資金。
PSL作為央行發出的基礎貨幣，通過貨幣化安置對房地產投資的影響遠遠大於實物化安置，原因是激發居民加槓桿。PSL通過國開行專項貸款流到政府再到居民，伴隨棚改過程中三四線城市的房價走高，居民向銀行貸款購房的熱情大漲，居民貸款買房加大商業銀行資產端的貸款，從而通過貸款創造存款的信用創造過程，增加了三四線城市的貨幣量。因此，貨幣化安置相當於央行通過發放PSL對三四線城市進行了定向寬鬆，引發了房價上漲泡沫。相比來看，實物化安置中，居民加槓桿的動力相對不足，信用創造大大減弱，因此不會引發房價的非理性上漲。從下圖，自2014年創設PSL以來，貨幣化安置比例大幅走高，三線城市住宅價格相對於一二線城市迅速上漲後維持高位。
2.棚改的展望
未來不僅棚改進程放緩，也將緩慢迴歸貨幣化安置為主，今年已經有三四線城市出現拆遷戶佔比下降、實物安置替代貨幣化安置的情況。從國開行年報中也可見端倪，從2015年的“積極推進貨幣化安置”，到2016年的“有效銜接貨幣化安置與去庫存”，到2017年“持續嚴控庫存不足地區的貨幣化安置比例”，長期貨幣化安置的審批將越來越嚴格，棚改將逐步迴歸實物化安置，棚改所帶動的去庫存浪潮將告一段落。
以專項債替代專項貸款對央行和地方政府皆有益，長期來替代會有效推進，但是短時間無法替代。由於PSL定向派發的政策性銀行棚改專項貸款是貨幣化棚改的主要資金來源，佔據80%左右，在2017年國開農發專項貸款為12800億元，而地方政府發行所有新增項目總專項債只有2080億元。因此，從供需角度看，短期內地方政府棚改專項債無法快速彌補專項貸款的收縮，替代面臨長週期。
3.洛陽將實施19個棚戶區改造
經瞭解2018年，洛陽市計劃實施棚戶區改造19個，分別是：
29號街坊改造項目B區
東澗溝村西小屯村改造項目異地安置區（建福家園）
光華皮件廠地塊棚戶區改造項目
環保巷周邊地塊棚戶區改造項目（二期）
西下池村棚戶區改造項目（二期）
西關中州渠沿線棚戶區改造項目
東西北隅棚戶區改造項目（二期）
三山村城中村項目（三期）
高新區豐李片區棚戶區項目
大東村棚戶區改造項目（一期）
偃師市塔莊村棚戶區改造項目（三期）
洛新產業集聚區老井龍渠孝水柴灣四村改造安置項目(三期）
新安縣產業集聚區（城中村）辛莊村克昌村省莊村厥山村改造項目（三期）
孟津縣寺河南村棚戶區改造項目(四期)
牛步河村棚戶區改造項目（四期）
汝陽縣寺灣村棚戶區改造項目
宜陽縣香鹿山鎮尋村村一期改造項目
洛寧縣城關鎮西關村棚戶區改造項目（鳳翔小區）
欒川縣灣灘村棚戶區改造項目
4.棚改何時叫停
正如我們多次所說的，棚改沒有任何問題，這是名副其實的民生工程，有問題的是棚改貨幣化，是以PSL貸款為支撐的定向放水。如今要限制的也是棚改貨幣化，而不是棚改本身。
即便如此，三四線城市的樓市也不會狂歡太久，棚改貨幣化不是永遠的救命靈藥。
按照既定規劃，2020年就是棚改的正式收官之年。屆時全國各地的棚戶區改造基本完成，地方政府再也沒了以此刺激樓市和經濟的藉口。
一旦沒了棚改的由頭，三四線城市都必須直面自己的經濟基本面。
等到潮退之時，到底誰在裸泳，還是會一清二楚的。
5.換個角度看棚改
“棚改貨幣化安置”其實是為了幫助那些生活困難家庭改善居住條件，但是大量資金分發到住戶手裡，而那些住戶又沒了房子。這就讓被拆遷者有了買房自用與投資的衝動，後拉被很多專家叫獸演繹成棚改是助推中國三、四線城市房價上漲的動力......
其實，棚改對房價沒有那麼大的影響，在維護，貨幣化安置之前，一般城中村被拆遷戶每戶能分到3-4套房，大約300平米，貨幣化安置後，只能買到同地段大約200平米的商品房，對於開發商而言，是否貨幣安置，容積率是基本不變的，貨幣化安置後，相對就地安置而言，實際上增加了可售面積，增加了市場供應量.......，但是為什麼給大家造成了棚改貨幣化推高房價的錯覺呢？
現實的情況是：棚改位置多為所在城市的核心地段或次核心地段，被拆遷戶獲得貨幣安置款後多在剛需房源區域購房（80%的被拆遷戶選擇了房價低一個層級的區域），購買的房價低了，也就買的套數多了，甚至出現了整個單元購買的現象......，這些區域，往往是普通工薪階層集中居住的區域，突然湧進大量大手筆客戶，自然對這些經濟高度緊張的房奴產生了心理上的巨大沖擊，也或多或少推高了該城市房價平均線一下區域的房價，這部分區域的房價對中下層居民高度敏感，自然引發了整體壓力無處發洩的階層無數的怨言......這就是以訛傳訛的棚改貨幣化推高房價的輿論源泉......
再換個角度，如果被拆遷戶不跨區域降低房價層級，直接就地購房會怎麼樣呢？那就是：貨幣化安置後被拆遷戶相比以前居住面積減小，房屋的總價值不變，但是由於不再跟剛需競爭房源，也就不會出現棚改貨幣化推高房價的聲音了。
一言蔽之，是否棚改貨幣化，對剛需區域房價有影響，但是對城市的平均房價無關，以此來看，棚改貨幣化收緊不會對房價造成影響，朋友們也不要高興過早，以為自己能買便宜房了。
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