在多個旅遊綜合體持續經營疲軟的情況下，華僑城將下一個“跑馬圈地”的重心放在了雲南。日前，華僑城召開“雲南大會戰啟動大會”，華僑城雲南集團、雲南世博集團、雲南文投集團三家企業與雲南省各州市縣政府、國內各大型企業集體簽約60餘個項目，涉及簽約金額逾千億元。業內表示，近幾年，華僑城旗下雖有多個綜合旅遊項目出現了門票收入、接待遊客人數下滑等問題，但該企業在各地佈局大體量文旅項目的腳步卻從未停歇，在各地新項目變現能力仍是未知數的情況下，大舉投資必然將考驗華僑城的資金抗壓力。
借重組埋下伏筆
華僑城大體量進軍雲南旅遊市場其實早有伏筆。2016年，華僑城在雲南註冊成立了全資子公司華僑城(雲南)投資有限公司;次年，華僑城明確在雲南設立第二總部的規劃;2017年，華僑城雲南集團、雲南世博集團、雲南文投集團進行了戰略重組，按照戰略重組計劃，華僑城不僅要把第二總部落戶雲南，還將於“十三五”期間在雲南文旅市場投資2000億元，形成1000億元資產規模的新雲南世博旅遊集團和500億元資產規模的新雲南文投集團。
公開信息顯示，本次大會為華僑城在雲南的三個“平臺”敲定了下一步佈局的路線圖。具體來說，華僑城雲南集團將以股權合作與投融資、文化旅遊地產、特色小鎮建設等為項目重點，向昆明、大理、普洱、德宏、西雙版納、迪慶方向拓展;雲南世博集團將以景區景點建設、文化旅遊地產、酒店擴展等項目為重點，向紅河、德宏、楚雄、大理、麗江、保山騰衝方向拓展，並向境外延伸東南亞旅遊線路;而云南文投集團則以文化演藝、文化旅遊、農業產業扶貧等為項目重點，向曲靖、麗江、德宏、西雙版納、保山、迪慶方向拓展。
據悉，在大會上，華僑城董事長、黨委書記段先念還明確，將推進盤活華僑城雲南集團、雲南世博集團、雲南文投集團在雲南區域存量項目的快速落地，藉助央企的資金等優勢，通過資源共享、合作開發、股權併購等渠道，全面參與雲南全省旅遊大開發。
在北京聯合大學旅遊產業經濟研究所所長張金山看來，華僑城在雲南的大手筆投資並非意外之舉，“再次‘高調’宣佈進入某一區域旅遊市場，體現出華僑城仍然在儘可能搶佔優質旅遊資源。”張金山表示，雲南旅遊市場整體進入大洗牌週期，當地政府引入具備央企背景的企業，與之進行合作，也能看出相關部門欲藉此穩定地方旅遊市場秩序的思路。
擴張之路難言輕鬆
高調在各地迅速擴張，然而，華僑城每一步落子並不如想象中順利。
5月底，西安曲江文化旅遊股份有限公司發佈公告稱，華僑城西部投資有限公司終止對其控股股東母公司曲江文投增資擴股113.58億元。公開資料顯示，雙方用了一年的時間“博弈”，最後合作還是沒能逃過“流產”的結局。而這也讓華僑城的擴張計劃缺失了重要的一塊“拼圖”。
上個月，華僑城又發佈公告披露《公司債券2018年跟蹤評級報告》(以下簡稱《報告》)顯示，華僑城旗下多個綜合旅遊項目出現了門票收入、接待遊客人數下滑等問題，其中就包括雲南華僑城項目。
根據《報告》，去年雲南華僑城項目門票收入及接待遊客人數均呈現下滑。北京商報記者梳理發現，該項目去年接待遊客量出現了兩成左右的跌幅，門票收入也同比下降14.6%左右，而今年1-3月雲南華僑城月均接待遊客和門票收入更是在去年基礎上進一步下跌。今年前3個月平均每月接待遊客量還不足1萬人，月均門票收入也僅在100萬元左右，相較之下，去年全年這兩項數據分別為1.33萬人、182.41萬元。
而去年，華僑城在雲南提前佈下的一顆重要棋子——昆明世博園旅遊區5A級景區也因部分服務設施不規範、不達標，衛生不達標等問題被雲南省旅遊市場秩序整治小組下達整改通知。據統計，1999年昆明世博園開園僅半年就賺得盆滿缽滿，交出了一張十分亮眼的成績單：門票收入3.7億元、遊客數量近千萬人次。但此後多年，昆明世博園沒能延續“世博效應”。2010年該景區遊客接待量從196萬人次下滑至60萬人次，旅遊綜合收入從1.3億元下滑到4168萬元。每年近7000萬元的運營成本，加之園區設施設備的逐年老化，使世博園入不敷出。與此同時，昆明世博園運營方雲南世博集團的經營業績也不盡如人意。華僑城在雲南重整旗鼓難度可想而知。
“華僑城的文旅綜合體項目，僅在深圳等部分傳統旅遊資源欠缺的地方運營效果相對較好，然而在大多數地區，華僑城的模式複製難度還是較大的，只能摸著石頭探索。”張金山表示。
資金鍊再承壓
“從目前的情況來看，華僑城在雲南的投資，基本還是採取了該企業常用的重資產模式。”張金山直言，簽訂這類投資項目就意味著企業要揹負回收週期較長等財務壓力。
有機構發佈統計數據顯示，近年來，華僑城在各地“跑馬圈地”投資總額已達萬億元，至少在50個城市有所佈局 。然而，對於任何一個企業來說，快速擴張本身就是一把“雙刃劍”，投資增加、成本驟增，背後的資金壓力不言而喻。
根據華僑城年報顯示，2017年公司經營活動產生的現金流量淨額為-77億元，同比減少274.85%;投資活動產生的現金流量淨額為-93億元，同比下降25.64%。華僑城在財報中指出，經營活動產生的現金流量下降，是因為公司通過土地招拍掛獲取了大量土地，支付了300多億元的土地價款。相較於2016年，2017年華僑城的資產負債率從2016年的67.12%增長到2017年的69.9%，增加了2.77%。資產負債率達69.9%，超過房地產行業64%和旅遊行業36%的負債水平。
為了緩解週轉壓力和持續攀升的資產負債率，華僑城在去年8-11月就拋售了近200億元優質資產。但即便如此，據華僑城公告顯示，今年前5個月，華僑城累計借款餘額從637.46億元上升至891.27億元，新增借款253.81億元，在擴張戰略下，華僑城未來借款餘額有進一步上升的趨勢。截至目前，公司累計發行95億元公司債券用於償還銀行貸款。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，可見，在對文旅產業“跑馬圈地”的戰略佈局以及持續不斷的大額投資項目，給華僑城帶來了沉重的資金負擔。而文旅產業一般投資規模大、成本回收週期長，雖然投資資金未必需要短期內到賬，但仍讓華僑城資金承壓。
張金山則認為，華僑城屬於大型旅遊央企，在投資項目時應該會存在企業風險剝離機制，且部分項目可能只起到領頭作用，所以目前來看，資金方面的問題和風險不會很大，“目前華僑城從主題公園向優質旅遊資源進軍，提出‘文化+旅遊+城鎮化’轉型戰略，可以視為對原‘旅遊+地產’模式的包裝升級，從原本的住宅房地產開發，轉向綜合地產項目。但隨著該公司的落子逐漸向二三四線城市下沉，當地市場能否支撐華僑城的文旅城鎮大項目，還有待進一步觀察”。
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