對於中國產業地產來說，深圳是一個把根留住的“聖地”。這裡誕生有中國第一個產業園區——蛇口工業區，今天我們一起來看一家深圳極具代表性的產業地產企業——寶灣物流。
在物流地產這個產業地產分支，普洛斯一直是當之無愧的王者，而外資的嘉民、安博、豐樹，民資的宇培、易商，後來者平安不動產、萬科等，也都各領風騷，爭奇鬥豔。寶灣物流在裡面一直是最低調的那一個，但其真正的身份卻一點不低調——寶灣物流是目前中國本土最大的國資物流地產商。
寶灣物流的母公司深圳赤灣石油基地股份有限公司(以下簡稱深基地)大有來頭，深基地1984年由中國南山開發(集團)股份有限公司與新加坡海洋聯合服務有限公司共同投資興建，目前是B股上市公司。深基地母公司為央企中國南山集團，南山集團的股東則包括了招商局、深圳市國資委平臺公司深投控、廣東省國資委平臺公司廣業投控、中海油等，如此豪華的股東陣容，其背後的資源和背書效應不言而喻。
截止目前，寶灣物流在上海、天津、廣州、武漢、成都、天津、武漢、重慶等31餘個戰略及熱點城市自行開發並管理48個大型物流園區，全國高端物流倉儲設施達到186萬平方米，在建倉儲設施面積99萬平方米，規劃中的倉儲設施面積達到296萬平方米。
2016年，寶灣物流繼續攻城略地，全年成功簽約重慶珞璜、重慶北碚、雲南昆明、成都新津等共14個項目，簽約面積約4600餘畝，取得包括重慶珞璜、西安臨潼、咸陽、長沙雨花、鄂州葛店等共計17塊項目用地，落實土地指標約3600餘畝。
如果按照已完工在運營物流園區面積統計，寶灣物流在整個中國物流地產市場份額排名第三，前兩位是兩大外資巨頭普洛斯和嘉民，如果再算上在建物流園區面積的話，第三名則是中國物流資產，也就是宇培，寶灣物流則排名第四。
這還是在缺乏資本力量助推情況下所取得的成績，2017年7月31日，寶灣物流牽手華南房企巨頭時代地產旗下的時代商業，雙方達成物流地產方面的戰略合作。這也是寶灣物流第一次利用自己物流倉儲開發建設與管理方面的優勢進行輕資產的管理輸出。
寶灣物流董事長王世雲在接受採訪時表示，“寶灣物流的企業基因來源於物流二字，所有的配送、分撥、轉運、建倉佈局等都是為了滿足客戶的物流需求。”
物流地產包含兩層含義，一個是貨物的存儲，另一個是貨物的運輸流通。相比於大多數同行關注倉儲和其背後的不動產的資產價值，寶灣物流更希望將物流地產看成一個流動的平臺，把倉庫作為一個個作業場所和流動的端口，通過為客戶提供分揀、分拆、貼標籤、流通加工、包裝、組裝等物流增值服務，供應鏈延伸業務、物流租賃業務等，提高客戶依賴度和忠誠度，並賺取租金之外的服務收益。
只要能在這個平臺上獲得足夠的流量，做到貨如輪轉、服務豐富，就能給企業未來盈利模式提供更多想象空間，使自己立於不敗之地。這也是寶灣物流成功發展模式的原因，相比與普洛斯為代表的物流基金化操作模式，寶灣模式能帶來更大的想象空間和更多的稅收，在與地方政府談判時獲得更多認可。而央企股東身份與未來登陸A股資本市場打通資本渠道，將使寶灣物流得到更多助力。
2016年，寶灣物流業務實現營業收入51,862萬元，同比上升10.99%;淨利潤8,451萬元，同比上升0.56%。全年累計倉庫使用率94.00%，同比增長2.8%。寶灣物流在2016年年報中寫到，未來三至五年，寶灣物流業務還將持續加快物流園區佈局，積極探索包括供應鏈金融產業園、汽車產業園、新零售、 智慧物流港、冷鏈產業園在內的多種新業態發展的可行性。
前瞻產業研究院觀點：寶灣物流立志以“規模化物流園區網絡+高端化綜合物流服務”為核心競爭力。雖然這條路目前還處於初期探索階段，要想真正走通還尚需時日，但相對於瓶頸已現的依賴租金算金融賬的物流基金模式，仍是更可能成功的那個。
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