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北京
2018年已經過半，北京樓市已經交出了上半年答卷，成績如何?
先來看五個關鍵指標。
1、新房二手房銷售數據
關鍵詞：下跌、存量時代
首先是新房，2018年上半年，北京新房成交共計10480套，創了近六年來的新低，同比去年上半年下跌22.75%，同比2016年上半年成交量則下跌了超過一半。
再看二手房，2018上半年北京二手房共成交77588套，成交均價約6萬元/平，套均面積87平米，同比去年下降11.42%。從近六年的成交數量來看，僅高於2014年上半年的成交量。
二手房與新房的成交比例為77588：10480=7.4：1。恭喜北京已完全步入存量房時代！
附，2013-2018年北京新房與二手房銷售量佔比圖，二手房成交比例基本呈逐年上升趨勢。
而新盤供應過少的原因，一是因為四環之內基本已不再批地，四五環之間土地也在嚴控，主要供應的地塊基本都在五環以外。價格高，位置偏遠，對於新房癌患者來說選擇十分艱難。
上半年各區新盤成交面積，和去年同期對比，除石景山外，均有不同程度的下跌。而石景山的逆勢上漲，主要是中海寰宇天下貢獻了大量的銷售份額。
2、土地供應
關鍵詞：流拍、五環外
土地供應方面，上半年供應住宅用地共計26宗。
麵包賣不動，麵粉自然也不再搶手，房企在北京拿地愈加謹慎，上半年住宅用地流拍5宗，成交共計21宗，規劃建築面積約290萬平方米，以每套90平米估算，可提供住宅約3萬套。
商辦用地方面，上半年共推出7宗商辦用地，累計成交84萬平米，同比下降34%，成交量明顯下降。
值得注意的是，五環內的住宅用地供應面積僅佔14%。
也就是說，有86%的供地都是在五環以外。北京人民將不得不繼續向外圍拓展居住空間。
上半年成交的21個住宅地塊，高價地塊主要集中在朝陽、豐臺、海淀、順義等區域，多位於五六環之間。
最貴的是位於孫河區域的兩個地塊，一塊被旭輝和中糧聯手拍得，樓面價為5.7萬元/平米。一塊被首創和遠洋聯手拍下，樓面價已達到6.1萬元/平米。
在目前北京地價極高而且諸多限制的前提下，大房企聯合拍地的情況已經越來越普遍。
3、調控政策
關鍵詞：密集、嚴厲
在調控政策方面，近一年半來，北京密集出臺調控政策三十餘次，堪稱全國調控最嚴的城市。在這個大基調下，北京房價如同霜打過的茄子，再也蹦躂不起來了。
4、金融監管
關鍵詞：風險防控、融資越來越難
金融監管層面，近日北京市委書記蔡奇接受人民日報採訪稱，北京做為首都，各類風險容易聚集，北京市政府將持續採取有效措施，加強對金融、地方債務、房地產市場等領域的風險防控，強化未雨綢繆，積極應對，堅決守住不發生系統性金融風險的底線。
在金融業要服務實體經濟的背景下，銀行流入房地產領域的資金必然大幅下降，房地產企業將普遍面臨融資成本高的難題。未來房企開拓多元化融資渠道，加快資金週轉率，拓展多元化業務將是必然選擇。
這也就是我們近期看到的，房企加大海外融資，碧桂園瘋狂高週轉，萬科恆大等已開啟多元化業務發展。大船已開始掉頭，而升斗小民卻在探討哪裡還可以暴擊。
不禁想起船遇冰山的段子。
頭等艙旅客看到船即將撞上冰山，馬上回房間整理東西準備轉移；
二等艙的旅客感覺到了輕微的撞擊，正在問出了什麼事；
三等艙的還在喝酒睡大覺；
四等艙的人正在導遊帶領下，讚歎船的偉大與壯觀；
五等艙的人正集體學習，討論冰山的渺小，船長的英明領導。
你又在幾等艙?
5、保障房/共有產權房/限競房
關鍵詞：量大、價低
2018年北京政策性住房建設計劃的項目共有125個，其中公租房1.4萬套，棚改安置房11.7萬套，共有產權住房3.9萬套。
當然，與保障房和共有產權房同步大力推進的還有限競房。
六月份是限競房集中上市的月份，近期預計有兩萬套限競房推向市場。
目前上市的限競樓盤除了密雲、平谷的遠郊盤，還有許多位於亦莊、大興、豐臺，甚至海淀、東城區的樓盤，價格普遍都低於周邊的二手樓盤價格，雖然加上了限售五年的限制，仍然有很強的競爭力。
看完以上幾個關鍵詞，可以看出，北京雖然現在仍是盛夏，但樓市已提前步入深秋，寒意瑟瑟，在政策與調控的雙重主旋律下，穩定仍是樓市下半年的主基調。
2
通州
為數不多的亮點是副中心——通州。
副中心的建設在大力推進，北京新政府已經封頂，下半年將陸續開始搬遷。
年初至今，在北京整體房價穩定的大前提下，通州樓市卻走出了一波慢牛行情，業主報價普遍上調10-15%，租金也有20%左右的上漲。
尤其值得注意的是，到今年八月份，通州的雙限購政策已滿三年，會有一批滿足資質的購房客戶陸續入市，這給下一步的通州樓市又帶來了變數。
3
環京
隨著通州的崛起，加上北京市政府多次提出北三縣要與副中心一體化發展的思路，與新政府一河之隔的北三縣自然也再次成為熱點。
北三縣是環京最大的熱力區，可以確定的是，越是在副中心建設的關鍵時期，北三縣越是要嚴控，尤其是房價，北三縣房價一旦失控，會嚴重影響副中心的順利建設。
因此，北三縣的限購短期內放開是不現實的，但副中心與北三縣一體化發展又是必然。
北京新政府位於通州區最東部的潞城鎮，向東就是潮白河，缺少擴張的腹地，而北三縣擁有副中心發展不可缺少的土地和資源，是必須要一體化利用的。
但對於北京政府來說，需要北三縣的土地和資源，卻不需要北三縣擁擠無序的人口和混亂的城建，更不希望北三縣的房價一飛沖天。
因此，北京政府在對待北三縣的態度上是曖昧而矛盾的，只反覆講一體化發展，卻不講具體落地的方案。
比如交通究竟如何打通，哪裡修路哪裡架橋，哪裡有軌交規劃，哪個片區是一體化的重點發展區域。我相信，這些核心細節不到最後一刻是絕對不會正式發佈的。
而且，以目前北三縣的情況來看，擁堵而混亂的燕郊已無法承載一體化的重任，香河人口過多，產業雜亂，距離略遠，從距北京新政府的距離、城建規劃面貌、人口規模等情況來看，大廠都是未來與副中心一體化的最優選擇。
再來看環京樓市上半年年報。
2018年上半年環京11區，大廠成交面積排名居首，燕郊成交均價最高，大廠成交金額最高。
環京品牌房企方面，華夏幸福和榮盛業績突出，分列一二位。
當然，大家都清楚，這是在環京嚴控前提下的銷售業績，環京一旦放開限購，銷量必然一飛沖天。
4
2018年上半年的北京，整體穩定的同時，仍然有亮點（通州）有熱度（北三縣），下半年不出意外，北京樓市仍然會走出一條穩定的小幅波動線。
北京樓市的上半年大考，與其他城市比起來，從房價上漲的角度來說，可以說連及格線也未突破；但從國家調控成績的層面來說，北京可算是優等生。
目前，在全國樓市過度炒作之後，北京房產反而成為價值窪地，持有北京房產安全可靠，更是抵禦下一步可能發生的各類金融風險的最佳選擇。
而對於通州和環京樓市來說，未來，一切皆有可能。
轉自：米宅北京
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