近年來隨著我國逐漸進入老齡化社會和養老產業地產的興起，國家和各省市先後出臺養老產業相關政策，加上城市人口老齡化的加快，使得城市對醫療的需求進一步提升，養老地產市場迎來春天，各路資本加快佈局養老地產，其中部分房企亦是想在紅利當頭搶分一杯羹。那麼在如此背景下，養老地產如何進行城市佈局，從而有利於企業的產業鏈的補充與擴張呢?
養老地產分佈現狀
通過對近40家國內領先的養老地產開發商的全國近 150個項目的調研，繪製了優質養老地產項目的全國佈局圖。通過分析，我們可以看到目前我國養老地產主要分佈在四個區域：京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、川渝經濟圈，形成 4個重要的養老地產集群，其他風景優美的宜老城市也有少量分佈。
就服務而言，京津冀、長三角區域項目更為豐富，服務也更為多元化。就優質養老項目分佈統計而言，京津冀以自持經營項目為主，珠三角項目以銷售型項目為主，成渝為旅遊養老項目為主。
這些優質養老項目中，約 50.5% 為體量小於 10 萬平方米的項目，可見市場中仍是以中型養老地產項目為主，但也不乏建築面積超過 150 平方米的大盤項目：如京津冀最大項目燕達國際健康城為 180 萬平方米;長三角的綠地孝賢島 300 萬平方米;孝賢坊 200 萬平方米;廣西北海的世紀愛項目為 261 萬平方米。
雖然養老地產市場多數為小體量項目，但是在市場總供應體量中，50.24%的來自於大體量項目(建築面積大於 150萬平方米的項目)的供應。小體量項目(建築面積小於 10萬平方米的項目)雖然數量上佔多數，但是整體只供應了市場總體量的 5.14%。
養老地產經營現狀
通過對自持經營類養老地產項目的收費進行分析，我們瞭解到京津冀區域養老地產項目提供更為多樣化的產品服務，與之對應的月均收費區間較廣—從 2,850 元到 30,750 元。整體京津冀市場月平均收費為 8,000 元。相比於京津冀和其他區域，長三角區域的項目月平均收費空間相對較為集中，同時整體市場月平均收費居全國最高，達 8,300 元。川渝區域由於優質項目較少，市場產品較為單一且多數集中於旅遊類養老地產項目，因此自持經營類收費水平也較其他集群偏低。
整體市場來看，空置率普遍較高，分別在35%-45% 之間。養老產業屬於非快速消費型產業，需要有耐心的培育期。一般養老院入住率要達到 75%-85% 才能盈虧平衡。但是較高空置率並不意味著城市過度建設或者供給過剩。因為整個養老產業還處於早期階段，從消費市場來說，中國養老市場還未培養成熟的消費觀念，多數人還沒有對養老產業，比如照護式養老模式，形成有效的認知，由此很大一部分消費潛力還並未傳導到養老市場。
從供給的角度，當前運營商和養老地產開發商，針對中國市場都還在摸索階段，通過借鑑國外成熟養老產業經驗，希望可以落地中國。但是中國無論在經濟、文化還是消費結構以及社會支付能力方面都和發達國家的養老市場有很大不同。
因此在一定程度上，在對中國養老產業消費習慣的判斷以及養老地產的開發運營模式上，很多項目並未能有很好的把控，這也是一些項目出現入住率不高和後續服務無法實施等情況出現的原因之一。但是就目前而言，我們很難就由此認為存在過度建設現象，我們更傾向於認為是早期市場階段的規律，即很多產業的發展都會經歷這樣的生命週期階段，是在早期興起階段的摸索和試錯中逐漸成長髮展起來的。
也發現很多項目做的非常的不錯， 高端項目相比於中低端項目入住率普遍較高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹會、上海親和源、廣州祈福護老公寓等入住率都是在 95% 以上。遠洋的椿萱茂項目，據高力國際瞭解，從2014 年遠洋椿萱茂亦莊項目到 2016 年的青塔項目，老年人對於入住養老公寓的接受度明顯提高。整體優質銷售類養老地產項目去化率普遍較高，平均在 80% 以上 , 其中去化率最高的是川渝區域，其次是珠三角區域。因為川渝區域和珠三角區域以高端旅遊養老地產居多，這些高端地產去化率基本都非常高，也使得川渝區域養老房產去化率很高。
平均售價方面，銷售類養老地產多處於城市周邊郊區非中心區域，所以售價相對較低。而其中京津冀區域明顯高於其他區域，其次是長三角，珠三角和川渝區域則相對較低。
對於養老地產的思考
養老地產要從概念炒作迴歸到理性思考，從各種花式概念迴歸到老年生活服務載體的本質上來，迴歸到老年人的原始需求，即如何讓人生下半場可以有更高質量生活的訴求上來。
迴歸到養老需求，更重要的還是要解決目標客群定位問題。迴歸需求，戳破養老地產概念泡沫，核心聚焦養老服務，從養老項目的概念賣點階段真正迴歸綜合養老服務解決方案的服務運營階段，才是養老地產發展的一條破局之路。
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