“上海，市中心，楊浦區內環內，一幅宅地居然流拍！沒有房企報名！非常罕見！”7月23日易居中國研究院副院長楊紅旭的這則微博，或許只是上海土拍市場的一個縮影。
雖然上半年全國樓市土地出讓金再創新高，但衡量樓市冷熱程度的土地溢價率卻同比大降，直接表現是就是開發商拿地謹慎，多個熱點城市出現土地流拍。
記者注意到，去年4月上海實行招掛複合方式（通過評分確定競得人）出讓土地，土地市場已難見中小開發商身影，而多宗宅地均以底價成交。上述這宗楊浦區內環內7.78萬平方米宅地，因在競買日期截止前無人申請競買而被“終止”出讓，這已是今年以來上海流拍的第3宗宅地。
“市中心宅地流拍很罕見。”易居研究院研究員詹毅力凡告訴《每日經濟新聞》記者，“這從側面也反映出，在限價、資金面承壓的大環境下，房企拿地更加理性和謹慎。”
流拍的江浦社區B2-03地塊周邊多是老舊小區
探訪：地塊周邊多是老舊小區
出讓信息顯示，上述終止出讓的江浦社區B2-03地塊，位於楊浦區江浦街道，與虹口區接壤，出讓面積3.11萬平方米，規劃建築面積約7.78萬平方米；起拍價46億元，摺合樓板價6萬元/平方米。
7月29日，《每日經濟新聞》記者在上海人民廣場站乘坐地鐵8號線到達鞍山新村站，出站後沿著打虎山路一路往南步行，約1公里後即到達上述地塊，全程耗時約半小時。
《每日經濟新聞》記者注意到，從地理和交通情況看，上述流拍地塊優勢明顯。信息顯示，該地塊距離內環高架直線距離約1.5公里；周邊有地鐵4號線、8號線、12號線，以及在建的18號線。此外，地塊距離3A級風景區上海和平公園直線距離不足800米。
地理位置和交通配套等優勢如此明顯，該地塊為何還會流拍？
記者在現場看到，地塊雖已打圍，但中間仍有一大片區域被劃為臨時停車場。對於該地塊出讓一事，停車場相關工作人員表示並不知情，只說該停車場僅對周邊小區業主開放。而地塊北側、東側多為層高為6層的老舊小區，如北側的遼源二村等幾個小區房齡超過30年；西側的海上海、南側的上海大花園等高層住宅看上去雖然“較新”，但房齡也均超過12年。整體來看，地塊周邊以老小區居多，且稍顯破舊。
“目前這一塊就屬海上海小區的房齡較新，檔次也相對較高。”地塊附近某中介門店工作人員告訴《每日經濟新聞》記者。記者從該門店獲悉，目前海上海的二手房均價在8萬元~9萬元/平方米，而距離地鐵站更近的遼源二村在售二手房均價在6萬元/平方米左右。
不過，上述工作人員向記者表示，海上海小區雖然房齡較新，但二手房成交情況並不樂觀。“房齡雖相對較新，但也都已超過10年，而對口的學校是上海市昆明學校，學區條件一般。如果想買學區房的話，北邊的鞍山新村會更好一些，對口的打虎山路第一小學實力很強。”而第三方平臺數據顯示，目前打虎山路第一小學周邊在售二手房均價約7萬元/平方米。
已經打圍的江浦社區B2-03地塊
嚴苛：8成建面須建小戶型
如果說“老破小”與學區的劣勢難以支撐該地塊較高的起拍樓面價，那麼另一個值得關注的，則是上述地塊極為“嚴苛”的出讓要求。
出讓文件顯示，競得方須配建建築面積的5%作為保障房並無償移交給楊浦區；按受讓年限自持不低於建築面積的15%作為租賃住房。
此外，競得方還須無償代建規劃打虎山路、文體中心、為老服務中心、養老院、公共綠地等公共服務設施。競得方須按出讓年限整體持有盈利性教育、社會福利等基礎設施和社會教育事業項目用地。
上述出讓條件意味著，即使競得方以底價競得該地塊，可售部分樓板價將達到7.4萬元/平方米，如果考慮無償建設各類公共設施的話，可售部分樓面價將會明顯超過7.4萬元/平方米。而以目前地塊周邊在售二手房價格來看，這一樓面價與周邊二手房的價差並不明顯。
另一個需要關注的是，出讓文件還對戶型進行了嚴格限制：中小套型比例不低於80%。中小套型標準為：多層不超過90平方米、小高層不超過95平方米、高層不超過100平方米；此外，項目住宅套數下限為800套。
“中小套型比例不低於80%，意味著開發商將很難通過別墅、大平層與小戶型的高低搭配來平衡較高的樓面價。”易居研究院研究員詹毅凡告訴《每日經濟新聞》記者。他認為，在當前限價、資金面收緊的大背景下，即使有開發商拿下該地塊，其操盤難度和風險也將很大，盈利空間有限。
官方：將繼續加強樓市調控
前兩年，火爆的樓市不僅催生了茶水費、捆綁裝修、車位等市場亂象，房企在土地市場也展開了競爭激烈，地價也隨之水漲船高。去年以來，上海先後出臺多項調控措施，上述亂象得到明顯整治，土地市場樓市也更趨理性。
去年4月，上海在土地出讓時首次採用“招標掛牌複合出讓”方式，即通過評分來確定競得人，諸多的評分細則以及“加分項”“扣分項”等門檻，不僅使“地王”罕見，也難覓中小開發商身影，至今出讓的多宗宅地多被知名大型房企以底價競得。
同年7月，上海出臺《關於貫徹商品住房項目採取公證搖號排序有關問題的實施意見》，明確要求全部新開盤商品住房採取由公證機構主持的搖號方式公開銷售、嚴格落實購房實名制。在嚴格的市場監管下，茶水費等亂象幾乎得到根治。
此外，去年以來上海還通過限價等方式，加強了對項目申請預售證的管理，確保“房住不炒”。
早前，上海市房管局相關負責人在接受澎湃新聞採訪時表示，上半年，上海一、二手商品住宅成交面積分別為239萬平方米、620萬平方米，同比分別減少26%、2%。而商品住房價格指數穩中有降——6月，新建商品住房價格環比指數持平，同比指數下降0.2%；二手住房價格環比指數下降0.3%、同比指數下降2.5%。
另一個需要注意的是，在“房住不炒”的背景下，上海於去年中出臺了住房十三五規劃，十三五期間上海將新增住房170萬套，其中商品住房40萬套、租賃住房70萬套。這意味著租賃住房將在未來上海房地產市場中扮演重要角色。
《每日經濟新聞》記者統計發現，自去年7月首次出讓租賃住房用地以來，截至目前上海已成功出讓34宗租賃住房，總建築面積約208萬平方米、總出讓金約135億元，將至少提供2.5萬套租賃住房。上述34宗租賃住房用地均被國企底價摘得。
記者注意到，“上海發佈”在7月25日的一則消息中表示，當前上海房地產市場正處在市場調控的關鍵時期、住房困難矛盾的轉換時期、住房租賃體系的構建時期，上海要堅持限購限貸“雙限”政策不放鬆，繼續加強房地產市場調控，繼續穩房價、穩底價；並將加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。
詹毅凡分析認為，在嚴格調控以及發力租賃住房等政策作用下，下半年上海樓市將延續上半年的降溫趨勢，不管是新房還是二手房，成交均價都將會出現鬆動。
每經記者 程成 攝影報道 每經編輯 魏文藝
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