2018-08-01 21:35:18 億翰智庫

事件

中央政治局會議召開，提出下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

一.貨幣政策趨向寬鬆，資金難以流入地產行業

受槓桿和貿易戰的影響，國內政策處於拐點期，市場對寬鬆政策的走向也存在很大分歧，年初以來的三次定向降準，並配合MLF實現流動性投放，貨幣寬鬆的信號基本可以確定，由此也引發了市場對於下半年將會全面降準的猜測，此次寬鬆對房地產的影響再次引起市場議論。

首先當前的貨幣政策不同於之前的大水漫灌，今年的降準政策均為定向降準，堅決支持相關銀行開拓小微企業市場，發放小微企業貸款，進一步緩解小微企業融資難問題，從貨幣政策上來說更加具有針對性。全面降息和降準都會為各個領域注入流動性，也會導致資金進入金融、房地產領域，引發經濟進一步脫實向虛的問題，所以下半年普降的概率並不大，依然會以定向降準為主要基調。如果信貸規模普遍增大，銀行信用寬鬆，地產行業資金面也可能得到邊際改善，但是大水漫灌的現象不會發生。

二.政治局會議定調遏制房價上漲，政策調控不會放鬆

除此以外，7月31日中央政治局會議定調，要下決心解決好房地產市場問題。本次會議中對於房地產行業要求“堅決遏制房價上漲”，這比以往中央和地方的調控政策“堅決遏制房價過快上漲”的表述少了“過快”兩字，也反應出政府對房價調控態度堅決，堅決不會允許資金放水進入房地產行業。同時，首次提出“下決心解決好房地產市場問題”，我們從17年年底提出房地產行業的定位已經從“經濟助推器”轉向“穩定器+產業載體”，即使是在宏觀環境不樂觀的情況下，政府對於經濟增速下滑的容忍度會提高，更加註重經濟質量而不是經濟總量，像之前幾輪依靠放鬆房地產調控來推動經濟增長的情況發生概率不大。

配合本輪房價上漲啟動的正是2014年的930地產刺激新政，除一線城市外，其餘城市紛紛取消或鬆綁限購，同時各地放寬公積金貸款，連續4次降低公積金貸款利率，央行降準降息點燃市場熱度。但是這一次，即使有貨幣政策和財政政策的寬鬆，我們也不會等來“930”政策。

需求端的調控政策會繼續從嚴。昨日深圳出臺最嚴房地產新政，購買住宅3年禁售、限制企事業單位購房、離婚購房貸款受限等措施也皆為之前的調控政策加碼或者打上補丁，堅決堵住漏洞，避免繞開限購政策投機炒房。6月下旬，西安、長沙和杭州三城市已相繼出臺政策，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房。需求端的調控不會轉向，因城施策、逢熱必壓仍是導向，甚至限制範圍會進一步擴大。未來對於一些庫存較低，房價仍有繼續上漲勢頭的城市，很有可能會出臺加碼和補丁政策，如限制企業購房、限制落戶購房政策、保障首套剛需優先購房的政策等等，進一步穩定市場交易和預期。

同時嚴防資金違規進入房地產市場，在現在融資緊張的環境下，也會倒逼企業改變對未來房價上漲的預期，加速推盤進入市場，進一步改善供需平衡。

三.雖然政策調控之勢難改，但預期房地產市場量價平穩，行業銷售不悲觀

我們預計房地產市場會維持平穩的趨勢，房價難有大幅上漲的機會，但價格穩定也有助於擠出投資性需求，保障真實的購房需求，所以我們對行業並不悲觀。

根據測算，即使是調控嚴格，成交量不樂觀的情況下， 2018-2022年全國商品住宅銷售金額也難以跌破2016年。我們分析了各能級城市未來五年量價可能出現的最為悲觀的一種情形，即一二線降幅最大、三四線漲幅最小，2018年商品住宅銷售面積總量也基本與2017年持平，銷售金額增幅在2%左右，繼續呈現小幅上升態勢，未來五年銷售面積總量達73億平方米，平均每年約14億平方米，銷售金額總量約53萬億元，平均每年近10.5萬億元。從整體預測結果看，商品住宅市場下行空間依然不大，未來五年很難跌破2016年的銷售業績。