自然淘汰理論(Natural Selection)是從達爾文的自然選擇理論中派生出來的。吉斯特(Gist)把達爾文的進化論中適者生存的思想引入到了零售業態的變遷中，他強調了環境因素對零售業態變遷的重要性。他說:“各種零售組織都可以被看作是不同的經濟‘物種’，它們都面對著由顧客、競爭者和變化著的技術所組成的環境。因此，我們可以將自然選擇理論移植到零售組織的變化中來，而且在一定程度上解釋一些種類的零售組織的成功和另一些種類的零售組織的失敗。
這一理論認為，零售組織面臨內部環境和外部環境的各種變化，如消費者需求、技術變革、政治經濟格局、法律、內部競爭等條件的變化，零售組織只有不斷地根據環境的變化來調整自身的經營方式，才能以此取得競爭優勢並得以生存下去。當然調整也並不是無限的，當所做的調整突破了原有零售組織的侷限，就意味著一類新型的零售組織的產生。
該理論很好地解釋了美國市郊購物中心的蓬勃發展。第二次世界大戰後，美國城市化進程加快，社會經濟發生了很大的變化，城市人口向郊區轉移，市中心的百貨商店由於交通擁擠、停車困難、客流量減少等原因，出現了業績下滑、經營困難等問題。而市郊購物中心適應了這種環境變化，得到了蓬勃的發展。
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