紅領巾哈啊個
威海的房價是華北區域關注度比較高的城市，上個月，相信大家的朋友圈都被威海接連頒佈的整頓令刷屏。
面對全國突如其來的調控政策，大家都很好奇2018年房價必大跌是真的嗎？2018威海房價走勢怎樣？這一系列民眾普遍關注的話題，得到了房地產大咖的回應，本期我們有幸請到威海房地產界資深房產投資人劉先生（這裡隱去真實姓名）及三位房產行業的大咖，讓我們來看看他們是對威海房產作何解說的。
威海房地產界資深人士劉先生表示，威海一季度房價上漲確實有些過快，但隨著供求格局的變化，威海房價或在明年中有所回落，但幅度不會“大起大落”。
A：“我想說，房子是千家萬戶的事情，我們可以算出房地產的行業體量有多大，有多重要。”威海房地產行業資深房產人劉先生表示，就普通老百姓的家庭資產而言，大多數家庭，房地產是家庭淨資產的200%。
劉先生深耕威海房地20餘年，對威海房地產具有很強的洞察力，其一些觀點往往被業界廣泛認同。
劉先生就家庭剛需按揭購房舉例：大部分家庭都是幾代人攢錢購房，攢來攢去做了個首付，一套100萬元的房子，淨資產30萬，從銀行借款70萬，這其中的負債率是多少?淨資產和資產總額比例是多大?可想而知。
“房子是拿來住的，這是涉及一個民生的問題。”劉先生稱，要正確理解房地產調控精神，房地產調控，並不是說將房價往死裡打，調控的本意是確保房地產行業持續健康發展。
“威海的房價是華北區域關注度比較高的事情，要理解中央對地方房地產調控的精神。”劉先生稱，每次調控，房價是往上調還是往下調呢?去年，全國整體房價上漲過快，加碼往下壓。
政府要求，房價要在合理區間運行，一個底線，房價不能下跌到一定限度。如果房價下跌過快，這個是要托起來的，但也不能瘋漲，特別去年二季度威海房價確實漲得有些快。
如何理解這次威海房地產政策調控呢?房地產大咖均表示，中央對地方這次調控力度之大，是前所未有的。“但我理解這次威海房地產調控是非常及時、非常到位的，如果不及時剎住這種上漲的風氣，我們威海的房子就面臨‘崩破’了。”劉先生表示。
“我理解，我們要的是‘慢牛’，不要‘瘋牛’。如果是‘瘋牛’，什麼樣的行業、產業，都經不起這樣的暴漲。”他說，希望威海房地產行業有一個健康的走勢，價格在合理區間運行的走勢;要理解調控精神，不管是我們的企業，還是我們的媒體，不要過，不要造成恐慌，或者一上漲就欣喜若狂，我們還是理性的看待，這樣才能走的更遠。”
劉先生稱，威海是山東旅遊地產的較早先行者，海南、雲南等省份也都在做旅遊地產，但相對比較成功的還是海南。海南房地產與國內其他地方還有很大的區別，就新房而言，海南全島客戶結構是，80%是島外購房者，房子的用途也是養老度假，而20%的購房者，是本地人或者在本地工作生活的剛需消費群體;而島外其他地方恰恰相反，80%的購房者是當地人或者在當地工作生活的群體，外地人購房佔比僅20%。威海正在打造“精品宜居城市”，房地產走勢也正處在從第一個階段向第二階段轉變發展的時期，將來會有越來越多的購房者會在威海購置養老度假房。
鑑於這樣一種“數據顛倒”情況，對於以後在威海從事房地產開發、銷售的房企及工作人員，都是一個考驗，如果還是按照內地的房地產思維模式，就很難適應。比如項目所在位置的交通是否便利、配套設施是否完善，甚至連戶型結構、面積大小等設計，都有講究和學問，房企和政府，都要圍繞客戶結構定位。
Q：威海房子真實價格在什麼水平，調控政策會持續多久?
“我的內地朋友經常會問我，威海房價到底多少錢?”劉先生說，面對這樣問題，他也會蒙圈，“其實威海什麼樣價位的房子都有，低至不足3000元/平方米，高的3萬元/平方米。”
他說，沒調控之前，威海乳山銀灘6層高、不帶電梯的商品房，只賣2800元/平方米，而旁邊南海新區的房子，賣到1.2萬元/平方米，而市區藍灣怡庭豪華裝修的二手房，帶上兩個車位有的已經接近三萬了“大家就蒙了，威海的房子到底多少錢?這個跨度太大，其實，威海多少錢的房子都有。”
“威海房地產調控政策會持續多久?會不會對房地產的價格，產生一個壓制的釋放過程?”對於威海那點事的提問，劉先生回應稱，威海出臺的相關房地產調控政策，從宏觀上講非常科學，將會整頓房產市場上的劣質房地產公司，打擊無良中介公司，規範市場交易手續和程序，將會有效促進威海房地產的健康良性發展。外地人在威海購房，目前來說是不限購的，雖然有限售政策，但是仍然需求相對旺盛，假設不要買多，每人只買一套，但放在整個華北市場，主要是京津冀東三省，省內濟南、淄博、濱州、濰坊、青島等地，這個市場很大了。
威海去年九月一號出臺調控實施細則，這個是一個“狠招”，但還有一些區域不屬於調控範圍，比如榮成主城區，有些地方沒有在調控範圍，像南海新區，還是可以買的。其他部分市縣，比如乳山、臨港等區域，還是在去庫存，還沒有到嚴格的“限購限貸”的地步。但是購房者一定要理性，可以把大開發商入駐的區域作為一個判斷的標準和參考。
下面我們就來看一看威海各個區縣房市的均價吧，我們列出了最能反映市場行情的二手房交易情況。
區域介紹：環翠區，威海市中心，市政府所在地，集中了威海市主要的商圈、人口、教育、醫療，公共交通，城際交通資源。擁有威海最大的公園和最長的優質海岸線，生活交通便利，威海本地人聚集地，擁有全市最美麗的濱海風光，幾乎來威海的遊客都會到環翠區，是度假、養生、商旅、休閒的主要選擇。
區域介紹：經區區劃非常簡單，三個街道辦事處（皇冠、鳳林、西苑，為經區主城區）和三個鄉鎮政府（迫於、崮山、橋頭），經區目前是城市副中心之一，擁有威海汽車站、（火）動車總站，公共汽車總站（即將投入運營）、威海港等交通樞紐，威海汽車站從東城路搬遷至蒿泊的十幾年裡，經區的發展加速，目前已經有九龍城、豪業聖迪、、長峰、豐禾等商圈綜合體，人口和工商業較為密集，學校辦學水平也不斷提高。是眾多三市（榮成，文登，乳山）剛需定居威海的首選地，也有大量的外來務工人員聚居。
區域介紹：高區，威海冬季風最大的區域，威海市第一個開發區，人口、產業集中，GDP比重高，以世昌大道西段和文化路為主幹道，氣候宜人，環境優美，個人認為是威海宜居指數最高的區域。區內有山大、哈工大兩所985的威海校區，金海灣、國際海水浴場、小石島等知名旅遊觀光地，為早期外來務工人員的首選聚居地，中小學生源中外來人口比重高。商圈規模較為分散，有明顯的季節性的特點，冬天人流量較少。
區域介紹：榮成，中國大陸沿海最東邊的城市，中國海上最早看到日出的城市，距離日韓最近的城市，山東GDP強縣之一，以漁業、旅遊業、食品加工和進出口出名。榮成擁有著北、東、南三面向海的優勢，環境和空氣質量略優於威海市區，人口密度低，空氣溼度相對較大一點。有高鐵始發站，距離機場是區縣裡最近的，目前是移居威海人群除威海市區以外，最受關注的區域。民風淳樸，物價適中，交通生活便利，配套成熟，房價也跟隨三四線的行情，去年和今年分別上漲了兩波，但仍是原威海三縣最有潛力的一個區域。
區域介紹：文登區，位於威海中部，原為縣級文登市，市區位於內陸，不沿海。目前市區人口處於外流狀態，地產行業發展處於邊緣態勢，劃區之後由於財政抽血，市政建設對比榮成較為落後，原屬文登的南邊沿海的鄉鎮，現已劃歸南海新區，為重點發展的海洋新區，房地產體量大，備受省內外地養老、休閒、度假人群歡迎。
區域介紹：乳山市，位於威海最遠的西南方向，毗鄰煙臺，是威海經濟發展較為靠後的縣區，市區的房地產開發處於平緩的增長階段，配套較為成熟一些。在早期，十年前乳山銀灘房地產開發馳名全國，也因為一些開發出現的問題臭名昭著，房地產體量大，因整體質量較差，配套不齊，生活不便，夏天潮溼備受唾棄，目前仍有一些外地人群在此養老定居。
小編表示看完威海省各個市縣的房價之後，幼小的心靈受到了深深的打擊。接下來，我們在分析分析，威海省這兩年的房價發展趨勢。
2018年始來，各地房地產市場似乎很給面子，總算穩定下來，有些省市甚至已經有一部分的放鬆調控政策。畢竟房地產業作為眾多地區政府的主要經濟與稅收來源之一，不能把房地產壓得“太死”，而且滿足剛需，優惠民生也是政府工作的主要重心之一。威海房產經歷了2016年的上升，2017年的暴漲，2018年的穩定，目前各市縣房價已經穩定在一個價格區間上。
2018年是“求穩”的一年，中央希望對房地產健康平穩發展的長效機制能儘快建立完善，而房地產稅在2018年以後才可能完成立法。但是對於政府來說，這兩項工作的難度尤其之高，雖然房地產稅曾在部分地區進行過試點，較為順利，但是房地產稅的相關政策仍與某些已經出臺的政策相矛盾，需要多加“調和”。
威海那點事
煙臺吧，個人認為選擇煙臺有一下幾點
1.經濟上:煙臺GDP全省第二就不多說了，是山東經濟的重要支柱，山東肯定優先發展經濟強市，所以這點菸臺肯定佔優勢，而房產與經濟是直接掛鉤的，政府政策傾斜多經濟發展快肯定房價漲的就快。並且剛剛結束的山東省政府開年會議指示煙臺率先進行新舊動能轉換。
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2.人口上:煙臺人口眾多，這點你可能會說威海因為地方小啊，中國人有個習慣叫湊熱鬧，人越多房子炒的越厲害，人們越是競相購買，相對來說威海人少比較安逸，不會在房產上炒這麼熱。![]()
3.未來規劃上:山東省規劃的煙威都市圈煙臺佔主導，並且煙臺未來會重點提升服務業的發展，服務業會直接帶動房價上漲。既然是投資房產肯定選煙臺了 ![]()
4.可選擇機會上:煙臺地方大相對房產多，這就意味著可投資的機會多，選擇性就多，威海地方小可能房產沒那麼多自然選擇機會就少。投資就得多看看。![]()
娛樂搞笑排行榜
個人認為，煙臺的投資價值更大一下。畢竟現如今煙臺是山東省經濟總量第二的城市
- 煙臺接受日韓經濟帶動，現如今經濟總量已經趕超濟南，躍居山東第二，山東省內僅次於青島的第二大經濟體。
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- 威海跟煙臺相近，都是沿海城市，只是工業帶動了煙臺經濟的發展，沒有帶動威海經濟，同樣是因為工業發展，導致現如今威海的環境相比煙臺要好一些。
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- 很久以前，威海只是煙臺的一部分，威海是從煙臺劃分出去的，當然，威海價值體現越來越明顯，無論經濟，環境都有其獨特的優勢。但是我個人還是更看好煙臺。
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- 大家有不同意見，可以留言交流😁😁😁😁
面向大海春暖花開
煙臺、威海都處於魯北地區，煙臺GDP全省前三名，算是經濟大市；威海人口較少，但自然環境比煙臺要稍好一些，海灘也乾淨。從長遠來看，煙臺承接的日韓產業轉移已近沒落，南部腹地處於濟南、青島兩大中心城市的理解競爭中，經濟發展潛力有限。威海自然環境更優越，高校也不少，更適合居住，從長遠來看，這種環境優美城市發展潛力也更大。投資不是看現在，而是看未來。因此，建議首選威海。
另外問下小編，回答問題沒有獎勵嗎？😁
江湖與眾不同
作為“投資”首先大家可能會考慮到收益價值、投資回報率、增值空間，煙臺和威海都屬於沿海地區，煙臺是中國為數不多的北面臨海的海濱城市之一。個人建議不管您是考慮投資環境、還是居住環境、或者就想單純的升值空間大些或穩定的話建議選煙臺。煙臺區域位置優勢，環境優美，是山東半島具有代表性的城市，環渤海地區重要的港口城市，國家歷史文明城市。煙臺是一座富有歷史、人文、山海特色的濱海旅遊城市。煙臺大力的發展與國家的大力支持，環渤海濰煙高鐵馬上動工建設，環渤海濰煙高鐵作為環渤海高鐵和山東省“三橫五縱”快速鐵路網中“北部一橫”重要組成部分，是國家中長期鐵路網中沿海通道和京滬輔助通道向山東半島的延伸。即將實現山東半島“半小時的經濟圈”！煙臺由於地理位置與氣候物產豐富，一年四季新鮮的瓜果蔬菜海鮮。說到這我相信您已經有了判斷……
壹壹講房
為自己投資毫不猶豫煙臺，為子孫後代投資選威海。煙臺威海不是一個層級。煙臺正向大城市發展，離青島近，經濟總量超威海太多了，尤其煙大直通是早晚的事情，因此在30年之內，也就是一個有投資能力的中年人，為了拿到你能看得到的回報，毫不猶豫的選煙臺投資。當然威海是在新的發展理念下規劃起來的新興城市，其遠期的生活環境會明顯好於煙臺，又是三面環海的對日韓最近的對方，也是青島煙臺城市外延交匯的黃金節點，在五十年後的地球人以追求環境第一發展第二的日子裡，人們會瘋狂競爭一片淨土。因此當你是一個20多歲的富二代或者為子孫後代投資，毫不猶豫的選威海。
天天來學習
既然明確是投資就要看將來的收益。經濟發展上煙臺的GDP高威海一倍，海陸空交通都比威海發達至少一個等級，目前房價由於威海今年上漲較快正在緊逼煙臺。市容市貌和人居環境以及未來預期則是威海的為數不多的強項。威海經濟主要依靠海洋漁業國際貿易旅遊業及輕工業，基本沒有汙染嚴重的重工業，所以空氣質量在全國也是名列前茅的。現在越來越多的東北人西北人華北人看中了威海優越的空氣質量，所以長期投資我更看好威海的未來。
等貴賤均貧富23006454
威海管轄面積不大，但也大約等於上海的總面積，約六千平方公里。威海經濟總量在山東中游，人均水平將近兩萬美元，已經很高了。威海近十年有一個戰略，全域城市化，市域一體化，全部轄區按一個大城市來規劃打造。千公里海岸線，每二三十公里一個現代化的小型城區，加上一百五十萬人口的市區，未來發展是一個三百至五百萬人口的大中城市
平常心184194324
煙臺價格到頂了，市內商業沒有潛力，很死，但房子比威海保值一些。威海的房子都賣給外來養老的了，為什麼空置呢，是老年人又離不開故土，一年就來威海度假月八的，滿大街沒人，公交車空跑，市內都是家族小企業，養不活市民，市民消費也很低，那大商場基本全黃了，剩下的就是騙人的產業了，什麼足療，中介了，更可恨的榮成中介騙子，騙傻好多打工仔，沒有產業的城市，全靠騙～威海也
財付通54574462
子曰：“知者樂水,仁者樂山；知者動,仁者靜；知者樂,仁者壽”。
煙臺、威海都是有山有水的好地方，煙臺城市大人口多越來越向熱鬧大城市方向發展，威海相對來說城市不是很大，環境優美、清淨，全國著名宜居城市，更像世外桃源。兩個城市發展潛力都非常看好。
想投資哪就看你是智者還是仁者了。
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煙臺
投資
2.人口上:煙臺人口眾多，這點你可能會說威海因為地方小啊，中國人有個習慣叫湊熱鬧，人越多房子炒的越厲害，人們越是競相購買，相對來說威海人少比較安逸，不會在房產上炒這麼熱。
3.未來規劃上:山東省規劃的煙威都市圈煙臺佔主導，並且煙臺未來會重點提升服務業的發展，服務業會直接帶動房價上漲。既然是投資房產肯定選煙臺了 
4.可選擇機會上:煙臺地方大相對房產多，這就意味著可投資的機會多，選擇性就多，威海地方小可能房產沒那麼多自然選擇機會就少。投資就得多看看。
