2018年7月10日，西安–人才大戰，是2018上半年的熱門話題。這一輪起源於2017年的全國範圍人才大遷徙，將會對西部各省市，乃至全國絕大部分城市未來數年的發展產生極大影響。短時期企業和人才的迅速湧入，已經開始為西安這座城市帶來一些改變，不管是整體經濟、產業還是消費。上半年西安房地產市場的種種發展，正是這種宏觀環境漸變的縮影。
甲級辦公樓市場
2018年上半年，甲級辦公樓市場新增供應放量，錄得西安國壽金融中心，禾盛京廣B座，萬眾國際A座及藍海風中心四棟甲級辦公樓20多萬平方米的新增供應入市，推動甲級辦公樓市場存量至156萬平方米。受需求上揚的影響，上半年市場淨吸納量接近9.5萬平方米，同比增加86%。空置率環比微升2.4個百分點至38.9%。而受部分業主降租吸引租戶影響，市場淨有效租金環比微降0.5%，錄得人民幣102.6元/平方米/月。
大量人口的進入拉動需求。受益於西安自身高校的優勢，寬鬆的落戶政策及招商引資帶來的大量工作崗位，各大高校本科生紛紛落戶西安。截至第二季度末，在新落戶的50多萬人中 65.8%以上為學歷落戶和人才引進。同時，隨著高學歷人才的不斷湧入，金融類及高科技互聯網類等對人才需求較大的公司加速落戶西安。
甲級辦公樓市場兩極分化的加劇。上半年，金融產業相關，房地產行業及專業服務類企業仍主導甲級辦公樓市場需求，分別佔總成交面積的38%，17%及15%。其中89.2%的新成交面積來自於如邁科中心，中晶科技廣場，賽高企業總部大廈，經開萬科中心及長安國際E、F座等品質較高，服務完善的優質甲級項目。部分項目則因時間較久，物業老舊等原因出現部分租戶搬離的情況，導致空置率有所升高。加之該部分項目傾向於降低租金以吸引租戶，致使其與優質項目的租金差增加，進而使甲級辦公樓市場的兩極分化加劇。
人才的湧入不僅為西安辦公樓市場帶來了挑戰，同時，由於人才引進帶來的產業結構的改變亦催生出新的機遇：
未來辦公時代的到來。人口的遷移及豐富的高校資源，使西安逐漸成為企業家、創業者首選之地。截至一季度末西安累計市場主體同比增長34.3%，較去年同期增長率提高了14.4個百分點，新登記個體工商戶超過10萬戶。招商力度的加大及創業環境的寬鬆促使大量高科技、互聯網類公司及創業創新型公司進入西安市場，而由於此類新興業態企業更具創業氛圍，年輕人群聚集，更願意嘗試如聯合辦公類的靈活辦公場所。同時，聯合辦公也滿足了該類企業降低固定開支及試錯成本的訴求。因此，隨著新經濟企業的進入，聯合辦公類品牌亦積極擴展西安市場。
目前Regus雷格斯，WEPLUS，優客工場，俠客島，MFG等聯合辦公及服務式辦公品牌均已進入西安市場，同時，夢想加及WeWork也於上半年開始接觸部分甲級辦公樓業主，以期進入西安市場。
此外，除選擇部分甲級辦公樓外，服務式辦公品牌亦傾向於選擇交通方便、物業情況良好的乙級辦公樓以降低租金成本，吸引更多小微企業的入駐。
可以預見，越來越多“新西安人”的湧入為西安新經濟的快速發展提供了長足的動力，隨著西安新經濟之都的打造，將吸引更多的新經濟企業進入，或對市場產生深遠的衝擊。同時，大量的新增供應及國內國際開發商的加入都將使西安辦公樓市場不斷面臨新的挑戰，產生新的機遇。伴隨著市場主體的不斷革新及自我突破，西安辦公樓市場將愈加成熟。
零售地產
2018年上半年，西安優質零售市場迎來曲江銀泰城B館，金輝環球廣場，華陽城，SKP新光天地及百寰國際購物中心五個項目開業，共計新增44萬平方米。由於國際零售品牌及新零售需求的活躍及現有部分項目表現良好，令空置率同比微升0.1個百分點至4.1%。租金方面，部分項目經過整改後表現良好，同時部分新開業項目以高於市場平均租金水平入市拉動首層有效淨租金上揚至人民幣221.3元/平方米/月，較去年同期上漲3.8%。
人口變遷及城市升級帶來消費需求升級的壓力。大量高素質人才的聚集或將在短時間內改變人口結構，帶來消費需求的改變，對零售市場形成一定影響。人口的聚集將帶動服務業的發展，同時產業結構的持續改變也將促進人口知識結構的改變進而使零售市場產生消費需求升級的壓力。與此同時，隨著西成高鐵的開通，西安與成都、重慶之間的聯繫更加緊密，西安消費者的品牌意識不斷升級。各大商場爭相引進國際品牌及SKP新光天地開業後的火爆，顯示出部分傳統項目已無法完全滿足西安消費者日益升級的消費意識及需求。
國際品牌積極佈局西安，具有互聯網基因的新零售企業加速擴展市場。伴隨著西安城市的發展及大量“新西安人”的湧入，國際品牌積極佈局西安市場。隨著SKP的開業，大量國際品牌在西安開出首店，如Celine, Fendi, Alexander Mcqueen, Balenciaga, Tory Burch等大量國際品牌在西安開出首店。
同時，隨著人才的湧入帶來的消費需求的升級，新零售開始在西安市場積極擴張。另外，自特斯拉及蔚來汽車入駐中大國際高新店後，新能源汽車類新零售品牌或將進一步在零售項目中擴張。
面對市場消費升級的壓力及國內外開發商湧入帶來的衝擊，本地開發商雖面臨較大挑戰，但也迎來了機遇。
通過提供差異化購物體驗打破同質化僵局。同時部分購物中心及老牌百貨通過引入新興業態進行轉型。由人才遷移帶來的消費需求的升級，市場零售項目打破同質化僵局，通過引進網紅店及優化業態配比以體現自身獨特性及增加消費粘度。此外，表現一般的購物中心及老牌百貨則將目光投向聯合辦公，網咖及電子競技館等新興業態。由於相較於甲級辦公樓，此類購物中心因為租金較低，面積較大，利用率高，交通便利或地理位置優越等原因，或將成為聯合辦公拓展的主力戰場。同時，表現一般的購物中心及老牌百貨也期望通過聯合辦公充分利用人流較少，空置率高的高區部分。除了聯合辦公，購物中心積極引入網咖及電子競技館等能聚集較多人流的業態以增加自身人流量同時改善自身空置率。
隨著大量人口的湧入及城市發展的提速，未來消費升級的挑戰將更加凸顯，同時，國內外開發商的進入將使西安零售市場上的本地開發商面臨更加嚴峻的挑戰。未來，西安的商業地產市場或將見證更多新興業態進入購物中心或老牌百貨。同時社交媒體網絡平臺或將對西安的零售物業格局產生更加深遠的影響。
仲量聯行華西區暨西安董事總經理喬裕生表示：“西安在具有歷史文化特色的國際化大都市的自身定位基礎上，相繼被賦予了‘一帶一路’重要節點城市、關中平原城市群核心城市以及國家中心城市等多重定位。在吸引‘新西安人’來陝發展和成長的同時，面對著多重挑戰與機遇。我們相信在宏觀政策創造出的硬實力下，西安的各個市場主體都將主動迎合時代發展，以‘開放、創新’的精神，為西安再添城市魅力。”
關於仲量聯行
仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）是全球領先的房地產專業服務和投資管理公司。我們始終致力於房地產領域的持續創新；不斷創造機遇，打造理想空間，實現價值回報以成就商業及個人願景。從而，為我們的客戶、員工和社會創建一個更美好的明天。仲量聯行是《財富》500強企業，截至2018年3月31日，仲量聯行業務遍及全球80多個國家，擁有近300個分公司，員工總數超過83,500人。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及註冊商標。更多信息可訪問www.jll.com
閱讀更多 仲量聯行JLL 的文章
