撰文：昆明樓市首席購房顧問 文鋒
距離7月1日昆明出臺房地產調控政策快有一個月時間了，那麼這個月來，政策對市場的影響如何？昆明樓市變化又是怎麼樣的？《昆明樓市》通過對市場的監測，發現了以下幾大現象：
1
團購費不敢收了
在今年6月28日，住建部等七部委聯合開展整治房地產市場亂象工作的通知，昆明位列30個城市名單中。
在7月1日昆明的調控內容中，在第五條中也明確“嚴肅查處房地產市場違法違規行為”，要求“加強房地產開發企業和房地產經紀機構商品房銷售違法違規執法檢查，嚴格查處不明碼標價、違反‘一房一價‘規定、實際銷售價格高於預售價格、惡意炒作、哄抬房價、炒買炒賣等違法違規行為。’”
從政策出臺之後，昆明的所有開發商基本都收到“風聲”了，將售樓部很多不規範都提前進行處理：部分開發商清理了售樓部方圓3公里內的合作渠道，沒有舉牌或者街上派單行為；沒有預售證之前不敢再以“團購費”的名義收取費用；也加強了對房源銷售的控制，避免加價轉讓等行為。
據昆明目前第一梯隊的中介機構負責人表示，昆明的調控對渠道公司影響很大，由於目前屬於“嚴打”階段，任何開發商都不敢頂風作案，擔心被抓典型，渠道的合作進場時間的不確定性，在揹負的業績壓力面前，不排除一些小渠道公司將會消失。
對於很多購房者而言，在購房成本中，幾乎都有一部分費用屬於團購費的，但在很多售樓現場，基本都被包裝成為定金或者認籌金或誠意金，少則兩千五千多則幾萬幾十萬。
“根據目前的市場形勢，未取預售證的團購費的收費模式將成為歷史。”該機構負責人表示，渠道合作的費用收取將在購房者辦理完網籤網備之後，就是迴歸到原先的銷售代理模式。”迫於嚴打期，很多開發商只能放棄一些渠道的合作，團購費也不敢明目張膽進行收取，當然，在渠道公司的商業模式裡，只是從前傭到後傭的轉變，市場變得更為規範了。
2
開發商定價更謹慎了
在7月1日調控的政策內容第二條關於“加強新建商品住房銷售價格管理”中，要求“從7月1日起，每6個月才能調整一次價格，每12個月內，商品住房合同網籤備案均價上浮不得超過6%。”
關於價格定價上，很多開發商有自己獨有的方式，在與多家房企負責營銷的領導溝通時發現，開發商為了規避限漲的要求，出了很多應對的辦法，比如本次網籤備案價格房源100套，其中50套做低價備案和50套做高價備案，而開盤主推高價備案的50套房源，低價備案的房源暫時不推。但實際上，這種自以為聰明的備案價格模式，在房管局相對嚴格的審核下，基本行不通。
為此，由於限漲的要求，很多開發商在本月的前三週（7月1日-7月22日）取證都很謹慎，主城四區及呈貢新區共新批6張預售證，預售面積41萬平，可以理解基本以觀望為主，而在最後一週（7月23日-7月29日）卻很集中獲銷許，共計14張預售證，預售面積共計26萬平米，累計預售面積相比上月128萬平，約僅一半的預售量。
樓盤上次開盤單價本次開盤單價備註中南碧桂園樾府1.2-1.31.35略有漲幅俊發城1.35-1.41.35-1.4基本沒變滇池俊府2.12.5產品略有區別藍光花田1.3-1.41.3-1.4本次推售房源位置略差
而從上週開盤的情況數據【上週6項目開盤價格9k-2.5w（7.23-29）】來看， 取得預售證的樓盤價格定價也相對保守，從開盤價格基本也控制在6%以內，從價格來看，定價上確實更為謹慎。
3
購買新房的客戶更理性
從上週新開盤的情況來看，確實沒有7月政策發佈前的效果好。根據樓粉的反饋，上週末開盤的樓盤，除個別項目，大部分都不理想。
據從去化情況監測的結果看，上週末開盤的6個樓盤中，有一半的樓盤去化不足50%。
問起原因，購買新房的投資客佔比在下滑，而缺少渠道（上面也提及了）的助力，很多開發商構建的自渠上客也在減少，客戶越來越少是最主要的原因。
昆明主城區一個在售項目的負責人透露，在7月份之前，客戶當天看房當天購買的客戶佔比可以達到30%，但政策之後，這個比例不斷在降低，目前已經不及5%。一方面，客戶在購買上越來越理性，認為目前的調控政策對於開發商6%的限漲要求，價格很難再現一日一價的情況；另一方面，貨比三家的對比心態，看盤數偏多，決策週期也偏長。
從目前來看，新房市場越規範，購買的客戶越理性，也越能對好產品的需求也越來越講究。
當然，新房投資客減少，有大部分是擠壓到二手房市場。
4
大量虛假二手房下架
在前面的文章也提及過，7月1日的調控中，對市場的影響也比較直接的：
一方面，7月份新增預售面積相比上月相對有限的情況下，政策在一定程度上也擠壓一部分消費客群往二手房市場靠攏，而這個過程就是二手房市場價值重新梳理的過程，為此，價格不斷上揚的態勢是比較明顯，直接導致新房與二手房之間的價差越來越小。
而另一方面，二手房市場的火熱，也催生了很多亂象。據從事二手房工作的朋友說，目前網上發佈的房源90%以上都是假的，都是經紀人為了吸引客戶的付費廣告。
在7月12日,昆明市住建局下發了《加強全市房源信息發佈管理規範房地產經紀機構行為的通知》,對房地產“黑中介”違法違規行為開展專項整治,強調中介機構須取得房源核驗信息編碼,才能對外發布交易房源信息,辦理二手房交易相關手續,房地產經紀機構房源發佈公示牌不得發佈未經產權人委託的房源信息,不得隱瞞有查封或者抵押等影響房屋交易的信息。
昆明一媒體在走訪昆明20餘家房產中介機構，發現一些較大的中介公司,已經把原有的房源信息撤掉，仍有部分中介張貼和發佈沒有取得核驗信息編碼的房源。
虛假房源的減少，也是市場規範的一種積極表現。
縱觀市場的變化，這也算是政策帶來的積極影響，從7月份開始，或許將成為市場新的分水嶺，對於後期市場走勢更為深層次的影響，下回繼續分解。
以上為正文
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