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文：劉 璐
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想破局？先得搞清楚精裝房問題的作用機理。
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0 前言
這注定是一個充滿爭議的話題。
在閱讀本文之前，讓我們先做出兩個“約定”：
房價是如何漲起來的，本文不討論——可以參看筆者以前的文章。
為什麼要限價，本文也不討論——買到房的人是最大的受益者。
本文只討論當前樓市中精裝房的“死結”如何破局，就事論事。
相信各位讀者最近已經看了太多關於裝修房問題的“情緒貼”。
當問題已經發生了，還來抱怨問題為什麼會發生有什麼用？解決問題才是最應該關心的事情。
本文不是情緒貼，而是技術貼。
在鼓勵發展成品房的大背景之下，“精裝房”的發展卻似乎正在陷入困局，問題頻出。
對於關心樓市健康發展的筆者來說，這真是看在眼裡，痛在心裡。
隨著多輪樓市調控政策的推出，當前樓市正在“軟著陸”，來之不易的局面各方須珍惜。
為了深入研究如何破解當前精裝房的困局，被業內稱為“模型帝”的筆者也是不敢怠慢，最近連夜通宵建模，分析問題背後的機理，探尋“破局”之道。
這是一個學者的社會責任。
友情提示：
這是一篇技術含量很高的文章。如果看一遍沒有看懂，那就請再看一遍。
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1 特殊背景下裝修房的發展趨勢
住房以成品房的形態銷售，是大勢所趨，具有集約利用資源、低碳環保、集中處理裝修建渣、避免小區內部業主在不同時間裝修對彼此造成的干擾等多種好處，因而受到鼓勵。國外發達城市住房的交付標準一般也都是成品房，很少有毛坯房的形態。
在鼓勵成品房銷售的大背景下，恰逢這兩年樓市由於“限價”的房地產調控措施，使得開發商紛紛主動選擇用“精裝房”的狀態來銷售，但主要目的是通過“精裝修”來獲取比清水房更高的溢價，從而提高利潤率。由於在“限價”的調控下，開發企業普遍感覺開發利潤率偏低（其中一些項目也的確是由於拿地價格高的成本壓力），因而在裝修標準上逐漸背離了正常的標準，使得一些項目從“精裝修”變成了“驚裝修”，從而引發購房者的維權問題。
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2 精裝房維權的機制分析
由於在裝修房維權的問題上購房者佔據主動，且在通常意義上處於“弱勢”，所以本文以購房者的視角出發來看待這個問題
顯然，這是一個非常複雜的問題。
為了把問題說清楚，筆者首先定義三個關鍵的變量：
“新房二手房價差”：指購房者買房時的價格和當前周邊二手房的單價差（元/平米）。比如買成1.5萬元/平米，而當前二手房價格為2萬元/平米，那麼這個“價差”就是5000元/平米。為簡化討論，“二手房”默認是已經裝修了的住房，這樣既符合通常的實際情況，也便於對比。二手房裝修標準的差異性本文不做過多探討。
“裝修損失”：指購房者認為的開發商裝修報價和實際裝修價值之間的差額。比如開發商裝修標準報價3000元/平米，但是購房者認為的實際裝修效果只值500元/平米，那麼這個“裝修損失”就是2500元/平米。
“開發商退房違約金”：指開發商主動承擔購房合同的解約責任（如單方面要求解約）退房並向購房者支付的違約金。比如合同金額的10%。
經過繁瑣地建模和推演，筆者獨創出破解精裝房困局的“三段分析法”。
具體來說，筆者可以推導出以下核心結論（所涉及的具體算法筆者要留著發論文用，恕不能在此處公開）：
從一個理性的購房者的視角出發，其對精裝房問題的最優決策完全取決於前述三個關鍵變量之間的關係。在其他因素不變的情況下，如果“新房二手房價差”足夠大，那麼維權反而有可能招致損失。如果“新房二手房價差”低於“裝修損失+退房違約金”這個計算出來的門檻值，那麼維權並拿違約金退房更划算（前提是開發商主動承擔購房合同的解約責任並支付違約金）。而如果“新房二手房價差”進一步低於“裝修損失”這個門檻條件，那麼購房者必須獲得大於退房違約金的補償金額才划算（前提是開發商願意支付大於退房違約金的裝修補償金），否則不如直接退房。
筆者研究的上述核心結論可以用一個簡要的示意圖表示如下：
站在購房者立場的精裝房問題最優決策示意圖
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3 數值案例
可能上面的機制分析有一些抽象。那麼我們現在舉個例子就清晰了。
比如當前在精裝房市場上常見的一個矛盾：開發商的裝修標準報價3000元/平米，但是購房者認為的實際裝修效果只值500元/平米，那麼這個“裝修損失”就是2500元/平米。又如果假設購房者的買房簽約價格為1.5萬元/平米，那麼按照10%計算的開發商主動退房違約金就為1500元/平米。此時，我們可以根據上面分析的機制快速計算出決定購房者決策的兩個關鍵門檻：
“裝修損失+退房違約金” 為2500+1500=4000（元/平米）；
“裝修損失” 為2500（元/平米）。
現在我們就可以做一些很有意思的推演了。
情形一：如果此時周邊的二手房價格是2萬元/平米，那麼購房者的理性決策是不維權。
因為此時購房者繼續持有該套住房的實際“套利”是“新房二手房價差”5000元/平米減去“裝修損失”2500元/平米等於2500元/平米。而如果維權導致開發商單方面解約退房則只能獲得違約金1500元/平米。顯然，“新房二手房價差”越大，購房者退房越不划算。此外，在此種情形之下，購房者如果能獲取任何大於零的裝修補償（並且不退房）也都是比退房更划算的。但此時即使沒有任何補償，理性的購房者也不會接受開發商的主動退房。
情形二：如果此時周邊的二手房價格是1.85萬元/平米，那麼購房者的理性決策是爭取一定數額的裝修補償或者拿違約金退房走人。
因為此時購房者繼續持有該套住房的實際“套利”是“新房二手房價差”3500元/平米減去“裝修損失”2500元/平米等於1000元/平米。顯然這不如拿到退房違約金1500元/平米划算。請注意：此時的“退房違約金-（買房價差-裝修損失）”為1500-（3500-2500）=500元/平米。因此，在此種情形下，購房者獲得任何大於500元/平米的補償都比退房更划算。假設開發商不退房，但向購房者支付600元/平米的裝修補償，此時購房者持有房產仍然有1000元/平米的實際“套利”，再加上獲得的補償金600元/平米，總計1600元/平米。顯然這是比和開發商“談崩了”讓開發商退房並支付違約金划算的。
情形三：如果此時周邊的二手房價格是1.65萬元/平米，那麼購房者的理性決策是爭取大於大於退房違約金的裝修補償金或者拿違約金退房走人。
因為此時購房者繼續持有該套住房的實際“套利”是“新房二手房價差”1500元/平米減去“裝修損失”2500元/平米等於負1000元/平米。在此情形下，如果開發商願意主動承擔購房合同解約責任退房並支付違約金，那購房者肯定不如拿錢退房走人。但在此種情形下購房者如果要獲取裝修補償，那麼應按照2500元/平米的標準補償對購房者來說才能與開發商主動退房並支付違約金1500元/平米的情形相同。
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4 開發商的視角
顯然，這是一個硬幣的兩個方面。
對應上面的情形一，如果退房後開發商能把退回房源溢價再次銷售，那麼只要能溢價10%以上再次銷售，主動退房就是開發商的最優策略。反之，如果不能將退房房源做溢價10%以上的銷售（由於監管限制等原因），那確實也沒有必要“賭氣”。
對應上面的情形二，開發商的最優策略是對購房者補償一個小於退房違約金但是大於購房者的門檻條件“退房違約金-（買房價差-裝修損失）”的一個金額，這樣對開發商來說比主動退房並支付違約金划算，而購房者也會處於比被動退房更好的情況。請注意在此種情況之下，如果開發商“賭氣”退房，那對開發商和購房者來說就是“雙輸”的局面。如果開發商對購房者支付適當金額的裝修補償，那就可以變成一種“雙贏”的結果。
對應上面的情形三，開發商的最優決策是主動退房並支付違約金。此時購房者可能很難指望開發商會支付高於退房違約金的裝修補償。
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5 總結
綜上所述，整個裝修房問題的關鍵就是“新房二手房價差”，而我們也可以把破解問題的辦法根據這個“價差”分成三個區間來討論。在本文模型劃分的三個區間裡，購房者和開發商相互“角力”。如何破局相信已經一目瞭然了。顯然，如何妥善處理裝修房的問題首先就要看這個“價差”究竟是落在了哪個區間。
在情形一，購房者不維權“偷著樂”是上策，但是開發商也可以“象徵性”地做一些補償“安撫”購房者的情緒，以合作共贏。總體來說，在該區間購房者更為強勢，進可攻退可守。事實上，在一些購房群裡，的確有購房者把裝修維權看作“二次創業”。為什麼呢？因為其認為去年買到“限價房”賺了和周邊二手房的差價就已經是“一次創業”了。那麼今年在裝修上如能再獲得一些補償款就可以算作“二次創業”了。顯然，能有這種心態的購房者必然處於本文模型所劃分的“情形一”。
在情形二，如果談崩了導致退房則對購房者和開發商雙方都不好，屬於“雙輸”。而此種情形也正是雙方可以好好協商，變“雙輸”為“雙贏”的一個區間。
請注意，此種情形並非“零和博弈”，雙方完全可以合作共贏。總體來說，在該區間購房者和開發商之間的力量對比較為均衡、互有攻防。對於裝修房問題的處理，只要雙方不談崩，那就是一個好結果。而一旦雙方談崩了，那對雙方來說都是壞結果。在情形三，對購房者來說直接退房並獲得違約金是上策。此種情形下開發商不大可能支付高於退房違約金的補償金。但是如果開發商不想退房（此種情況下退房後再次銷售不一定能賣出當時那個相對較高的價格），也可以適當地多補償購房者一些，以合作共贏。總體來說，在該區間開發商更為強勢，而開發商真正獲取“精裝”部分的溢價也正是在這個區間。
總的來說，對於裝修房問題的解決，購房者和開發商雙方還是以和為貴，好好協商解決才是上策。希望本文能為雙方客觀、理性地思考問題有所幫助。
另外，相信通過本文的詳盡分析，各位讀者都能夠計算自己所處的區間。如果還有疑問，歡迎在公眾號的這篇文章後面給我留言。筆者儘量抽時間幫助各位有需要的讀者朋友計算。
天氣熱，心情煩躁時先吃碗冰粉。或者來瓶冰可樂也可以。
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特別說明：
1，為了簡化分析和便於討論與對比，本文所用所有的價格均指“單價”，即“元/平米”，而非整套住房的總價。
2，本文省略了“維權成本”，即耗費的人力物力財力，包括打官司的費用等等。如果考慮這個成本，本文的區間劃分會有一些變化，但分析問題的框架不會有根本性的變化。
- 完-
2018年7月31日
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鄭重提醒：
本文純屬學術探討，描述和分析客觀的市場情況，不構成任何投資建議。
本文僅代表個人觀點，與所供職的單位無關。
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西南財經大學經濟學院 副教授、博士生導師
留美經濟學博士
長篇都市財經愛情小說《樓市與愛情》作者
知名財經評論人
企鵝號/頭條號/新浪微博等：@學者劉璐
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