橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同。
上一場土拍之後，輿論一夜之間忽然轉向了。
一時間“涼涼”、“樓市轉折點”、“房價要降”，“土地市場轉冷”的標題層出不窮。
土拍轉冷這種話題，我還真不能說這是假話。但要算真話，我又真心覺得不是那麼回事兒。目前下結論為時尚早！
一唱空，就全體都開始唱空。幹這事兒不就是要收割流量嗎？
我偏要講實話，讓大家整明白到底是怎麼回事！
咱們不能靠標題活著對吧，畢竟公眾號不是UC。
寫這篇我做好了被人噴的準備，呵呵。
PART 1
5月初臨安土拍冷下來的時候，我提出了“小火慢燉”的概念，現在看來整個杭州的土地拍賣都進入這個階段了。
什麼叫小火慢燉？就是維持著一定得熱度，不大幅度升溫，也不大幅度降溫。
倒是蠻符合政府一貫的維穩思路。
因為不是學術論文，因此不會採集全部具體數據，我們只根據部分數據建立模型，來闡明觀點，如果有興趣找全數據的朋友也可以去一一比對。
我們先來把土拍的行情劃分成幾個階段。如果說現在是“小火慢燉”階段，那麼過去這一年應該算是“大火煮沸”階段，再之前就是“添柴升溫”階段。
我們貼兩張杭州的地王圖，供大家參考。
先是2018年截至3月底最新的。
再是2016年的。
PART 2
上面的數據大家看出問題了嗎？土拍的樓面價被政府大大的抬高了，因此，溢價就變得少了。
我們隨便看一個區塊的數據——崇賢
2016年4月26日的地王價格為4226元/㎡。
到了2018年1月的數據，這裡的地王價格就是12999元/㎡，還要自持17%。
光是價格漲幅就達到207%，還沒有折算自持部分。
再看幾個：
1、良渚：2016年6月和昌拿地7559元/㎡，到了2018年，聯發19號地塊拿地價到了20542元/㎡。漲幅達到172%。
2、蕭山市北：2016年6月融信拿地16006元/㎡，到了2018年，還是融信拿地的地，記錄變成了30816元/㎡。漲幅達到93%。
3、奧體：2016年5月信達拿地21576元/㎡，到了2018年，記錄變成保利的32277元/㎡。漲幅達到50%。
從這些數據我們可以看到，基本所有的地塊價值都有了大幅度的增長。而且
起價越低的地塊增長幅度越大。這個房價的增長趨勢基本是吻合的。同時，以離市中心的距離為參考，我們會發覺，數據再扁平化，也就是說市區範圍內的地價差距在縮減。正因為低價地漲幅大，所以縮小了與高價地之間的差價。
換句容易理解的話說就是：窪地在被填平。
當然這些我們會用在今後的文章中來分析房價。今天這裡只是順帶分析一下數據，給大家建立一點概念。
下面一節，我們將對應“添柴升溫”、“大火煮沸”和“小火慢燉”三個階段來建立三個數據模型，來供大家理解低價的實際走向。
讓我們來思考杭州的地價是真的涼了嗎？
PART 2
模型一、
前年，地塊周邊房價10000元/㎡,政府根據實際情況把起始樓面價定位5000元/㎡。
開發商想，G20後，亞運會前，那麼多人看好杭州啊，邊上老房子破破爛爛的都從1萬漲到2萬出頭了，新房賣個2.5萬沒問題。
於是大家一輪輪競價，把地拍到15000元/㎡，溢價率就是200%。
媒體的報道這麼寫：某某地塊新地王誕生，保本房價2.2萬/㎡。
可中央提了概念，“房住不炒”。天天這麼創新高，動不動就是100%以上的溢價率，高歌猛進的也不行啊。完全不符合中央要求的調控嘛，於是模型二出來了。
模型二、
去年，起始樓面價10000元/㎡，還規定溢價上限是50%，再要競價，就轉為自持，也就是不能賣的部分。
前一年開發商就看好地價到1.5萬/㎡。一年多過去了，儘管限價，但二手房價比之前還是又漲了。更重要的是去年的行情，都是全款的呀，那回款的速度，半年就把一年的指標都超額完成了。開發商有的是錢，拿地自然財大氣粗啊。
於是溢價自然就輕易封頂50%，然後再拼個自持15%。數據多好看啊，封頂才50%的漲幅。也算給上面有個交代了。
這媒體的人也會算啊。自持15%，也就是說有15%的房子不能賣，那麼就把這部分計入成本。
媒體的報道就這麼寫：某某地塊再次封頂，自持15%，實際保本房價創新高2.58萬元/㎡。
政府一看，哇，又創新高了啊，你自持我土地財政收入又不能增加，我要是起價再高一點，你不要自持，多的錢說不定能多造一公里地鐵呢。於是模型三出來了。
模型三、
今年起始樓面價1.4萬，溢價上限依然是50%，同樣是超過部分轉為自持。
可今年去槓桿去的厲害啊，融資渠道不通暢，融資成本上升。房子是好賣的，可回款不好啊。
去年茶水費收收，個人腰包鼓鼓；買房子的都是全款，公司現金流充足，因此拿地也有底氣。今年都搖號了，一個個都三成首付，有的還用公積金，網籤麼又要排隊，資金壓力特別大。
開發商心裡開始嘀咕：預期還是在的，房子2.5萬總還是賣的到的，所以地還是得拿。可一看起價那麼高了呀，還是小心一點吧，搞不好把自己給坑進去。何況，今年資金那麼緊張，競爭對手少了不少，話說去年那塊地是不是拍貴了點啊？今年能低就低點吧，拉低成本總是好的。
於是，地價拍了個底價成交1.4萬/㎡，無溢價，自然也沒有自持。
媒體的人一看一想，前段時間麼有同行被點名批評過，不要鼓吹樓市，現在杭州又在這30個整頓的市場裡，國家的政策是一波又一波，寫市場轉冷一定是符合政策精神的。
更重要的是，看文章的都是誰啊？搖號搖不到，憋了一肚子火的人啊。轉冷這種標題太勁爆了，一定可以收割一大撥流量。
於是媒體的報道這麼寫：轉折點來了，某某地塊爆冷，底價成交，保本房價2.1萬/㎡,比之前地王實際下跌18%。
真的是涼了啊，真的是跌了啊，我還不能說你說的是假話！
PART 3
不要這樣好嘛？大家都學過數學。
如果按模型一中5000元/㎡的起始地價計算，1.4萬/㎡的競得價相當於溢價180%。就算按模型二中的10000元/㎡的起始地價算，溢價率也是40%。
這個叫轉冷？
就像燉湯一樣，總是先開大火，冷水開始，一點點升溫。到煮沸之後就要把火關小，然後慢慢的燉，這樣做出來的湯才能入味。
大火煮沸的時候湯汁四濺一定是個短暫的過程，改成小火慢慢燉，溫度仍在沸點附近，但聲勢看上去小多了。還加個蓋子，留個口子排氣。
一直到湯煮好。
所以我對杭州最近這兩次土拍的結論是：杭州的土地價格經過兩年大漲，已經達到瓶頸上限，短期不再具備上行的條件。接下來是以那些地王為上限夯實大漲之後土地價格的過程。
也就是我形容的“小火慢燉”階段。
房價亦是如此，我們下一篇會深入分析。
PART 4
那怎樣才叫真正的轉冷呢？
要是接下來政府定的這些起拍價格都沒有人參與競拍了，統統流拍，然後逼得政府把地收回去，把起拍價往下調。
如果發生那樣的事情，那就是真正的轉冷了。
如果不要這麼密集的推地，把推地量縮減到現在的1/4，甚至1/10，好久出來一塊地，都沒人來參與，那才是真的冷了。
杭州的房價相當於兩年前的2-3倍，地價也一樣。已經這麼高的價格了，推地的數量還如此之多，沒有冷場無人參與已經算維持的很好了。
現在說轉冷，真的是為時尚早。
PART 5
當然，關小火慢燉也是有講究的，火大了自然底下可能會粘鍋，火小了，也可能湯冷了燉不出滋味。
這就看火候的把握了。
推地的量基本是定死了，就看下半年拍地的行情了，如果可以一直以之前狀態跑量把這些土地都賣完的，那說明熱度會保持，傳導到房價上也是穩定的局面。
如果地賣不動了，那就是真的要轉涼，那麼很可能會有新的政策頒佈。
因為既然要燉湯，柴火真不足了，添油加柴也不是不可能。
什麼落戶政策鬆一鬆啊，限價往上走一走啊，一切都有可能。
畢竟亞運會前近十條地鐵等著成型，那麼多基建項目等著落地，今年的地才推了一半，錢哪裡來呢？
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