為什麼談開封新區？
因為：我以為的買房，必須是帶著投資眼光，無論你是投資還是自住。
一要考慮城市發展方向，二要考慮房企品牌。跟定城市發展方向你保證你投資獲益的前提，房企品牌是保證你獲取投資收益最大化的關鍵。對於咱們開封來說，過去近十年，只有一個方向，城市向西。第一批汴西湖的居住或者投資的客戶對此必將深信不疑。僅以高層產品為例，從最早的團購價3500元/㎡，早已飆升到二手房均價9000元/㎡。汴西湖區域的房地產項目最早約從2012年開始交付，如今業已過去五六年，如今在二手房的房價上，即使在一個區域，也有顯著的差異，這背後就是因為開發商品牌，在交付之後，你的物業如何，你能否最大限度的保證，房子歷久彌新的價值。
2016年是開封房地產企業發展的新一輪里程碑。那一年，恆大首次進入開封，入圍中意湖CBD區域。2017年以後，碧桂園，萬科，綠城，藍城、保利，雅居樂，富力等百強房企陸續進入，一時之間，開封人的買房觀念開始接受新的洗禮。那麼眼下的開封，新一輪的置業觀該是如何？
政策與區域發展上，開封西區依然是風頭正盛。國家自貿區的落地，開港大道和運糧湖組團的概念，已逐步向西拉昇開封的城市框架。可以預見的是，未來的西區是新開封，未來的古城區是老開封。在這場區域變革中，開封的年輕人，開封的企事業單位，開封的城市商圈及生活配套，也將逐步向西。最為明顯的是包括開封博物館，圖書館，開封首個萬達廣場，開封恆大童世界無一不選擇落地這個區域。無論是從政府層面，還是超級房企層面，無不押寶汴西新區。這是區域的發展的紅利，在這場區域變革中，你看不上西區的結果，最終只能是西區將你拋棄。
開封新區目前在售的產品包含：高層，洋房，別墅，公寓等。其中，高端洋房扎堆分佈在開封西湖區域，分別是綠城桃李春風，海馬公館，鄭開橄欖城。成品高層分佈在三湖區域，分別有西湖區域的鄭開橄欖城，中意湖區域的恆大帝景，運糧湖區域的恆大未來城，恆大文旅城，金明大道區域的中南樾府以及宋城路版塊的藍城誠園。具體來說：
東潤銀基望京
從產品形態及項目規劃上來說，東潤銀基望京以洋房+疊墅，相對純粹的高端產品，目前洋房售價14000元左右，疊墅售價18500元左右。這個項目，目前的尷尬之處在於區域內項目在後續籌備中，如鄭開綠地城十二大街區域的後續地塊，鄭開大道南側八到十大街，除了永威梅隆公館，其他地塊目前尚未有動靜。但鄭開大道的價值，沒有開發商不虎視眈眈。相信這些地塊也會有好的歸宿。
除此之外，東潤銀基也是據紫薇園直線距離最近的項目之一。如果最對比的話，宋都紫薇園的規劃，除了湖域面積和開封西湖有差距，其他都是類似西湖或者超越西湖湖景以外的景觀的。當然，該項目最大的賣點，我覺得它有可能成為下一個金池名郡。
海馬公館
海馬公館最厲害的地方在於它不急，把產品價值最大化，並且也得到認可。可以這麼說，目前去過海馬公館看洋房的客戶，沒有不怦然心動的。層高+建築品質+實景，足以讓你心甘情願的掏腰包，當然，標準層亦是1.4萬元/㎡起。
從目前來看，海馬公館在售房源應該是整個項目價值最高的。它經歷了開封洋房從7000元/㎡到14000元/㎡的時代。且從現狀來看，後期土地的地價會進一步提升，地價的提升亦勢必造成房價的提升。如果你是自住，不排除海馬後期會成為你終極置業的目標所在。
綠城桃李春風
綠城不必說，在全國的知名度。尤其是宋衛平董事長的知名度。
儘管它來開封，有些傲慢，但它有這個資本。從目前來看，它不像桃李春風系列的小鎮產品，首推洋房，也許是到三四線城市的現實選擇。畢竟從目前傳出的消息來看，後續地塊亦有計劃開發小別墅產品，但產品面積區間應該在140㎡左右，加上精裝，售價至少是楓華淺水灣級別的。
我去過4次杭州桃李春風，跟不同的開發商。以取經的姿態，確實看到了開封桃李春不如杭州桃李春風的地方。第一，杭州桃李春風以小別墅產品為主，處於杭州的遠郊，其售價在區域內是NO.1，但相比於整個杭州市場，並不高。而開封桃李春風，佔據了開封西湖最核心的位置，這應該是一個誕生地王的區域，也理所應當有頂級產品。不過，它的受眾不一定全在開封，省城鄭州也是首選。一定程度上，杭州桃李春風，位於臨安之於杭州，也如開封桃李春風，位於開封新區之於鄭州一樣。
鄭開橄欖城6期香頌
生活的成熟配套是橄欖城洋房區別於其它洋房最大的差別。它的有點很明確，開封西湖目前已成熟的區域，這個區域擁有了大宏萬達廣場，樂享茂及瀾貴金街，擁有了市民之家等政務配套。作為開封最早的千畝大盤，也是開封中高端客群在西湖片區選擇較多的居所之一。而未來，這一區域的地價也會繼續增高，這是西湖區域寸土寸金的地帶。如果對比橄欖城早期洋房的均價，你會更理解橄欖城的價值，更理解開封西湖區域的價值，可以說它是開封房價的風向標，開封西湖漲，則開封漲，開封西湖跌，則開封跌。
如果洋房還不明顯的話，那麼高層產品則十分突出。
如果較之於品牌，橄欖城雖然紮根開封多年，是和建業森林半島同時期的項目，但對於後來者恆大，全國TOP3房企來說，品牌知名度還是略遜一籌。而橄欖城目前在售的成品房，未來持平或超過恆大帝景在售成品房的唯一優勢，在於，我擁有開封西湖，銀沙灘，及周邊成熟的配套。
沒有人會懷疑，這裡是未來開封新區的中心。
這裡依然是開封適合投資和居住的區域。
恆大帝景
可以說，目前開封新區大多數樓盤的定價都是以它為參考的。為何？
它是TOP3房企進開封的第一個項目，直接把開封購房的關注點拉倒中意湖片區。對於東方今典來說，這是不敢想象的事，也是不可完成的事。也可以說，恆大帝景的到來，讓開封單盤開盤進入了10億+的年代。
如今，恆大帝景精裝修高層在售房價10500元，扣除宣傳的裝修標準1500元，毛坯均價基本上在9000元左右。而這也是目前開封市場認可的價格。對於剛需購房者來說，可能這樣的房價依然有些高，但錯過的時代再也不會回去。
對於恆大帝景來說，CBD片區和中意湖的紅利，它基本上沒有分享到。如今的CBD片區，寫字樓儘管呈現了加速度，但等到寫字樓建設完畢並且有企業入駐的時候，行政價值凸顯的時候，恆大帝景早已完成了銷售。
而此時，對於投資恆大帝景的業主來說，你還擔心你的房子賣給誰，租給誰嗎？對於恆大帝景的業主來說，你還擔心未來的生活配套嗎？
對於這一區域來講，這20+棟寫字樓分別是：馬中大廈，萬寶商廈，大觀園商務大廈，中石油大廈，三毛城市廣場，浙商城市廣場，豪門國際，CBD總商會大廈，海馬海匯中心，多元交通發展服務中心，星月大廈，潤通大廈，華僑廣場，千鴻廣場，銀座財富廣場，中州大廈，山東商會大廈，楓華大廈，江蘇大廈等。在這裡面，工程相對較快並且基本實現企業入駐條件的有：海馬，楓華，浙商，多元交通等，在這其中亦有相關行政機構遷入。
寶隆盛世
如果不出意外的話，這個項目未來或許要更次名。傳聞弘陽收購之後，它的下一步會有如何的東西，目前還不得而知。對於它來說，在CBD片區還有恆大帝景撐場面的時候，跟著跑或許是最好的歸宿。
當然這一區域，亦有多個地塊完成土拍。而對於完成土拍的地塊來說，不僅僅有綠城管理的影子，說不定還會有其它百強房企加入開發，並且亦有可能是尚未進入開封市場的新百強。
恆大未來城
鄭開大道依然是開封購房的黃金中軸線。即便對於有造成能力的恆大來說，也不例外。這條中軸線決定了你未來的居住區域是否便利，你未來的投資是否能最大化收益。相比起來，恆大未來城距離這條軸線的直線距離最近，甚至可以說是緊鄰。運糧湖是生態價值。作為共享運糧湖資源的恆大未來城， 恆大未來城，雙語幼兒園+一師附小+十四中，解決了教育的需求。包含游泳，健身的運動中心，包含兒童樂園的業主會所，解決了生活休閒的需求。可以說，恆大未來城，外有運糧湖的生態，內有生活配套的醇熟。看得見的居住價值，讓購房者出手買房更有底氣。
但十四大街畢竟還是十四大街，對於開封的土著購房者，它的區域價值和在鄭州投資客心中，有著截然相反的看法。誰都知道城市終究會向西，但恆大未來城的缺點，只能說還是相對偏一些。
建業菊香裡
建業菊香裡的銷售一直屬於不溫不火的狀態，前期和爪哇東匯名城齊頭並進，後期跟著恆大未來城跑，在17年房價瘋漲的時機，享受了一波紅利。
不過對於今年的建業來說，東京夢華項目依然在持續造血，原本的泰和府本身東京夢華系列回正現金流的重要支撐，然而，古城開發不易。如今的建業，正在深度佈局開封，亦有一種農村包圍城市的感覺，佈局各個縣區，重心放在祥符區和蘭考，市區的重心在北高鐵。
建業開封，建業不易。
恆大文旅城
恆大文旅城的賣點有兩個，一個是恆大童世界，一個是運糧湖。我的理解在於，恆大童世界是吸引全省客群的，運糧湖是吸引開封本地客群的。不過從當下來看，恆大文旅城似乎更看中恆大童世界的價值。當然，這個超級文旅項目會把它的價值發揮的淋漓盡致，對於進一步提升開封旅遊客群的數量與質量，都有明顯的作用。作為恆大童世界配套的住宅，大量遊客湧入，宿遊需求也會進一步提升，從這一點上來看，恆大文旅城住宅的出租收益更受期待。
期待恆大童世界吧，建成以後對於開封旅遊產業的發展，亦會形成重要支撐。
北大未名府
在運糧湖組團，北大未名府沒什麼優勢。
從當下來看，似乎他把重心放在了鄭州區域。開封的外展點設置在中州酒店，也許是為了想凸顯項目的高端。然而首開的高層產品，未必能賣得上高價。畢竟，這個區域和開封西湖比起來，和恆大帝景的品牌比起來，都有一定的差距。在10500元成為目前開封購房者可以接受的價格區間，北大未名府想超越，似乎很難。
當然，北大未名府目前的優勢或許在於其產品，其科技智能配套。
宣傳的一系列科技智能元素有：配置人臉識別入戶、新風系統、淨水、垃圾處理器、指紋密碼鎖等設備，並可根據業主需求量身定製魔鏡健康管家、智能健康監測、語音控制電器、自動採光調節等數十項定製化科技服務。而這些，要等到樣板區呈現的時候，似乎才能顯現它的價值。
不過，開封本地的購房者，有多少知道北大未名府的，是不是要打個問號？這是一個不好評價的項目，你說它調性高端，在不少小餐飲店前面，擺放的還有它的展架。你說它不夠高端，中州這個展廳的門檻，也是對客群的阻隔。
奇瑞金域華府
成為西區最便宜的項目的原因或許在於其偏。
對於購房者來說，鄭開大道黃金中軸線是開封西區乃至開封房價最重要的參考。對於其周邊的道路，是有價格差的。以鄭開大道為例，南側最重要的道路是宋城路+物流通道，北側是東京大道，復興大道。長期以來，南側宋城路+物流通道一直未得到房地產的重視，這也是尷尬的現狀。
但以目前奇瑞的房價來說，你在別的項目在買套房，在奇瑞金域華府可以買個房+買輛車。不過購房者似乎會覺得，大家都是碳酸飲料，憑什麼別的賣3元，你卻賣1.8元？
可能，真的是因為它偏。它的房價只有7000元/㎡左右。
藍城誠園
藍城誠園的關注度，近期有了明顯的提升。
能夠躋身到開封購房者關注的主流項目裡，也實屬不易。對於它來說，懸掛在達摩克立斯頭頂的劍莫過於宋城路這個區域，項目曾經的出身。對於藍城來說，它需要有足夠的勇氣面對這個現實，來告訴購房者，我可以用宋總的情懷在景觀，立面，物業、精裝修等方面賦予這個項目全新的價值。
然而比較尷尬的是，購房者可能並不太在意項目所謂的二代高層，也不太熟悉宋總的情懷和藍城的品牌影響力。他們更關心的是，多少錢，告訴我多少錢好嗎？但不可否認的是，有利就有弊，藍城誠園最大的優勢，可能還是要屬於工程優勢。和它同一級別的百強比起來，它可以驕傲的說，嘿，我有預售證哦！【注：目前仍未取得，但工程整體封頂】
偉宏天境
在永威和建業沒來之前，你談高鐵片區的價值，對於偉宏來說，這個夢有點難造。但當永威接手之後，至少增加了很多賣點。更重要的是，永威梅隆郡的入市，永威高鐵片區項目的籌備，都將拉高這個區域的房價。如果你覺得他們貴，肥水不流外人田，你看，我還有偉宏天境。
永威梅隆郡
永威梅隆公館，在開封市場上得到“高層看永威”的名譽，也是實力的象徵，也是這家從鄭州走出來的品質房企的完美體現。有人說，它不夠純正，但永威梅隆公館，你看的見。實景是解決質疑的最好辦法。
作為梅隆公館的升級產品，梅隆郡對於永威在高鐵片區，和康橋在復興大道片區，多少有些類似之處。即：我要依靠產品來博得購房者的關注，讓他們跳出對區域的認知，同時還要完成產品的溢價。不過相較起來，純洋房的康橋和復興大道的火熱，似乎比高鐵片區更受關注。
獨木難成林，未來還是要有更多的房企，更多的產品入住的時候，高鐵片區可能才真正的走進人們的心中。和藍城誠園一樣，價錢，可能是購房者最終的選擇。
中南樾府
作為18年開封入市的首個百強房企，又是中南進入開封的首個地塊，目前的表現多少有點讓人失望。難道是真的把重心放在更大的中南林樾上了？中南樾府，66畝佔地，面積不大，然而這也是金明大道或者集英街片區的實際情況導致的，作為西區成熟的區域，還能給它多少空間？
我的一個執拗的觀點是，中南項目最大的優勢，依然是地段不錯。儘管很多人反對。但集英街的成熟，是我認為這個項目的最大賣點。
不過從項目目前預期的價格來說，似乎也不貴。但這個價格，取決於工程進度達到何種程度。
新惠華府
同樣，新惠華府和中南樾府一樣，地塊不大。金明大道，目前三大項目，另一個是藍光，預計入市時間是明年。對於新惠華府來說，它的主要對手是明年的藍光，他的機會在於抄底中南的客戶。和中南的成品房不一樣，這個地塊，有可能以毛坯房銷售。
低總價，自然有市場。
0728西區活動
開封地產研習線下第三次活動 西區眾人談
冠名單位：恆大帝景，海馬公館，藍城誠園
活動時間：2018年7月28日下午3點-6點
活動地點：大宏LOFT公寓3#415
活動人數：15-20人
活動禮品：開元影城電影票或星光天地電影票 2張
活動話題：一起聊聊西區買房的那些事
注：今天更新的微信即是我對西區項目的理解，如果您覺得還行，不妨來探討。天氣炎熱，希望活動分享的內容能對得起40度的高溫。
報名電話：0371-23857339 （早9點-下午5點撥打即可）
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