案情介紹
2016年3月8日，孫某通過房產中介與賣方錢某簽訂《房屋轉讓合同》，約定錢某將其所有的位於杭州某小區的一套住宅以380萬元的價格轉讓給孫某。
因錢某之前已將該套房屋出租給他人，租期為三年，期滿日為2016年10月15日。承租人雖已明確表示放棄優先購買權，但堅持要租住到租賃期滿。
於是，孫某與錢某在轉讓合同中約定，錢某於2016年10月16日將房屋交付給孫某。買賣雙方很快辦理了房屋過戶手續，孫某於2016年3月15日即取得了房屋權屬證書。
第二天，孫某即告知承租人，其已是該套房屋的所有權人，自今日起的房租由其收取。承租人則告訴孫某，其的房租是一年一交，而且是提前支付的，房租早已全部支付給了錢某，不存在再支付房租的問題。孫某頓時懵了，如承租人的房租早已付清，自己當然不能再向承租人收取。
於是，孫某找到錢某，要求錢某將房屋轉讓過戶後的房屋租金轉付給自己。但錢某則認為，雙方已在《房屋轉讓合同》約定交房的日期是2016年10月16日，交房日前的租金應歸自己所有
。雙方就此發生爭議。舒軍律師分析
孫某與錢某就房屋轉讓過戶後至交房前的租金收益所產生的爭議，是房屋所有權與房屋佔有和使用權的認識上的誤差造成的。
所有權是最完整的權利，包括對所有物的佔有、使用、處分、收益的權利。但是，當事人之間可以通過約定將物的所有權中的某項/些權利分離出來，由所有權人之外的人來行使，這即為《物權法》規定的用益物權。如本案中的錢某將其所有的房屋佔有和使用權出租給他人使用，這就出現房屋所有權仍屬於錢某，而房屋佔有和使用權則屬於承租人的情形。
在該案中，孫某雖於2016年3月15日取得了房屋所有權證書，但房屋並未交付，也就是說孫某還未取得該套房屋佔有和使用權，需等到2016年10月16日錢某交房後，孫某才能行使和支配該房屋的佔有和使用權。因此，在交房前，與該房屋佔有和使用權直接相關的收益權也歸錢某所有，孫某主張取得房屋所有權證書後的租金歸其所有，自然也就沒了事實依據。
當然，如孫某考慮的周到些，可以與錢某書面約定房屋轉讓過戶手續完成後的租金收益歸其所有。這樣，錢某雖已提前收取了全部房租，但應將房屋轉讓過戶手續完成後的租金轉付給孫某，孫某在該段時間的租金收益權也就有了保障。
* 本文作者系北京德和衡（杭州）律師事務所高級律師舒軍
閱讀更多 杭州樓市 的文章
