的確，沒有“土地財政”，今天中國經濟的很多問題不會出現，但同樣，也不會有今天中國城市化的高速發展。中國城市成就背後的真正秘密，就是創造性地發展出一套將土地作為信用基礎的制度——“土地財政”。可以說，沒有這一偉大的制度創新，中國特色的城市化道路就是一句空話。
為何中國能走這條路？這是因為計劃經濟所建立的城市土地國有化和農村土地集體化，為政府壟斷土地一級市場創造了條件。“土地財政”的作用，就是利用市場機制，將這筆隱匿的財富轉化成為啟動中國城市化的巨大資本。
“土地財政”並非中國專利。
從建國至1862年近百年間，美國聯邦政府依靠的也是“土地財政”。同土地私有化的老大陸不同，殖民者幾乎無償地從原住民手中掠得大片土地。當時美國聯邦法律規定創始十三州的新拓展地和新加入州的境內土地，都由聯邦政府所有、管理和支配。公共土地收入和關稅，構成了聯邦收入的最主要部分。土地出售收入佔聯邦政府收入最高年份達到48%。
對比中國土地財政，就可以想象當年美國的“土地財政”規模有多大。
2012年，中國國稅收入11萬億元，如果按土地收入佔48%計算，就相當於5萬億，而2012年“土地財政”總收入只有不到3萬億。中國土地財政，就是從上世紀90年代初算起，迄今也不過20餘年。
土地私有的城市，公共服務的任何改進，都要先以不動產升值的方式轉移給土地所有者，然後政府通過稅收體系，才能夠將這些外溢的收益收回。
因此，稅收財政的效率幾乎完全依賴於與納稅人的博弈，交易成本極高。而在土地公有制的條件下，任何公共服務的改進，都會外溢到國有土地上。政府無需經由稅收“過濾”，就可以直接從土地升值中獲得公共服務帶來的好處。
相對於“徵稅”的方式，通過“出售升值土地”來回收公共服務，外溢漏失小、交易成本低。其積累效率如此之高，以至於城市政府不僅可以為基礎設施融資，甚至還可以以補貼的方式，為有持續稅收的項目融資。
計劃經濟遺留下來的這一獨特的制度，使得土地成為中國地方政府巨大且不斷增值的信用來源。不同於西方國家抵押稅收發行市政債券的做法，中國土地收益的本質，就是通過出售土地未來的增值（70年），為城市公共服務的一次性投資融資。如果把城市政府視作一個企業，那麼西方國家城市是通過發行債券融資，中國城市則是通過發行的“股票”融資。
在中國，居民購買城市的不動產，相當於購買城市的“股票”。這就解釋了為什麼中國的住宅有如此高的收益率——因為中國住宅的本質就是資本品，除了居住，還可以分紅。不僅分享現在公共服務帶來的租值，還可以分享未來新增服務帶來的租值。
因此，中國的房價和外國的房價是完全不同的兩個概念。在這個意義上，“土地財政”這個詞，存在根本性的誤導——土地收益是融資（股票），而不是財政收入（稅收）。在城市政府的資產負債表上，土地收益屬於“負債”，稅收則屬於“收益”。
對“土地財政”本質的認識，還有助於解釋困惑經濟學家的一個“反常”——為何中國經濟高速增長，而股票市場卻長期低迷不振。
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