近期，成都萬科商業玩兒了一個事件營銷，叫做“房子拿來住，投資還看萬寶鋪”。於是，一個名為“萬寶鋪”的價值概念引起了市場注意，據瞭解，“萬寶鋪”主要指所有萬科住宅項目的社區商業部分，旗下分為財富省心型和理財成長型兩大商業產品線。
萬科這次提出的“萬寶鋪”，背後究竟有何深意？在充分梳理了其價值特徵體系後，我們發現萬科通過三招實現了社區商業的價值升維，完成其最難的邏輯閉環思考。
這三招並不是什麼高深的路徑創新或突破，仍然來源於萬科擅長的事——需求研究。而萬科能完成社區商業的價值思考，僅僅因為做足了“三個人”的需求分析。
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四個根本優勢創造“錢景”
讓投資者看得見價值
投資者看鋪，繞不開四個問題：地段好不好？人氣足不足？購買成本高不高？賣了好不好出租？於此，萬科商業給出了自己的回答。
· 地段？萬科用更專業的眼光來挑選
投資者投資商鋪看地段，開發商投資整個項目更要考量地段和區位。萬科無疑是其中的佼佼者，並且對地段區位的選擇逐漸形成了自己的兩個核心優勢。
其一，萬科致力於尋找城市的潛力區域。回看當初的萬科城市花園、魅力之城、金域藍灣等項目享受到城市發展紅利，其中不少成為周邊商業參考的地段標準。
其二，萬科憑藉其城鄉建設與生活服務商的品牌號召力，逐漸培養出“自成地段”的吸附能力。萬科本身就有較強的生活服務運營能力，看其項目所在地、周邊交通、教育、商業等配套都相當成熟，向市場傳遞出較強的保障與信任感。
· 人氣？ 萬科自帶流量
龐大的住戶群體，令萬科擁有自帶流量的優勢，主要體現在三方面：1、項目體量大業主基數大；2、社區入住率高；3、業主消費力活躍度高。
細數萬科在成都的項目，幾乎全是幾千戶的規模大盤，甚至體量在5000戶以上的項目佔比都不小，且入駐率較高、業主構成以消費活躍度較高的年輕群體為主。這意味著“萬寶鋪”擁有龐大的固定消費群體，而不是像其他商業需要靠活動來吸引流動客群，二者之間形成的消費習慣與商業氛圍有本質區別。
成都萬科部分項目的總戶數情況
·購買成本？精細化渠道銷售，減少中間費用
“高渠道費用”的模式在萬科這裡得到改善，“萬寶鋪”實行的是精細化銷售渠道，由萬科商管團隊直接把控商鋪銷售，減少中間費用，真正做到讓利給客戶，降低投資者的購買成本。
· 出租率？ 住宅裝修交付 商鋪空置期短
萬科在住宅層面已經形成高效的裝修住宅交付流程，物業服務、生活配套各方面都能迅速跟進，減少業主入住等待期，而如果業主自己裝修房子，入住時間則較長。因而，萬科的精裝交付入住，能更快活躍商業氛圍，縮短商鋪空置期。
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“萬寶鋪”還是“媽寶鋪”？
基於使用場景的產品功能設計讓經營者看得見紅利
不同於投資者看前景與未來，商鋪承租人或經營者的關注點更為具體、瑣碎，從商鋪開間設計、業態、消費習慣到競爭力等等。為此，“萬寶鋪”是操碎了心，我們從它表現出來的價值特徵足以讀取這種“良苦用心”。
· 低商業配比設計 確保低經營壓力
商戶生意是否好做，關鍵是看分攤在每平方米的客流量是否足夠，一般情況下，單位客流量高則經營壓力較低，這便涉及到區域內的商業配比問題。據瞭解，“萬寶鋪”的商業佔比是萬科依據整體項目專業計算後規劃的，核算顯示，萬科滿足社區內需的商業面積配比通常在2.5-3.5%，定位於對內兼對外的商業面積配比在4.5-5.5%，以便控制商業密度，確保每個商鋪有健康的客群流量。這一理念在萬科理想城項目上有顯著體現，整個商業部分僅規劃了1.7萬平方米，商業配比僅為2.8%，加之項目周邊擁有名校分佈，地段價值高人流量大，運營業態有較大的選擇空間。
萬科理想城商業效果圖，約6760戶的規模大盤，商業配比僅為2.8%
實際上，這個商業面積配比是有更深的技術依據和來源的，按照《城市居住區規劃設計規範》，優質城市居住區人均商業服務面積一般在0.7-0.91㎡/人，指標過高則商鋪有空置的風險，過低則不利於形成商業氛圍，而這個區間的商鋪存活率較為健康。統計萬科幾個項目的相關數據顯示，人均商業服務面積基本保持在上述範圍內。
數據來源：成都萬科商管部項目數據統籌，《成都統計年鑑2017》
· 高活躍度消費群聚集 經營利潤可觀
來源於隨手記大數據中心的數據曾顯示，全國20-35歲的年輕群體（城市）普遍將自己收入的65%以上用於消費，是消費活躍度非常高的群體。而據統計，萬科的業主構成中，絕大比例便是上述高活躍度的年輕群體，是會產生高頻次消費行為的真客群。而且，其消費結構更偏向家庭型與享受型，消費的範圍更廣，購買力更強。
理所當然，商戶的經營範圍和利潤都更為可觀。
· 為商戶定製的人性化產品 以設計促收益
萬科向來在住宅戶型的客群需求上研究頗深，空間使用的人性化細節多，當做起社區商業來功力不減。
隨便舉兩個例子，出於商鋪存活率和商戶經營抗性的考慮，萬科社區商鋪在設計上主動減少二、三樓規劃，以一樓臨街商鋪為主要產品，形成良性商業循環。這樣做的直接前提，是萬科主動捨棄了更多的商業建設指標，讓利經營者。預計於2018年5月中下旬開盤的萬科城市之光社區商鋪，將推產品即全是一層商鋪，層高約在4.5-6米之間，部分具備做餐飲的條件。
再如，萬科在設計中花了相當多的精力去平衡店鋪開間比，一般開間和進深的比例不宜超過4，進深越大，店鋪的經營難度就越高，而萬科商鋪的進深比多為1：2或 1：3，提供更優質的商鋪昭示面，為商戶經營讓道。
萬科城市之光區位圖
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從物質到精神的理念升級
專業運營讓消費者看得見生活
在大多數社區商業項目中，銷售利益較為重要，消費者往往是被忽略的端口。但在“萬寶鋪”，我們終於看到了突破。
萬科成都成立有專門的商管團隊來對社區商業進行整體的專業把控，包括業態選擇與配比規劃等必須符合項目的整體定位。比如商家品相是否符合標準，業態的重合度是否在可接受範圍內，對於消費群體有較大需求的商家品牌或業態，是否有招商引進的必要，商家的品牌形象是否需要協助升級......萬科會對這些看似與商鋪銷售無關，卻與消費群體直接聯繫的因素進行平衡，讓客群在滿足基本物質購買消費的需求之外，還能獲得更多元化的精神消費愉悅，比如為一些休閒場景、生活方式類的內容買單。
在消費升級的時代，社區商業能否跟上前沿理念，很大程度上決定了是否率先獲得客群認可度。
實際上，“萬寶鋪”並不指代具體的某個項目商鋪，它更像是萬科社區商業的一個價值濃縮體系，是兼顧了投資者、經營者、消費者三方利益而梳理的開發設計運營邏輯，最終形成了“萬寶鋪”的良性商業價值。這種價值其實就是萬科商業的品牌價值，給市場一種投資安全感與信任感，所謂品牌認同大抵如此，而萬科商業做到了。
於是，當萬科喊出“房子拿來住，投資看萬寶鋪”的口號時，能夠底氣十足。
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