在鄭州的房地產市場，公寓一直是個謎一般的存在。不要說客戶，甚至連一些售樓部的銷售經理都說不清：
有錢買房肯定沒錯，買住宅毫無疑問是要賺的，但是公寓呢？到底賺不賺錢？劃不划算？還有怎麼選？誰靠譜？
當局者迷，旁觀者也未必清楚。
今天就一起來聊下公寓的投資邏輯，文末有彩蛋哦。
鄭州的公寓發展流派
如果回顧下鄭州公寓的發展簡史，大概是這樣的。
1）初唐流派
以青年居易、時尚PARTY為代表，公寓開始在市場上嶄露頭角。不過，這時候的公寓，還是被當作“類住宅小戶型”產品，粉絲很少，也不怎麼受關注。
2）中唐流派
如正弘藍堡灣世豪小公館、360國貿中心的公寓。這期間，住宅作為樓市大V，仍把持著市場的流量話語權，商業和寫字樓也是紅極一時。公寓，仍是個沒有什麼影響力的小號，發個朋友圈想集個贊都困難。
3）盛唐流派
如果說公寓的盛唐階段，大概就是目前我們所處的這個時代了。住宅坐擁億萬粉絲，霸主地位一時難以撼動。商業和寫字樓這些大V坐了冷板凳，閱讀量越來越低。而公寓則成功實現小號逆襲，粉絲量急劇上升。
當然，有外部環境的因素，也跟公寓自身的努力有關係。
從外部環境來看，城改所釋放的強勁剛性租住需求帶來的客戶機遇、鄭州住宅價格猛漲倒逼的市場機遇、限購限貸帶來的資本機遇、鄭州城市地位抬升及空間優化帶來的空間機遇。
從內因來看的話，比如，公寓開始重視自身產品的規劃，在三四十平的空間裡也是極盡功能之可能。同時開始重視公區的打造，諸如公共創客空間、屋頂花園、共享書吧等等。
這個時候的代表是誰呢？太多了，就不舉例了，以免顯得不公。
4）晚唐流派
對不起，還沒到來，公寓的勢頭正猛呢！
盛唐時誕生了李杜等一眾猛人，當然，也有很多相對平庸的詩人。當下公寓的盛唐流派，有沒有比較流弊的項目？
在此之前，我們還是迴歸主題，先來看看公寓的投資邏輯。
你必須明白的公寓投資邏輯
很多人說，啥投資邏輯？買了就是為了賺錢唄。
是為了賺錢，但是錢從哪來？怎麼賺？這個事需要搞明白。市場的存在就是為了區分，目前六七十個公寓產品，買哪個區域、買哪個項目、買某個項目的什麼產品，收益肯定是不一樣的。
公寓的投資收益模式，基本上有如下幾種。
1）資產沉澱，不動產增值收益
說白了，錢放銀行縮水，拿手裡難受，買套公寓增值吧，不限購不限貸。雖然公寓的交易稅費高（你買套公寓30萬，持有10年，漲了30萬，你轉手交易，稅費交15萬多），但是考慮到通貨膨脹因素，買公寓要比銀行存款靠譜。
2）長期持有，當個房東，穩定收益
這是大多數人買公寓的初衷，房租還月供，十年後賺套房。按照人民幣的貶值速度，現在投入的首付款十年後不知要貶值成什麼樣。長期持有，穩定收益，有點小錢，玩玩而已，適合散戶，但要考慮租住對象，租客對應的層次和支付能力，很大程度上影響你的收益水平。
3）開個酒店什麼的運營收益
這個形式其實還比較多。比如買個幾十間開個快捷酒店，或者散戶可以託管給一些長租公寓，甚至你個人買個一兩套，開個特色類的“共享酒店”，也不是不可能，這屬於運營收益了，這一點需要考慮的，
是區域內的產品支撐和客流導入。
4）開個小店，商住合一
商業類運營，比如開個“網紅超市”或者“創客小店”，也能實現收益。你看，360國貿公寓上面很多小店生意還挺火爆。
5）可能存在的紅利
N年後的拆遷補償，這個要看歷史運氣了。按照慣例，商業產品的賠付比例要比住宅高哦。
說到這，還要再重點提示一下，住宅與公寓的投資邏輯是迥然有異的。
住宅是增值收益，說白了，賺不動產的增值差價，50萬買入，100萬賣出，我賺50萬（毛利潤）。
而公寓呢，因為稅費的問題，增值收益有限，更多的時候是要靠運營收益，說白了，在你持有期，怎麼用才能實現租金最大化。
嗯，記住這個詞，運營收益，運營收益取決於你的功能性，而背後根基則是公寓所處區域的功能定位、區域內的產業匹配、區域內的人口構成。
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今天為什麼要聊公寓呢？因為最近有人問主編，位於綠博組團的融信城市之窗能入手嗎 ？好吧，主編研究了一下，不小心得出這個結論，如果站在這個以上的分析邏輯來看的話，鄭州的公寓大概也只有兩個流派了：
綠博組團內的公寓和綠博組團外的公寓。
綠博的唯一和不可代替性
與鄭州相距十餘公里的綠博組團，正式騰飛尚不到五年，公寓也能買？
那麼我來反問一下，在綠博這樣一個國際文旅區域，如果說連個像樣的公寓都沒有，你能接受嗎？
1）鄭州唯一的“國際範兒”定位
鄭州十餘個新區，功能定位各有不同，但以國際命名的，也只有綠博組團了——鄭州國際文化創意產業園區，因此素有“東方奧蘭多”之稱。
這個以國際命名的新區，讓綠博組團像含著金鑰匙出生的貴子，也奠定了與其他區域的天然阻隔性，賦予了其開放的性格，內外交流的頻繁性所衍生的中短期居住需求，儼然就是公寓的溫室。
綠博發展慢嗎？
這裡已經陸續落位了伯利恆外語學校、實驗幼兒園、省實驗小學、楓楊外國語學校、一八聯合中心等頂級名校。
這裡已經陸續落位了鄭州最密集的三甲醫院：鄭大三附院（規劃中）、河南省腫瘤醫院、省第三人民醫院。
156工程平坦開道，千億級資金的強勢湧入……
2）功能的不可代替性
按照規劃定位，綠博的主導產業是“文化創意、時尚旅遊、高端商務”，要打造“時尚創意旅遊文化新城”，這個可以看作是綠博產業導入與人口導入的頂層邏輯，在大鄭州組團中也是獨一無二，區域的不可代替性，也讓目前千篇一律的公寓產品，在這裡找到特殊的價值。
來看看圍繞綠博組團的文旅配套吧。
綠博園、方特歡樂世界、方特水上世界、方特夢幻王國、建業華誼電影小鎮、周星馳夢幻世界、海昌極地海洋公園，以及38000畝鄭汴中央公園等等，每一個，論其影響力與輻射力，至少都是中原級別的。
這些產業的陸續落地，以及對中原地域的人口吸附力，你會想到什麼？
3）一組大數據
一般的新區發展，人口導入確實需要時間，需要政策的強有力驅動，需要產業的持續導入。但綠博組團是為數不多的可以實現“自力更生、自帶流量”的新區，來看一組“大”數據吧：
超級文旅IP帶來的1500萬旅遊短住人口（全省及跨省遊客）；
服務型崗位帶來的70萬剛需常住人口；
服務型小企業帶來的10萬+辦公需求；
改善型住宅區帶來的服務類（健身瑜伽）、教育類（培訓班、早教班）等多樣空間需求。
這些需求所產生的巨大缺口，恰恰是公寓需要承載與補充的。
綠博需要一扇這樣的窗
最後，我們再來來看看城市之窗這個項目。
1）綠博商務商業核心
從微觀區位上看，融信城市之窗地處文通路寶興路交叉口，屬於商業商務帶的核心位置，距離規劃12號線、19號線地鐵口不遠，能夠享受到地鐵紅利。
項目整體規劃總建築面積25萬㎡，涵蓋了建築面積約22㎡的成品SOHO、約32-51㎡的魔變LOFT。
2）融信集團的鄭州首發作品
融信去年來到鄭州，將包含了天津、河南、河北、湖北、山西五個區域的第四事業部總部設置在了鄭州，足以看出其對鄭州的重視程度。
值得一提的是，城市之窗是融信的成熟產品線，在南京等城市也有佈局，同時也是其佈局鄭州的首發項目，歷經一年的研發方入市，融信對其頗為重視。
3）打破常規的類住宅規劃
目前鄭州市面上的公寓，不是規劃在商場之上，就是立於住宅邊緣地帶，或者獨棟獨排，居住體驗感不佳，也無景觀小品可言。
融信城市之窗打破常規，整盤採用類住宅規劃，規劃有多重景觀，居住體驗感更強，同時建築採用“板式規劃”，摒棄了傳統筒子樓公寓的弊端。
4）有特色的公區配套
在城市之窗中，貼合未來居者的需求，項目擬規劃有創客空間、共享廚房、深夜食堂、公共洗衣房、24小時便利店、社區wifi覆蓋等配套，搭配融信的智能APP物業服務，讓居者享受無時差的便利生活。
5）全業態功能承載
未來的綠博組團是中原人的旅遊勝地，是鄭州人的週末遊玩勝地，是中原城市群的文旅驕子，也將承載鄭州一些國際性的旅遊省事，在這樣一個區域，公寓所承載的功能也要領先去普通的公寓項目。
嗯，腦補一下這樣的畫面，在國際文化旅遊產業園，入手一套小公寓，能當散客，能作特色酒店，也能打造網紅小店，甚至是共享公寓，這裡不缺遊客，也不缺產業導入的中長期客戶……
5）格局+時機，領先就是機遇
融信城市之窗是綠博難得的“成建制”純碎公寓產品，在綠博的發展窗口期極其難得，而且面積段控制的較好，小面積SOHO總價約20萬左右，這個對大多數小有積蓄的白領來說，是個不錯的理財方式。
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總結一下，綠博的規劃定位、產業導入、人口特點決定了區域內公寓產品的頂層邏輯，而區域內的公寓產品因此也具備了更具價值的特色功能，這個又很大程度上影響了未來的運營收益。融信城市之窗，能否為綠博打開一扇財富之窗？
拭目以待。
（以上信息來源於網絡及現場探盤，最終規劃信息以開發商公示為準）
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