深度｜房產稅開徵後，房租價格會漲麼？

房屋租售比畸高帶來的問題

中國一個很明顯的現象就是房屋租售比居高不下，租售比高其實就意味著租金收入相對於房價其實是微不足道的。如果單純從經濟性來考慮，當然是租房要比買房划算得多，但是問題沒那麼簡單。房東之所以持有房屋是因為對房價有一個上漲的預期，期望未來能夠將房子以一個滿意的價格轉讓給其他接盤者。

那麼問題來了，如果這套房屋因為出租，導致房屋過於老舊，是難以賣出理想價格的，最好的方式至少也要重新裝修整理下。但是以目前的裝修成本，你要出租多少年才能收得回來？所以對於房東來說，最理想的方式就是我這套房子既不出租，也不出售，因為有增值預期在。

矛盾——高房價與高空置率

從某種意義上來說，中國存在一個奇特的現象——

這種心理也導致了推向出租市場的房屋基本都是一些非常老舊、設施落後的房子，給租客的體驗非常不好。新買的好房子，你見過幾個房東捨得拿出來出租的？

如果出臺了房產稅……

房東持有房屋的成本增加，當然前提是出臺的不能像上海重慶此前徵收的那種不癢不痛的房產稅。如果採用歐美那種徵收房屋總值的1%-3%不等的稅率，算下來， 500萬的房產，每年至少要繳納5萬元的房產稅。此時，房東就會做出以下選擇——

1、將房屋出售；

2、將房屋出租。

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房東將房屋出售後，會在這個類似5000點買房的人，要麼就是以前沒房子的苦逼租客，要麼就是想要小套換大套的改善型需求。首先，改善型需求會在買入大套房屋的時候往往會將自己的小套房子出售或出租，這對市場的供需影響不大。如果以前是租客的人買了房子，市場上就少了一個租房者，多了一個自有住房的人，而這套房原本是被空置著的，根本就沒有進入買賣市場或出租市場。這等於在房產稅的逼迫下，市場增加了供給，房租價格會穩中有降。

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將房屋出租

如果這個城市的空置率很高，房東為了抵消手頭上房屋的持有成本，爭相選擇將房子出租，這就會增加出租房的供給，房租自然是難以上漲的。同時，房屋買賣市場也增加了供給，部分租客選擇買房，因此出租市場的需求又減少了。

如果這個城市的空置率很低，那就比較麻煩了，由於被推入買賣市場與租賃市場的房子極其有限，供給的增加受到限制，這就導致房屋持有者在買賣或租賃市場上佔據強勢地位，根據稅收分配原則，這部分房產稅也就被轉嫁到了租房者或買房者身上。

以及……貨幣政策的影響

根據觀察，中國絕大部分城市的房屋空置率其實是挺高的。由於毫無節操地放水，

一般來說，貨幣政策在中短期內的變化不會太大，除非發生黑天鵝事件（比如2008年的次貸危機，國內貨幣政策來了個180度大轉彎）。那麼，國內貨幣政策對於房租的影響是怎樣呢？

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極度寬鬆的貨幣政策

就像2008年那個極端環境下的超級大放水，但是目前中國M2總量處於145.17萬億元（2016年5月末）的天量位置下，如果再來一次這種坑爹政策，在人民幣長期緩慢貶值的預期下，匯率立馬就不保了。真出現這種情況，租不租房也不重要，趕緊換美元去吧。

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被動緊縮的貨幣政策

由於出口是我國拉動經濟增長的三駕馬車之一，在擔任二十餘年世界工廠的過程中，積累了大量的外匯儲備，再加上國內經濟增長迅速，投資投機熱錢湧入，為了不使人民幣過快升值，央行被動發行了相應的人民幣用以對沖湧入的資金。如果這部分資金因為國內經濟放緩，擔憂泡沫破滅或其他原因而一窩蜂出逃，

這個時候，如果你站在大局的角度來觀察，毫無疑問，資金的流出，貨幣政策的收緊，會導致國內企業的破產倒閉，乃至失業潮的來臨。因此，整體的房價與租金應該是要下降的。

由於我國採取的是以政府權力為主導的運行模式，結果就是越靠近權力的核心，越能夠在資源的爭奪中佔據有利位置。這反映在城市上，具體表現就是一二線城市能夠吸引並抽取三四線以及農村的人口和資金用來補充自身。人口大量湧入一線城市，會造成房屋租賃和買賣的需求上升，與由於房產稅出臺後被迫推入買賣與租賃市場的供給相對沖，一線城市的租金可能上升也可能下降。不過，經濟蕭條，銀根緊縮，購買者的購買力上不去，房價會因此下跌。

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適度寬鬆的貨幣政策

這是在可看見的未來（排除黑天鵝情況）最有可能才去的模式，也就是大概每年12%-15%的M2增速，對應每年5%-6%的通脹。假設房產稅率是1%，理論上來說，房東持有房產確實有利可圖。但真的是這樣麼？

房產稅的一個顯著特徵就是，它是根據房屋價值來徵收的。在一線城市，一套房子上千萬太常見了，如果擁有兩套、三套，這個稅費計算起來非常驚人。除非這個房東極其土豪，能夠死扛著不出租也不出售，不然總要選擇賣掉或出租一部分。房租是否會下降，房產稅是否會被轉嫁，那就根據該城市的空置率而定。

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