1997年，萬科成為中國最大的房地產企業，這把地產一哥的寶座，萬科一坐就坐了近20年。然而，形勢正在發生變化。
（1994年建成的上海萬科城市花園）
2018年7月19日晚間，《財富》雜誌“世界500強”排行榜如期發佈，最近入股新能源車企法拉第未來的恆大第一時間在各大媒體發出“喜報”，其排名大幅上升108位達到230名，碧桂園排名同樣上升114位來到353名，綠地則上升25位排252名。各大房企2017年成績斐然，似乎都要突破天際，但與此形成鮮明對比的卻是，曾連續十年蟬聯“中國房地產上市公司綜合實力榜”榜首的萬科，今年排名下滑49位來到了356名，媒體上幾乎不見其相關報道。
不僅營收成績不如恆大、碧桂園，萬科目前的市值也都被其超越，截止7月20日收盤，萬科市值2554億，恆大2617億，碧桂園則是2717億元。
曾經中國房地產行業的領軍企業、天之驕子，難道已經開始顯露疲態，要拱手讓出行業NO.1的寶座了嗎？
1、守望者
王石籍貫安徽，1951年出生於廣西柳州，在北京度過少年時光。作為新中國的同齡人，他當兵做工人，77年從蘭州鐵道學院畢業分配到廣州工作。1983年，不滿足於當機關幹部的王石做出一個大膽的決定，辭去了公職，暫別了剛剛組建的小家，孤身一人來到了當時尚是一片荒山灘塗的深圳特區，開始了他的創業之夢。
經過一年的撲騰，王石開始悟出點門道，1984年他組建了現代科教儀器展銷中心（即萬科前身），利用特區在進口方面的優惠，不僅“倒賣”當時非常走俏的錄像機，還搞起了服裝廠、手錶廠、飲料廠、印刷廠等等生意。到1988年，公司的淨資產已經躍增至1300餘萬元。
提起這段原始積累的過程，王石非常坦然：“在市場秩序和規則建立以前，成功的背後肯定是投機，是冒險……英雄莫問出處嘛”。
（早期王石講解萬科股權運作）
實際上，直至1988年年底，萬科才以高出市場價十倍的價格，砸下資金2000萬公開競標獲取了威登別墅地塊，開始涉足房地產行業。同年，深圳市政府批准了萬科的股份制改造方案，被王石稱為“打開鳥籠”的機遇降臨了——1988年，企業正式更名為萬科企業股份有限公司，王石出任董事長兼總經理；1989年，萬科完成了股份化改造，成功募集到了2800萬元資金；1991年，萬科正式在深圳交易所掛牌上市，由此拉開了萬科千億市值的征程。
無疑，在歷史的賽道中萬科從一開始就走在了前面——它是行業裡面最早完成股份化、完成上市的。
（萬科000002——“深圳老五股”之一）
成立伊始的萬科在近十年的時間裡，四處出擊，投資遍佈十幾個城市——北上瀋陽，南下北海，東到上海，西進烏魯木齊，涉足十幾個行業——地產、貿易、零售、製造、文化、廣告、印刷等等，但很快問題就變得尖銳起來了。
“最後我們發現，由於多方投資，資源分散，業務架構不合理，所以儘管有很好的管理制度，有很高的工作效率，利潤回報還是都給消耗掉了。舉例來說，同在深圳的康佳，和我們都是在80年代中期發展起來的，他們一直堅持走專業化道路，銷售已經達到上百億規模，而萬科卻一直在20億左右徘徊。”王石後來回憶道。
痛定思痛，萬科在王石的主持下開始收縮戰線，由多元化轉向以房地產為主業，以住宅為核心，以城市中、高檔民居為主，由全國的13個城市轉為重點經營深滬京津瀋陽五大城市，並開始分期轉讓持有的30多家企業股份。
“集中資源做品牌”，這是對萬科當時戰略調整的高度概括，而“萬科”這個品牌在現今也確實做到了深入人心，這種品牌意識與王石的個人風格和追求相關，甚至萬科這家企業也打上了王石浪漫主義者的文化烙印。
“最壯麗的詩賦還沒有書寫／最華美的歌曲還沒有吟唱／最絢爛的日子仍在前方／最寬廣的海洋還沒有遠航……” 一位女高管在萬科2016年度會議上吟唱道。2017年1月12日，萬科週刊公號發佈了名為《守夜人大會：詩、海與道》的激情預言文章，記錄了這個浪漫的場景。
（姚老闆的進擊）
兩年的萬科股權之爭萬眾矚目、歷經“寶萬之爭”、“華萬之爭”、“恆萬之爭”三個階段，各色顯赫人物輪番登場，最終王石用他的“情懷”成功擊退了“野蠻人”的進攻，也在他即將從萬科隱退之際，凝聚起了一眾萬科人的向心力。
34年的漫長時光轉瞬即逝，王石的萬科生涯終於落幕，在2015年萬科股東大會上，王石說，“我的去留已經不是很重要，重要的是這個文化能延續下去，從某種角度來講，我們都是萬科的守望者”。
2、靈魂人物
2017年6月30日，這是對鬱亮和王石來說都極其特殊的一天，在這一天舉行的萬科2016年度股東大會上，鬱亮當選萬科新董事長，王石正式卸任。加入萬科27年後，鬱亮終於迎來完全屬於他的萬科2.0時代。
（王石與鬱亮）
資料顯示，鬱亮1965年出生於江蘇蘇州，1984年考上北京大學國際經濟學系，1988年大學畢業後分配到深圳外貿集團公司，相較於王石、柳傳志、褚時健等具有傳奇色彩的中國第一代企業家，鬱亮的背景更出自“名門正派”。
1990年鬱亮正式加入萬科，2001年36歲的他正式擔任總經理，此時房地產業務給萬科創造的營收為24億元左右。年輕，又不懂房地產，要如何執掌一家地產公司？
學財務出身的鬱亮開始調整戰略，剔除此前較為務虛的業績考核指標，如區域建設等，專注於財務報表的前三頁指標，諸如資本回報率、利潤率、存貨週轉率等。不僅如此，他更在2004年推出10年銷售千億計劃，並很快突破100億大關，在2007年達到了500億規模。
正在鬱亮大施拳腳的時候，2008年危機悄然到來。汶川大地震“捐款門”事件，此前的拐點論和此後的萬科降價事件，使萬科良好的公眾形象一落千丈，而這還不是最要命的，全球金融危機之下，萬科經歷了24年來的首次負增長。這是鬱亮執掌總經理以來第一次遇到如此嚴峻的挑戰。
重壓之下，2008年的萬科顯得異常沉默，鬱亮也極少露面，萬科內部正在醞釀一場革命，而他正是這場變革主要的謀劃者和操刀者。2009年在鬱亮的帶領下，萬科開始了“上下半場轉換”的業務轉型——即由滿足大規模居住需求轉型為滿足多樣性需求；同時搭建更為先進的管理平臺以應對日趨增長的業務規模——因為2000年搭建的管理平臺支撐100億規模是沒有問題，但此時的萬科業務規模卻已達到500億元。
與此同時，鬱亮還提出了“5986”的高週轉模式：即拿地5個月動工、9個月開盤、第一個月售出8成，產品必須6成是住宅。”
這場變革立竿見影，2009年萬科業績恢復，達600億。2010年突破千億，僅用5年時間完成千億計劃。2014年，萬科實現了兩千億規模。而無論是100億、500億、1000億、2000億規模，鬱亮帶領下的萬科都是行業中第一個衝破的。
根據中國指數研究院統計，2000-2015年間萬科複合增長率為36.8%，高於行業13.1個百分點；市場佔有率也從2000年的0.67%，提升至2015年的3.0%。與此同時，其發展速度也處於領先水平。
今年3月萬科發佈業績公告，2017年公司實現銷售金額5299億元，同比增長45.3%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤280.5億元，同比增長33.4%；年底淨負債率8.8%，持有現金1741億元；商品房市場份額提升至3.96%。
在長達17年的“交接班”時間裡，鬱亮將萬科業績從24億做到5299億，增長超220倍。如果說王石是寧願冒險也要享受登頂喜悅的浪漫主義者，那鬱亮就是步步堅實、節奏簡單卻恆定的現實主義者。在萬科現代感的總部大樓前，有一條1000米的塑膠跑道，在這裡總能看到鬱亮的身影，他說要跑到60歲。於是在他的帶領下，長跑文化成為萬科的一道風景，公司內部跑出了越來越多健將、飛人，在各大馬拉松賽事中都不難尋到萬科人的身影。
（鬱亮參加跑步比賽）
鬱亮曾說，王石是英雄，我是普通人。但正是“普通人”鬱亮，領隊萬科不僅完成了賽道上的長跑，更是引領了整個中國房地產的發展進程。
3、萬科還是那個萬科嗎？
1997年，萬科成為中國最大的房地產企業，這把地產一哥的寶座，萬科一坐就坐了近20年。然而，形勢正在發生變化。
在今年6月29日召開的萬科2017年年度股東大會上，新總裁祝九勝稱目前公司的業績是“最好的水平”，而正是這“最好的水平”卻已被碧桂園悄然超越；2018年5月25日發佈的中國房地產上市公司綜合實力榜，萬科十一年來首次讓出榜首，被恆大收入囊中。
而萬科內部好像也陷入了迷茫期，從2012年首次提出戰略轉型為“城市配套服務商”，短短6年時間即又提出要成為“城鄉建設與生活服務商”；從遭遇住宅地產主業瓶頸從而轉向又一次多元化，涉足商業、物流、文旅、養老教育、長租公寓；甚至鬱亮在2017年年度股東大會上表示“十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了”。
2018年的房地產調控已逐漸進入深水區，半年時間全國各地調控政策落地近200次，鬱亮也稱“中國的房地產行業在高速擴張期過後已經到了危急關頭“，到底沒有了王石的萬科，開始的是一場全方位戰略轉型，還是又一次全面的衰退？
閱讀更多 鳳凰網房產深圳 的文章
