1、秀麗東方幸福場被拆
秀麗東方不再秀麗
幸福場不再幸福
2018年7月11日，成都迎來57年來最大的一次降雨，暴雨掩埋了成都大部分低窪區域。
當天凌晨6點，備受關注的成都近郊休閒旅遊項目，秀麗東方幸福場被拆掉，川西特色的灰瓦、木樑、白牆、茅草屋簷在鋼筋鐵臂的揮舞下化為廢墟，任憑大雨沖刷。
被譽為成都最美后花園的秀麗東方為啥在消費者痛惜聲中被拆掉，投資方需要注意大坑比較多，因為一不小心，心血就會化成烏有。
2 、秀麗東方的來龍去脈
2011年，成都市農錦集體資產經營管理有限公司（錦江區政府平臺公司）與秀麗東方開發者簽訂了《錦江區198農用地流轉協議》，將面積約1250畝的農用地流轉給企業方，流轉期限為2011年4月1日起至2028年3月30日，流轉期滿後自動續租。
之後，荒草遍地的雜亂區域，在投資方一點點努力下，投資約6億元，將秀麗東方呈獻給成都市民，隨著各類活動的舉辦，休閒內容的不斷豐富，秀麗東方逐漸成為近郊遊的目的地。
2017年4月，秀麗東方更是宣佈永久免門票，人氣更是火爆，日均客流量達萬人。
2018年全年預計500萬人次，但到了5月，秀麗東方閉園謝客，7月，幸福場被拆。現在，500萬客流量只剩下理論上。
3、 秀麗東方為何如此“秀”
01/交通區位優越
秀麗東方位於成都南三環和四環之間，緊鄰3.5環錦江大道，四面八方的客流都可以快速抵達，能在主城區內擁有一千多畝的土地發展休閒旅遊產業，在成都找不到太多這樣的地塊。
良好的區位條件是秀麗東方獨秀於林的基礎。
02/管理有方，同行襯托的更優秀
秀麗東方所處的成都東南區域，早在2004年，錦江區政府主導打造的鄉村旅遊區域，國家AAAA級景區，五朵金花橫空出世，花鄉農居、幸福梅林、東籬菊園、荷塘月色、江家菜地，吸引成都市民蜂擁而至，週末經常堵車為患。
但隨著時間推移，消費者需求在不斷髮生變化，五朵金花主要開發者為當地農民，單個產品多為幾畝到幾十畝地，提供的休閒產品品質不統一，難免良莠不齊，有些農家樂已逐漸被消費者拋棄。
秀麗東方有一千多畝地，有企業統一打造，統一管理和運營，環境漂亮，一年四季皆有景，休閒功能豐富（親子、婚慶、商演、美食、近郊、趕場、音樂），特別適合近郊一日遊，加上組織各式各樣的活動，人氣逐漸旺盛，尤其是2017年免門票後，秀麗東方相比於五朵金花，優勢更加明顯。
天時地利人和，秀麗東方在眾多休閒產品中脫穎而出也就順理成章。
4、若隱若現的坑
在分析被強拆之前，先看兩個文件。
2010年，《國土資源部農業部關於完善設施農用地管理有關問題的通知》（國土資發〔2010〕155號），文件指出：
在以農業為依託的休閒觀光項目以及各類農業園區，涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、中高檔展銷等的用地，不屬於設施農用地範圍，按非農建設用地管理。確需建設的，必須符合土地利用規劃，依法辦理建設用地審批手續。
2014年10月，《國土資源部、農業部關於進一步支持設施農業健康發展的通知》國土資發〔2014〕127號，文件要求：
以下用地必須依法依規按建設用地進行管理：經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。
根據秀麗東方官方解釋，農業旅遊用地中，相關部門可以佔總面積3%的用地作為附屬設施用地，而錦江區在招商引資時承諾的給予投資方的附屬設施配套用地指標卻遲遲不能兌現，投資方先後多次找到區上相關單位和部門彙報情況，申請落實政策，不給任何文字回覆，得到的口頭回復是“先搞起來再說”。
文旅產業類項目，一般位於城市區規劃範圍外，在城市用地指標都不能滿足的當下，文旅項目要獲取合法的建設用地指標，相當困難。
不少企業開發旅遊用地時，經常打擦邊球，比如浙江某企業在農業用地上架空，修建空中樓房，為了保證在耕地內“農地農用”，如果嚴格按國土法執行，這棟建築無疑是違法的。
秀麗東方的所在區域，城市規劃的用地性質為綠地，受制於現有的法律法規，要在城市綠地裡批建設用地指標，沒幾個官員願意承擔潛在的法律風險。
但政府又要招商引資，要發展地方經濟，對於打擦邊球的行為，只要不過分，都是睜一隻眼閉一隻眼。對於企業要籤白紙黑字的審批合同，他們也只好口頭上同意，簽字是不可能的。
所以，秀麗東方在園區內建設了幸福場（餐飲一條街）、半坡火鍋、婚宴大廳等永久建設設施。
根據國土資源部出臺的兩個文件，秀麗東方經營的永久建設用地，沒有建設用地指標，非法無疑。
按理說，如果之前就被官方認定違法，為啥建設時沒被阻止，而且還運營的這麼紅火，沒有官方的默許，投資方也不敢砸下幾個億的真金白銀。
這有點類似於《我不是藥神》的困境，藥企要維護專利權益，賣高價藥無可指責，患者要活命，買仿製藥也不忍心指責。政府最需要做的是零關稅，納入社保，保全雙方利益。
因為秀麗東方所在區域要建設新機場高速、成自高鐵等交通幹道，秀麗東方的命運發生巨大轉折，各種原因無從得知，但被拆掉已是既成事實。
從被人民日報點名表揚的明星項目，到現在化為烏有，政府沒有責任，肯定也說不過去。
而且，秀麗東方已經成為成都市民週末遊的好去處，網上到處是請求不要拆除的聲音，官方卻沒有考慮聲勢浩大的民意，仍然將秀麗東方變成廢墟。
在官方招商引資的熱潮中，如果不能給企業明確的用地指標，就不要承諾那麼多美好願景。
好項目是投資方和工作人員的心頭肉，不能因為簡簡單單的“違法用地”，將多人的心血付之東流。
文旅項目用地，尤其是農村或者景區用地，在裡面搞開發建設，很難獲取合法身份。如果沒有十足的把握，潛在的大坑隨時會把項目吞沒，投資方欲哭無淚也沒轍，胳膊擰不過大腿。
開發文旅，且行且珍惜，太難了！！！！！！
官方回應：
秀麗東方生態文化園區位於錦江區錦江大道溼地路，臨靠白鷺灣生態溼地公園。2016年5月以來，四川秀麗東方投資管理有限公司未經國土、規劃等相關職能部門批准，擅自佔用耕地修建“幸福場”等建（構）築物近萬平方米，國土、規劃和屬地政府均多次口頭和書面告知其擅自修建行為系違法行為，多次責令停止違法修建行為，但該企業均不予理會，繼續其違法行為，相關部門依法啟動相關執法程序。
四川秀麗東方投資管理有限公司在秀麗東方生態文化景區（幸福村三組、五組、七組、八組、九組，駙馬村五組）內修建了房屋及建（構）築物，經成都市規劃執法監督局核實認定，該房屋及建（構）築物違反了《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條的規定，屬違法建設，存在嚴重安全隱患，成都市規劃執法監督局已於2016年12月30日分別對上述範圍內違法建設做出強制拆除決定。成都市規劃執法監督局於2016年12月29日函告錦江區人民政府，要求配合其執行強制拆除決定（成規監函〔2016〕658號）。
成都市錦江區政府辦公室
農用地轉為建設用地應當辦理農用地轉用審批手續。農用地轉用審批指農用地按照土地利用總體規劃轉變為建設用地的審批權限和審批程序。
↓↓↓農用地轉為建設用地流程↓↓↓
01/預選符合規劃的農用地
農用地轉用、徵用土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地為建設用地後，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門諮詢是否符合該農用地的各項規劃。
▲規劃必須符合原國家土地管理局發佈的《土地利用總體規劃編制審批規定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。
▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批准提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批准手續。
▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批准提供建設用地。
02/編制建設項目可行性論證
確認該農用地可以用於建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。
▲其中，農用地轉用和土地徵收批准文件有效期兩年。農用地轉用或土地徵收經依法批准後，市、縣兩年內未用地或未實施徵地補償安置方案的，有關批准文件自動失效。
03/提出用地預審申請
用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。
▲建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批准之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。
▲建設用地單位申請預審，應當提交下列材料：
1.建設項目用地預審申請表(該表由國土資源部統一規定);
2.預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案;
3.需審批的建設項目還應提供項目建議書批覆文件和項目可行性研究報告。項目建議書批覆與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。
▲如建設項目涉密軍事項目或是國務院批准的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。
▲國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，並出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源局負責人批准，可以延長十日。
04/預選符合規劃的農用地
用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，並繳納各項審批費用;
▲環境保護部門根據《中華人民共和國環境保護法》和(86)國環字第003號《建設項目環境保護管理辦法》對建設項目進行審批。
▲某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據《建設項目(工程)勞動安全衛生預評價管理辦法》予以審批。
05/提出項目用地的正式申請
用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。
06/各級政府審批
國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、徵地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。
▲能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，在《國務院關於投資體制改革的決定》(國發〔2004〕24號)實施前批准立項的，仍按原規定報批用地;實施後，屬國務院、國家發展改革等部門或省級人民政府批准、核准的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地徵收的，報國務院批准;除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地徵收的，報省級人民政府批准，其中徵收土地面積超過省級批准權限的，土地徵收必須報國務院批准;建設項目確需佔用基本農田的，必須報國務院批准。
▲其中，如佔用農用地沒有涉及佔用耕地的，則不需擬定補充耕地方案;農村集體經濟組織佔用本集體農用地和單位佔用國有農用地的，不需擬定徵地方案。
07/辦理徵地手續
由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行徵用，簽訂補償安置協議，按徵地程序辦理徵地手續。
▲其中，徵用土地的各項補償，應在徵地補償安置方案批准之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發放建設用地批准書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。如徵用農村集體土地，徵地補償款也可由國土資源局委託用地單位直接向被徵地農村集體經濟組織支付。
▲國家徵用土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。
▲徵用土地的，按照被徵用土地的原用途給予補償。徵地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。徵用耕地的土地補償費，為該耕地被徵用前三年平均年產值的六至十倍。
徵用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵用的耕地數量除以徵地前被徵用單位平均每人佔有耕地的數量計算。
每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被徵用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵用耕地的安置補助費，最高不得超過被徵用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵用前三年平均年產值的三十倍。
08/領取用地批准文件
國土資源局根據批准的供地方案，在徵地的補償、安置補助完成後，向用地單位發出批准用地文件和《建設用地批准書》。
09/繳納出讓費，獲得土地適用權
土地徵用後，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。
10/開始建設適用土地
簽訂合同並按約繳納費用後，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。
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