透過昆明7.1限購，可以發現，一方面昆明有的區域庫存很高，希望外地人介入;另一方面熱門地區又不希望外地人介入，而即便對於後者，限購力度也不算很大。這背後，昆明庫存壓力甚大，尤其商鋪和寫字樓的空置率奇高。進一步惡化下去，或影響當地地產收入。
較輕的限購政策
2018年上半年， 昆明因樓市過熱問題，被住建部約談2次後，發佈了7.1限購政策,即無住房的非雲南省戶籍且年滿十八週歲同一身份自然人限購1套新建商品住房，而外省人家庭不限購，晉寧、安寧、太平、嵩明等衛星城等區域不限購。
易居智庫研究總監嚴躍進認為，此類限購政策屬於比較輕的政策，“根本原因在於此類城市樓市熱僅是體現在幅度上，事實也是其過去倒是平靜(冷)了好多年。”
“迫於昆明房價上漲過快被約談的壓力，所推出的7.1限購政策。”謝逸楓說。
地產分析師謝逸楓稱，昆明7.1限購只能起到打預防針效果，即便昆明外地購房者佔比30%左右，但昆明有些地方投資需求比例並不是很高，同時昆明很多區域是去庫存的狀態。
而就投資需求方面，嚴躍進則表示，各個城市中除了海南特殊，其他的外來投資客最多不會超過30%，換而言之，昆明主要消化主力依然為本地人。融創相關負責人亦稱，目前融創春風十里，均是本地購房者為主，而外地購房者數量不超過10%。
庫存方面，嚴躍進表示，庫存數據當前肯定是往下走的，但是還不至於說昆明出現房源非常稀缺的狀態。銳理數據顯示，截至今年6月昆明商品房庫存面積共2760萬平方米，較去年底下降了12萬平方米。但按照今年下半年月均去化84萬平方米計算，還需33個月才能賣完。
“目前昆明的住宅去庫時間存在7 ~10個月。一旦限購與房貸政策持續時間長，達到一年以上，昆明去庫存會很難，可能導致庫存過大過高的風險。”謝逸楓說道。中海上述相關負責人就此稱，中海巫家壩至少300萬元每套，這對本地人來說是很難的。
非住宅類產品積壓嚴重
事實上，昆明的商業和寫字樓庫存積壓問題甚為嚴重，在不新增供應的情況下，商業賣完需要9.1年，寫字樓賣完需要6年，去化任務艱鉅。其中截至6月底，公寓存量148.46萬平方米(SOHO 佔85%，LOFT佔15%)，按照今年月均去化7.46萬平方米，需20個月(約1.6年)消化。
中海相關負責人認為寫字樓高空置率的原因主要有，昆明無生產性企業的同時，又缺失人才或企業引進政策，而服務性企業又不要寫字樓，“入駐企業從哪裡來，什麼政策可以讓企業落地昆明，昆明有倉儲、物流嗎?世界500強在貴陽、成都、重慶落地，為何還要來昆明，引進東南亞企業分支機構還差不多。”
她也表示，目前每個開發商公寓都幾千套，昆明有什麼人才住公寓。
“缺少人才或企業，公寓、商鋪空置率就高，誰投資了，就像購買了第二個萬達廣場(目前買它商鋪的都在跌價)。”她甚至坦言沒有政策出面，巫家壩CBD就是畫餅，是空的。
“中海因此把成本攤到住宅，而做寫字樓的原因在於，出讓土地的限制。”她直言，不僅如此，龍湖天街做得好不能說寫字樓做得好，綠地中心做得好不見得以前的商戶逼著跟來昆明。
地方依賴土地收入
目前昆明政府負債率高，財政嚴重赤字，當地政府主要通過出讓土地來填補地方債務、抵消財政赤字。
截止到2018年6月30日，昆明市土地交易中心和昆明市國土資源公示已成交商住辦土地共21宗，成交土地面積37.10萬平米，成 交金額30.26億元，平均地價941萬元/畝。
其中，僅6月昆明商住類土地成交面積37.10萬平米，環比上漲281.29%，同比下降67.02%。建築面積163.11萬方，樓面均價3211元/㎡，其中9宗土地拍賣出讓，其餘土地均為掛牌底價成交，平均溢價率73.11%。
相比於全國其他，昆明房地產投資額佔固定資產投資比例過高。2018上半年昆明房地產投資額佔固定資產投資比例在46%波動，接近一線城市水平，明顯高於西南地區各周邊城市，經濟增長對房地產市場依賴度強。
2018年上半年昆明整體賣地速度高於賣房速度，中長期庫存壓力較小。“接下來類似高鐵新城等概念下的其土地供應預計也會增加。”嚴躍進說。
庫存高之餘，近幾年昆明將土地供應高位運行的狀態。
相關機構預測 昆明2018年仍為去庫存週期，2018年起市場進入供應增長期，預測2018-2020年理論入市供應量分別為908萬方、1059萬方及1124萬方。
不過，謝逸楓表示，昆明住宅土地供應量每年非常大，而去庫存週期拉一旦長，商品房積壓太多，會影響房企資金回收，土地供應量(房企拿地)會下降，昆明地產收入相應減少。
需要注意的是，昆明在推行精裝修預售轉現房銷售政策。中海相關負責人同時稱，三年建四五十樓住宅是很緊張的，做精裝修工期一般要超過三年，運營時間則會更長。 “政府要的是業績，只管買了地掙了錢，哪會管開發商運營如何?”
住宅如此，商鋪、寫字樓未來情況可想而知。這或又可反射出當地土地收入情況。
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