周末和一位知名品牌公寓创始人交流长租公寓的现状和未来，谈到很多新的话题，其中一个就是到底如何提升行业毛利率？
在他认为，从目前来看，减员增效，严格控制成本，的确是能提升一点毛利率，但想要更多提升，那难度是非常大了，特别是前三年扩张期市。那么，如果去提升服务，有没有机会呢？有，那么还得看人群，相对低端租房消费人群，并不会为你的服务买单，真正有需求的，符合品质租赁消费，针对那些相对高端的白领公寓和服务公寓。
目前，长租公寓核心还是靠现金流滚动，不断通过分期扩大杠杆现金流，但是这都没有解决真正的盈利问题，这也是所有人进入这个行业后，最大困惑的地方！从近期新派公寓发行的REITS产品来看，长租公寓=持有运营+金融的确是条真正的出路。
全球最大的公寓型资产管理企业——日本大东建托，管理着96万间，租赁营收比占企业总体收入有55%，但是毛利率只有8%，净利润仅仅在2%，大东建托的公寓基本都是开发后的售后返租，开发才是核心的利润，租赁和出租是为开发服务配套的。
看来规模未必是经济的！貌似这种规模不经济，行业什么时候才能进入盈利期吗？笔者认为，至少3-5年内，行业整体不会盈利，相对单个公司而言，是完全可以实现真正的盈利。
长租公寓的包租模式或者批零差模式，绝对不是一个长久的模型。包租方式仅仅适合初创时期或者小型公司，持有资产+公寓管理才是最好的方式。
从业态投资回报来看，长租公寓相比酒店、商业、办公等投资，投资坪效是最低的！那么如何挖掘其潜在价值？还是得靠与众不同的模式！！
近期，也和佰仕会陈方勇等朋友聊起什么样的业态未来才是能赚钱的？那就是共享综合体！
共享综合体是什么？
几千到几万平方，把住宿、办公、商业三种业态完全融合在一起，不同的比例组合产生出不同的坪效收益，客群之间相互交叉流动，形成一个全新的空间业态平衡。
住宿其实是一个良好的人气聚集点或者业态，但是弱点是坪效相对点，附加产生的收益也低，加上了办公、商业，那么这种组合强大起来，那是无敌了。目前来看，已经有龙湖地产、优客工场等提前在这方面布局。
CityHub，意为集合城市生活资源为年轻租住人群所用，龙湖冠寓CEO韩石认为CityHub就是集长租公寓、联合办公以及配套商业于一身的小综合体业态。
9月，上海冠寓与新徐汇集团达成合作，携手推出“网红店”——上海冠寓乐山路店，一楼做商业、二楼可办公、三楼是公寓，打造成一个上楼回家、下楼工作、随时逛街的小型综合体。不仅仅是局限于单一的一栋冠寓中，而是让上海龙湖的每一个冠寓、每一个一展空间、每一个商业中心，都成为一个个城市Hub，来作为城市综合网络的汇集点，使人才政策、生活服务、商业配套、创业办公、信息物流、文化娱乐等，相互交织联动，贯通整个上海的城市生活资源为租住人群所用，为年轻人这一城市的中坚力量创造更加优质的生活体验。
针对不同的客群，冠寓推出三大产品线：核桃、松果和豆豆。产品线瞄准创客SOHO、青年专才、海外留学等客群，结合门店所处区域，设置不同的产品满足不同客群的需求。
如家集团和优客工场联合，尝试大型连锁酒店和共享办公组合，把酒店闲置空间扩展成共享办公和共享咖啡，而毛大庆另外打造的共享际，就是主打未来城市空间和内容运营，真正把共享居住，共享办公、共享商业、共享艺术，共享健康等链接起来。
佰仕会陈方勇认为，一线城市年轻人因为高昂的房价而搬去近郊，而最有效率的办公依然在核心商务区，而且越是创业企业就越需要靠近主流的商务环境，那怕能同时解决居住和办公的共享社区就是一种刚需。从业态组合到生产共享，我们更需要的是一种生活方式的改变！
未来无论是长租公寓，还是共享办公或者其他商业业态，大家最终需要的是相互引流，异业联合，降低成本，最终形成多种业态组合的新型共享综合体。从金融投资的逻辑来看，
这种共享综合体，也是一种全新的投资组合，部分业态提供长期现金流，部分提供短期现金流。今天，我们仅仅站在长租公寓看公寓，绝对会走入误区，而只有跳开长租公寓看公寓，你才会看到一片真正的蓝海！
笔者全雳，长租公寓投资人，房东东创始人，中国首家公寓培训机构和诚信公寓联盟创办人，长期研究国内外租赁市场，多年的运营管理经验，成功投资多家品牌公寓。
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