昨天，位於香蜜湖安託山地鐵口的紅盤——天健公館開放樣板間 ，9點開放預約參觀，結果9點半左右就約滿了，足見該樓盤火爆。
貳哥也實地參觀了樣板間，並偷偷拍了現場照。關於樓盤優點，之前很多自媒體都已經講過，今天貳哥講講看房體會，並主要聊聊這個樓盤的一些缺點，希望能給買房者多一個觀察角度。
下午2點左右，貳哥乘地鐵來到了安託山站，從C出口出來，就看到了排隊看房的車龍，加上來往的工程車輛，天健公館門口的僑香四道居然堵車了。
看樣板間的通道就設置在樓盤A座的樓下，還沒到看房時間，就已經有很多人圍了過來。現場保安力量十分強大，同時還來了很多周邊二手房中介、合作銀行的工作人員。
要想進入營銷中心、參觀樣板房，購房者必須要出示預約成功的短信，並核對上傳的身份證才能放行。
貳哥現場觀察，現場保安執行嚴格，比照提前打印好的預約看房名單核對，很多前來參觀樣板房的購房者，因為沒有預約到而被拒絕，無奈離去。
不過，貳哥也看到有部分打扮不像工作人員的人，沒有出示短信，從旁邊的特殊通道進入。
不保證就讀深高級，
未來學區可能發生變動
從看房通道進來，又等待了一段時間後，貳哥終於進入到了營銷中心。
門口擺放著購房風險提示等幾塊公示板，其中有一塊《教育設施不確定信息告知書》，引起了貳哥的注意！
告知書裡面對樓盤與學校的對應關係等做了詳細解釋，其中包括：“
教育主管部門基於政策變化可能隨時對社區與教育設施對應關係進行調整（無論前期是否已有協議或承諾），開發商對此無法控制。”
看了這個公告，貳哥猜測，這可能是對“未來學區有可能調整”的免責聲明！關於安託山學區未來可能存在大變動，貳哥之前有撰文，實地打探並致電福田教育局核實。
未來，有可能引發學區變動的最主要的因素就是深康學校。作為離天健公館較近的另一個初中，目前正在建設中，計劃2019年9月開學招生。
而一旦開學，很有可能會導致目前香蜜現有學區出現變動。未來學區出現變動，一旦從深高級學區內劃出，將對很多購房者產生重大影響 。
不過，現場銷售在給購房者講解的時候，並沒有做這種風險提示，介紹，天健公館學區對口的是竹園小學和深高級南校區。
貳哥提醒：天健公館所在區域，未來有可能會存在學區變動。想要購房的朋友一定要密切關注2019年福田區學區劃分細則。
貳哥此前文章截圖
小區較小，1998年拿地，
與400多套公租房為鄰！
天健公館規模比較小，總佔地面積僅6700多㎡，整個小區屬於獨棟樓，分為A、B兩座，其中B座為配套的政府保障性公租房，公租房有400多戶。
而上圖左邊的A座為即將銷售的商品住宅，共165套。現場有購房者表示，這400多戶公共租賃住房入住後，一定程度上將搶佔業主的公共資源，車位將非常緊張，將影響樓盤的豪宅品質。
從項目效果圖可以看到，小區裡配套有一個游泳池、景觀水池等。然而小區規模小，就極大地限制了小區園林、綠化景觀、配套的規模。
並且，由於小區園林非圍合式佈局，一定程度上影響了小區私密性，從隔壁錦廬花園樓上，可以清晰地看到小區內的園林景觀。
此外，貳哥查詢現場的公示材料發現，天健公館拿地時間為1998年，已經過去了20年，還剩下50年的產權年限，不過關於產權，未來補少量地價後，可以延期，這個問題不大。
交房時間為2019年12月31號，但是合同卻規定，交房後720天內配合辦理不動產權證。而常規的辦證規定是180天，約定的辦證週期整整長了1年半。
戶型利用率不算太高，
陽臺搭板存在違建風險！
貳哥隨後，去參觀了樣板間，本次天健公館公開給購房者參觀的只有一套129㎡的兩房兩廳兩衛戶型，現場不讓拍照，貳哥偷偷拍攝了部分樣板房的場景。
廚房
樣板間廚房另外一端沒有門，直接開放出去，連著一個消防通道，空間不小，顯然，將來入住後，這部分區域空間很有可能被這戶業主利用。
廚房外的消防通道空間
主臥+主衛
次臥
次衛
在次衛的旁邊，原本是有一個內陽臺，這個內陽臺之前按照一些樓盤的套路，交房時 ，開發商搭板，將陽臺封起來、砌上牆，就成為另外一個臥室。
現場工作人員表示，這個內陽臺還沒裝修好，暫時封上了，看不了，就是下面的戶型圖畫圈部分。
不過，將來交房後，對陽臺這種搭建，從嚴格意義上來講屬於違建，目前，深圳對新房違建問題查得比較嚴格。
昨天開盤的金亨利2期，高拓展的面積，在開盤前就被全部拆除。部分存在違規搭建的房子，將來交易時候，需要拆除還原才能賣，如寶能太古城就出現過這種案例。
其實，查看天健公館的其它的幾個戶型圖，就會發現，戶型的利用率並不算特別高。
天健公館住宅戶型賞析：
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除了複式戶型外，其它5個戶型，想要多一個臥室，有可能面臨著把內陽臺違規搭建的風險，而如果不搭建，96㎡、110㎡、129㎡的戶型都是兩房，162的戶型就只是三房。
B座公寓價格高達15萬
超過嘉裡中心，堪比深圳灣
除了A座的住宅，本次天健公館獲批售的單位，還有B座的3-6層的商辦公寓單位。
3-5樓14戶，6樓10戶，共52套，層高5.1米，面積段為26.3-59.5㎡，共9種戶型，每個戶型都設有洗手間，屬於商務辦公性質的公寓產品。
天健公館B座商業產品戶型圖一：
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天健公館B座商業產品戶型圖二：
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但是，這部分商辦產品的上面，就是配建的公租房，準確來講，這部分公寓產品的戶型，很可能跟公租房的戶型是一模一樣的。
然而價格比隔壁A座的住宅單價都貴，價格區間在14.3萬-15.4萬/㎡，最高超過15萬/㎡，貳哥感覺價格太高，要知道，位於前海核心位置的前海嘉裡中心，備案價很多才9萬多！
這麼高單價的公寓，很可能不好賣。說完了項目的缺點，貳哥也要再強調下，天健公館住宅的價格，其實是有一定優勢的。
備案價8.6萬/㎡起
跟周邊二手房存一定價差
目前，安託山片區，下半年要賣的新樓盤有天健公館、萬科香蜜府兩個項目。但是香蜜府全部為150㎡以上大戶型，購買門檻較高。
而天健公館以150㎡以下中小戶型住宅為主，總價受到新房限價影響，備案價並不算太高。
貳哥查詢了天健公館的預售備案價格，8.6萬/㎡起，均價9.4萬/㎡。其中，位於1單元4樓的一套96㎡戶型，價格最便宜，為86145元/㎡，總價830萬起。
其它幾個住宅戶型的價格如下：
1單元01戶型，109.7㎡，共32套，9.1-9.74萬/㎡。
1單元02戶型，110.2㎡ ，共32套，8.6-9.3萬/㎡，總價953萬起。
1單元03戶型，96.37㎡，共31套，8.6-9.2萬/㎡，總價830萬起-889萬。
2單元162㎡戶型，在19-36樓，共36套，9.8-10.2萬/㎡，總價1591萬起步。
2單元129㎡戶型，在3-17樓，共27套，9.14-9.37萬/㎡，總價1185萬起。
2單元93㎡複式戶型，樓層在3、5、7、10、12、14、16，共7套，9.66-9.86萬/㎡，總價906萬起步。
目前，周邊二手房較新的小區掛牌單價都在12萬/㎡以上。而天健公館9.4萬/㎡的均價，即便加上6000元/㎡的裝修款，也與周邊二手房存在2萬/㎡的價差，仍有購買的價值。
再加上，安託山站為2、7號線雙地鐵口物業，距離天健公館較近。
不吹不黑，本文點出項目缺點，主要希望給想買房的朋友提供多一個角度，更全面看待這個樓盤。
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