近期，有不少資深購房者吐槽成都的土地供應——“主城近郊的土地賣不起高價了，zf寧願不供應也不降低起拍價格。開發商競拍拿地少了，導致的結果就是兩年後，我們可買的房子又少了萬餘套”。
相信這些資深購房者已經注意到了近期土地市場的變化。但是，直接斷言“土地供應放緩將導致後期住宅供需進一步失衡”，有些片面。
5月多宗回鍋地塊再出爐，土地出讓節奏疑似放緩
從近期土地市場的動向來看，賣地的節奏似乎有所放緩。
但截止4月25日，成都市公共資源交易中心的公示了2則拍賣公告，將分別於5月10日和5月15日出讓。兩天合計出讓5宗土地，合約518畝。出讓的5宗土地，有4宗土地位於遠郊區縣，且有4宗土地曾流拍或終止拍賣。
▲想住統計，信息來源於成都市公共資源交易中心
可能土地拍賣市場中間已間隔了20天中斷了土地供應。但根據往年成都的土地供應節奏，基本是上半年偏少，主要供應則集中在下半年。近五年的上半年與下半年的供地節奏如下：
2017年，上半年拍賣出讓了25宗土地，下半年拍賣出讓了108宗土地；
2016年，上半年拍賣出讓了75宗土地，下半年拍賣出讓了98宗土地；
2015年，上半年拍賣出讓了108宗土地，下半年拍賣出讓了118宗土地；
2014年，上半年拍賣出讓了47宗土地，下半年拍賣出讓了105宗土地；
2013年，上半年拍賣出讓了66宗土地，下半年拍賣出讓了114宗土地。
所以，僅從當前短暫的表現來判定土地出讓節奏放緩，並不嚴謹。
新房火爆，未來住宅供需失衡將加劇？
從住宅的供需來看，當前的成都新房市場並不平衡。在動輒萬人的購房需求面前，主城近郊單個樓盤幾百套的住宅供應量，合計幾千套的住宅供應量顯然不夠。
根據我們統計的數據，自12月下旬開始預售供應搖號的住宅房源以來， 主城區單月的住宅供應量在3月最大，也未超過4500套。全成都的住宅供應量在1月最大，其中，近郊佔據大部分。
▲想住統計，數據來源於成都房協官網公佈
自3月初開始，成都參與搖號的人數明顯增多。在“剛需優先選房”政策之後，更多剛需的購房熱情高漲。而對比分析住房的月度供應量，主城近郊倒有不增反降的趨勢。
如果不從土地的源頭上解決供應的問題，那麼買房市場很難冷靜下來。但“供地節奏放緩”並不確定，就此說“將加劇主城近郊住宅供需失衡”顯然較為衝動。
拿地不止競拍，土地存量也不是必然減少
此外，僅看土地拍賣的情況，就判定開發商的存量土地是增加還是減少，也不太合理。
實際上，開發商除了通過我們大家所熟知的拍賣拿地之外，還可以通過掛牌、招商、收購等方式獲得土地。
比如，2018年3月21日，在高新區中和街道，以樓面地價13000元/㎡競拍拿地的開發商中建三局，就早在去年收購了旁邊一宗342畝的地塊，收購的樓面地價約5000元/㎡。其收購的地價遠低於競拍的地價。收購不僅獲得了土地，更平攤了競拍拿地的成本。
所以，就存在部分開發商，我們並未在拍賣場上看到其身影，但其通過收購等方式，年度土地儲備量卻遙遙領先。
開發商拿地偏向三圈層，中心城區遇冷
開發商在拿地策略上，除了拿地的途徑多元化，其空間佈局也正在變向。
一方面，在成都主城近郊拿地開始冷靜了下來。自2018年春節之後，從主城的第一宗土地拍賣以來，開發商在競拍現場，舉牌的節奏相比去年就理智許多。此外，基本每一場土地拍賣，都沒有那些熟悉的大開發商的身影。
小胖統計了一下， 自3月27日到4月17日，成都共有8宗土地流拍或終止。其中主城區有4宗、近郊（含天府新區）有3宗，而遠郊僅1宗。
▲想住統計，信息來源於成都市公共資源交易中心
另一方面，則是大都轉向了三圈層拿地，這在春節之後表現得更為明顯。比如：
中洲控股、保利、花樣年、雅居樂等均進駐新津，其中花樣年更是以樓面地價6323元/㎡高調入駐老城區；
新城控股以樓面地價3262元/㎡進駐邛崍市；
重慶中交麗景以樓面地價4200元/㎡，溢價180%進駐簡陽市簡州新城；
花樣年以樓面地價4740元/㎡再度刷新青白江地價。
賣地重要還是住宅供需平衡重要？
雖然開發商仍在積極調整策略保證自己的土地存量，但在住宅市場，不同的區域，尤其是主城區，其緩解住宅供需不平衡的局面並不輕鬆。
尤其是在開發商對主城近郊的拍賣拿地保持冷靜的當下，賣地的仍保持高姿態、絕不賤賣。比如對於土地的規定，不僅有較高的起拍價，還不時伴有最低成交價的限制。所以，即使賣房供應了，仍然可能賣不出去。
當然，賣方也正在努力實現自我目標與供需平衡的目標，那就先努力讓開發商看到高價買地的希望開始。比如，拿預售開盤的住宅，裝修價可以從原來的3000元/㎡提升為4000元/㎡了，後期甚至可以提高到8000元/㎡。
都這樣了，開發商你還沒有勇氣買地嗎？
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