去年10月，想住團隊走進新津，發現了這個成都非限購區市場即將瘋狂的信號：房源供應極少，大量舊城改造，大量購房需求受阻，二手房極不穩定，品牌開發商進入，高價地頻出，中心城區外溢需求湧入。
今年6月，我們再次去到這片區域。時隔大半年後，新津樓市的確也完成了較大的漲幅。去年同期，經過一輪漲幅，新津縣城二手房價格維持在8000元/㎡上下，如今第二輪漲幅後，新津縣城內二手房單價幾乎過萬。
新津縣城二手房價格 數據來源：安居客
不斷走高的二手房價格，與限價下的新盤價格形成了巨大的反差。
4月，新津縣城北大資源頤和雅郡開盤，均價8000元/㎡，周邊同品質二手房價格已達到12000元/㎡。綜合搖號中籤率不足10%，普通購房者搖中幾率5.16%。
花源鎮別墅項目藍泊灣項目開盤，26套別墅，均價9000元/㎡，同小區二手房16000元/㎡，接近一倍的價格差。引1300餘位購房者搶購，綜合搖號中籤率約2%，普通搖號中籤率僅0.66%。
新津搖號開盤項目統計
那麼作為成都最具價值的遠郊，在新房限價的情況下，應該怎麼選？
目前，包含新津縣城在內，整個新津市場已經形成三大板塊，新津縣城、花源鎮（牧馬山）、普興鎮（岷江新城），三大板塊優缺點明顯。
新津近兩年項目
1新津縣城
優點：成熟區域，配套好，地鐵，江景資源，剪刀差較大；
缺點：城建老舊，品質不高，價格高；
整個新津城區商業屬於起步階段，綜合性商業配套不足，已落成商業較為陳舊，基礎配套還算完善，僅能滿足基本的社區商業需求，但是依然是新津商業配套和氛圍最好的區域。自然景觀豐富，生態環境利於安居，交通體系完善後，10號線穿過新津縣城，接軌主城區，或對本縣房地產市場有促進。
2017年10月，太行瑞宏以樓面價7770元/平米拿下新津縣城一宗地塊。今年3月，雅居樂、金融街兩個開發商也在新津縣城拿地，地價分別為6324元/㎡、6234元/㎡。在如果以上面三宗地價作為參考，新津縣城新房預售8000元/㎡的房價或許還有很大的空間。
太行瑞宏新津地塊
從供應的角度來講，本次新津踩盤發現，隨著4月北大資源頤和雅郡住宅清盤，新津縣城目前所有面市的商品房已經全部售罄！太行瑞宏地塊也沒有動工跡象。也就是說，在短期內，新津縣城根本買不到新建商品住宅。加上整個新津縣城商品住宅需求量依然較大，二手房市場緊俏是必然結果。
2花源鎮（牧馬山）
優點：環境好、新建住宅品質好；
缺點：商業配套缺乏、產業較少，基本無剪刀差；
花源鎮，也就是我們常說的牧馬山板塊，區別於新津縣城，這裡的住宅以洋房和別墅為主，賣點是環境和居住品質。要說配套，這裡只能滿足基本的生活需求和極為侷限的娛樂需求（KTV）。鎮上也有多個學校，包括成都職院，人氣不算差。
2017年初，成都中心城區限購，住宅供不應求，新盤渠道受阻。新津花源鎮在短期內就彙集了幾十家地產渠道公司，新盤萬辰樂居、天山名苑均是當時渠道代理的代表性樓盤。當初僅售4000-5000元/㎡，隨著這些項目清盤，大部門渠道門店早已人去店空，街道也失去當初的“繁華”。而今，這些樓盤二手房源掛出了11000元/㎡的價格。
據當地中介人員介紹，近兩年在花源鎮投資購房的人很多（不排除度假需求），花源鎮近幾年交房的樓盤入住率都極低，代表樓盤金科廊橋水鄉入住率可能還不足3成。
花源鎮在2017年末-2018年初共三宗土地出讓，最高樓面價5683元/㎡，由成都山水渡建設公司拿下，另外兩宗分別由保利（樓面價5000元/㎡）、中房（樓面價4800元/㎡）競得。
目前，花源鎮新房價格9000-13000元/㎡不等，區域內二手房均價10000元/㎡左右，新房二手房幾乎沒有剪刀差。近期首次開盤的領地天府蘭臺均價11000元/㎡（帶裝修）洋房，從售樓部得到的消息，5.15限購後，清盤壓力較大。
3普興鎮（岷江新城）
優點：城市新中心、天府新區、潛力賣點、產業規劃；
缺點：航線噪音大、發展週期長；
普興鎮位於天府新區西翼成眉戰略高新產業功能區的核心地帶，新城具有承接中心城區人口重要功能。伴隨恆大入市，區域邁開開疆第一步，區域整體規劃利好，但成熟度低，發展週期更長。整個普興鎮處於雙流機場降落航線上，平均3-5分鐘一趟的飛機在空曠的場鎮上飛過，噪音顯得格外刺耳！
普興鎮（岷江新城）規劃
新一輪《成都軌道交通規劃中》，新津縣岷江新城區域內規劃有地鐵21號線、12號線以及4條軌道線路。未來可連接主城區、興隆湖等區域。設施配套規劃中，幼兒園、兩所三甲醫院以及新津規劃廳均已在建。
目前的普興鎮幾乎就是恆大天府城邦一個項目在支撐，醫療、教育配套正在修建。目前恆大天府城邦均價9000元/㎡（帶裝修），周邊沒有二手房。
恆大天府城邦沙盤
在恆大之後，普興近一年的土地出讓較活躍，去年8月，成都華建在普興競得一宗地塊，樓面價3204元/㎡，今年3月，中洲進入普興鎮，樓面地價4320元/㎡。但均未亮相，也就是說，想要在新津普興買房，只能買恆大天府城邦。
不得不承認，天府城邦是目前普興規模最大且佔有資源最好的樓盤。以現在平均4000元/㎡的地價來看，恆大天府城邦帶裝修房價還算合理。但是從目前區域的發展程度來看，9000元/㎡的新房價格性價比似乎不高。而中洲、成都華建地塊目前產品和價格還是未知狀態。
在5.15限購後，恆大天府城邦在一週內緊急加推兩次，據售樓部介紹，第二次加推的排號效果不太理想，但清盤壓力也不會太大。
總結一下：
根據新津縣政府2010-2016年度工作報告，新津全縣人口7年僅增加1萬人，以地區內自然增長（人口自然增長率2.2-2.3‰之間）為主體，區域外人口遷入保持在較低水平。但新津居民可支配收入與成都市各區域持平，在成都各遠郊縣中第二，具有支付能力。
從市場反映出來本土住房需求來看，新津縣城 > 普興鎮（岷江新城） > 花源鎮（牧馬山）。
根據區域地價來看，新津縣城 > 花源鎮（牧馬山） > 普興鎮（岷江新城）。
在成都5.15限購後，遠郊雖然納入限購，但沒有限制本地人購入套數。所以，新津、視高在內的一些區域一定會有中心城區外溢的投資需求，但較新政前有大幅減少，外溢需求有極大的不穩定性。
從投資購房的角度來看，我們認為：
新津投資穩定性最高的區域依然是新津縣城。
投資價值最高的是普興鎮（岷江新城），對於長期投資客戶來講，佈局政策紅利區是最好的選擇，畢竟最靠近天府新區。
花源鎮（牧馬山）缺乏產業，新盤多且價格較去年已經翻番，現在入場，後期或有低價二手房面市，或對新盤價格造成衝擊。
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