最近幾天，隨著深圳、東莞“三價合一”，催你買房的消息又刷屏了吧？
如何辨別這些真假消息，“三價合一”後怎麼買房？看完這篇文章，你就明白了……
最近你的朋友圈裡是不是有這樣的消息？
假 的
或是這樣的：
假 的！
這些消息你信了嗎？事實上，除了深圳“三價合一”外，東莞也實行了“三價合一”，在深圳、東莞購買二手房都會出現首付提高、稅費提升，從而直接影響了二手房成交量！另外，東莞仍然在嚴格執行限購政策，沒有東莞戶籍，沒有在東莞繳納滿一年社保或個稅的深圳人是不能在東莞買一手房的；加上目前東莞房貸利率上浮比深圳更高，市場十分嚴峻……請放心，市場重回2015年樓市，那是沒有可能的！
此外，去年東莞升級限價政策，開發商上調價格受到嚴格限制，加上一二手房利率上浮利害，放款緩慢，一手房市場面對的壓力也並不比二手房市場小！買房，還要先了解清楚真實的市場情況再決定！
要看讀懂這些真假消息，不如先了解一下源頭“三價合一”！
三價合一
東莞中原介紹，一直以來二手房交易中會存在四個價格，分別是實際成交價、網籤備案價、貸款評估價、計稅評估價。三價合一之前，後面的三個價格獨立存在，沒有互聯互通，存在三個標準，導致同一套房子的三個價格不一致。由此，產生了交稅時“按低價評估”、申請貸款時“按高價申請”的現象。結果就是稅收減少了，銀行的放款多了，個人的首付款相對可以減少一些（部分人是因為資金緊張，也有人是利用這個漏洞加槓桿炒房）。
“三價合一”政策強調“銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網籤合同和住房套數查詢結果作為審核依據，並以網籤備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。”這是導致三價合一出現的直接原因。”三價合一後，網籤備案價=貸款評估價=計稅評估價。
帶來什麼影響？
深圳：原部分普通住宅要交豪宅稅
東莞：多交首付，或多交稅費
業內人士告訴樓三姐，以一套實際成交總價為200萬元的洋房為例，如果銀行評估價為180萬元，網籤備案價為120萬元。其中網籤備案價是三個價格中最低數值。
那麼按照舊的政策，首套房首付為54萬元（180萬×0.3）+20萬元（200萬-180萬元）=74萬元，實際首付近四成；而銀行執行“三價合一”政策後，要求“銀行評估價=網籤備案價”，按照新的政策銀行評估價為120萬元，實際購房首付為36萬元（120萬×0.3）+80萬元（200萬-120萬）=116萬元，接近六成，比政策執行前首付要多交42萬元。
此外， “三價合一”對二手房市場的影響很大，目前成交主要有兩種情況，一是按照成交價來申請銀行貸款，按成交價來交稅，稅費比調整前增加；二是多交首付，或者一次性付款，稅費或可以少一些。
舉例：東莞南城一套面積為89平方米非“滿五唯一”洋房為例進行計算，該洋房一手購房價為89.6萬元，目前的成交價為195萬元。其中個人所得稅計算方法為：（計稅價-原購房價-合理稅費）×20%。
“三價合一”調整，取消“陰陽合同”後，購房稅費或要多交12.9萬元。
可怕的房貸
深圳：放款緩慢，多銀行停貸
東莞：二手房貸利率最高上浮45%
在東莞一手房市場方面，優房超·瑞城搜介紹 ，招商銀行、平安銀行、華夏銀行、浦發銀行首套房貸利率上浮15%，建設銀行、工商銀行、渤海銀行、郵儲銀行首套房貸利率上浮20%；中國銀行、農業銀行、東莞銀行、興業銀行和東莞農商行房貸利率上浮25%；廣發銀行房貸利率上浮30%；光大銀行房貸利率上浮40%。
金信聯行品牌部策劃主管李蘭娟也介紹，從二手房市場來看，目前東莞各大銀行首套房貸利率上浮20%-40%，二套房貸利率上浮25%-45%；其中中國銀行、東莞銀行、農業銀行、興業銀行、民生銀行、郵政銀行、渤海銀行、平安銀行首套房貸利率上浮20%，交通銀行首套房貸利率上浮40%；民生銀行二套房貸利率上浮20%，中國銀行、農業銀行、興業銀行、郵政銀行、渤海銀行、平安銀行二套房貸利率上浮25%，東莞銀行二套房貸利率上浮30%，交通銀行二套房貸利率上浮45%。此外，不少銀行甚至停止了二手房貸款。
怎麼買房？
買“滿五唯一”住房
東莞中原戰略研究中心介紹，在2006年的《通知》中規定，“滿5唯一”的個人住房免徵個人所得稅，此規定沿用至今。2013年的《通知》中強調，“對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵”。在我市實際的二手房交易中，核實不到房屋原值的情況極其罕見，故基本均按差額的20%，不按交易總額的2%徵收個人所得稅。
滿5唯一具體怎麼判斷？
滿5 年：房產證日期至交易日期，滿5年或以上。
唯一住房：以家庭為單位，在廣東省內，業主、配偶、未成年子女的名下，在省內的房管系統中只登記有一套住房。
用公積金申請貸款
東莞中原戰略研究中心介紹，如果買方繳納公積金且有較高額度的話，建議儘量使用公積金貸款或組合貸款，現在銀行利率上浮較多，但公積金利率沒有上浮，用公積金貸款可以節省一筆不小的利息支出。超過公積金貸款額度的部分，再申請銀行貸款。需要注意的是，如果是購買第二套房，那麼要先將首套房的貸款還完，才能再次申請公積金貸款，且利率會較首套房的公積金貸款利率上浮10%。
舉個栗子：
1職工個人公積金貸款可貸額度Y=個人公積金賬戶餘額B×(繳存時間係數T+收入調節係數I)×流動性調節係數L。其中，時間係數、收入係數相對固定，流動性調節係數因個貸率區間的不同而使用相應的數值。詳見文後的附件。
申請公積金貸款，需連續足額繳存至少6個月公積金，且申請時正常繳存。東莞公積金貸款額度的上限，個人為50萬元，夫妻二人為80萬元。
案例：假設小王稅前月薪5000元，已連續50個月繳存公積金，公司及個人均按工資的12%繳存，現在小王個人能用公積金貸款多少呢？根據公式，賬戶餘額B=（5000*12%*2*50）=60000元。查詢各個係數表格得知，T=1.5，I=11，L=1.4。可貸額度Y=60000*（1.5+11）*1.4=105萬，由於個人最高貸50萬元，小王最終個人能用公積金貸款50萬元。
看完這些，你知道怎麼買房了嗎？可千萬不要被那些虛假新聞騙了哦！
資料：東莞中原戰略研究中心、樂有家研究中心、優房超·瑞城搜、金信聯行
文： 樓三姐
樓三姐（公眾號loushisanjie）||我們挖掘故事和真相
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