盤和林
近日，杭州、天津相繼發佈關於加強企業自持租賃住房管理的通知，以防止房地產市場明租實售行為。目前各地紛紛出臺租賃住房新規，從政策熱點可以看出住房租賃市場將會是下一個熱點市場。
筆者認為，租賃市場處於政策紅利期，但仍需同時做好規範調控，尤其是遏制住明租實售等行為，不僅有助於保護消費者利益，也有助於防止企業自持租賃住房政策扭曲、變樣，從鼓勵發展租賃市場的角度而言，也是十分及時、必要的舉措.
“只租不售”也不失為開發商們一個好的選擇
近幾年政府對過熱房地產市場的調控從未放鬆，2018年可謂說是房地產市場的調控大年，棚改貨幣化改革標誌著三四線城市去庫存任務正式告一段落，據有關數據顯示，今年4月我國商品住宅待售房屋面積為28522萬平方米，降幅為37.5%，6月份待售面積降幅為14.7%，達到歷史新低。
雖然房地產市場進入存量時代，但是我們不得不看清兩個現實問題。
其一，房價並不會下降，出現大眾所期望的拐點。我國房價之所以一路高漲，通貨膨脹成本上升是部分原因，但絕少不了投機者的推波助瀾。投機者利用政策空白，扭曲市場供求導致一二手房價倒掛，部分房地產熱門地區二手房價接近新手房價二倍，雖然進入存量時代，但是投機者緊握房源，價格倒掛的高價二手房市場依舊不能利好住房需求者。
其二，由於我國經濟發展水平地區差異性比較大，導致人口流動性較強，租賃市場較為活躍。同時隨著時代的發展，民眾的觀念也有所轉變，租房住也越來越能為大家認可，且從經濟上來講比買房來的更划算。據易居研究院50城租金數據顯示，目前全國城市平均每平方米的租金是40元/月，以一百平米的房子來說，每月租金與月供基本持平，但是卻可以省下首付的費用，與買房相比，租房顯然更加經濟實惠。
凱恩斯說過有需求就有供給，在租售並舉的號召下，只租不售的地塊在全國多個城市開始湧現。由於房價依然看漲，有利於資產增值，在目前政策的調控下，只租不售對於房地產開發商來說也是一門只賺不賠的生意，也不失為一個比較好的選擇；此外，房租也還有較大的上漲空間，同時由於人們觀念的改變，租賃市場或成為房地產開發商們的新奶酪。因而，看準商機的開發商們也紛紛轉型做起了房東。
禁止明租實售，防止“只租不售”被扭曲、變樣
從天津、杭州目前出臺的新規來看，租賃市場問題主要集中在兩個方面。
首先，就租期來講的，允許長租但是明令禁止10年以上的租賃期，以防範明租實售現象，該項政策其實還是意在規制房地產銷售亂象維護消費者權益，也有助於防止企業自持租賃住房政策扭曲、變樣。
在房價居高不下的年代難免有開發商為了逐利紅了眼，鑽政策空子將租期較長的租期較長的租賃房源變相的賣給消費者。據有關資料顯示北京已經成交過的27宗土地當中就包含70年持有租賃房源，其租賃期限已達到住房期限。這樣的情形一旦發生受損的不僅僅有政府還有民眾，僅僅有企業獲利，根據帕累託均衡其結果就是整個社會福利遭受損失。
其次，從供地來源來看，政府將不再是自持性租賃住房土地供給來源唯一的提供者，符合規劃權屬不變而依法取得的土地、農村集體經營性建設用地都可成為租賃住房的試點。這一規定其實是有跨越性意義的，它意味著政府不再壟斷住房供地，供地主體將更加多元化。
租售並行的土地供給將對集體性土地價值產生極大的影響，同時對於大中型國有或者私有企業閒置的土地資源的再利用，也能有效的提升整個社會的資源利用效率並幫助企業回籠資金減少損失。但是自持性租賃房地產產生的效益能否有效的吸引企業的新建投資，目前市場還未產生現實的回應。
不過，對於住房需求者和房地產市場整體來講，這一突破都可喜可賀。租賃市場的強勢攻入對於解決民眾住房問題具有國家宏觀調控不可替代的優勢。市場的逐利行為會引發競爭，競爭有利於資源的有效配置，當租賃市場開始吸引市場流量時，自然會給房價帶來降溫，這有利於被扭曲的市場逐漸向真實的供求關係靠攏，減少房地產泡沫的積累，使得房地產市場更加健康的發展。
總之，自持性租賃房地產作為一個新事物進入房地產其效益可期，但是依舊需要等待時間的考驗，希望處於政策紅利期的租賃市場能抓住機遇，不要讓民眾的期待等的太久。（作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士後）
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