最近,小通看到一則消息:
大概是說日本有一套原價7500萬日元(約450萬人民幣)、70多平米的房子,20年之後,跌到了5萬日元(約3200元人民幣)
該房地處滑雪勝地,東南向,12 樓。開發商是日本名企西武集團,地段、建築質量都不差。
售房廣告打了一個月,沒有日本接盤俠。
最後,房子被中國人買走了,成交價3萬日元(約1900元人民幣)。
據說賣家非常開心,“終於不用再支付各種費用了,有了一種解脫感”。
無獨有偶。
神奈川縣郊外的高級住宅地(離東京40分鐘車程),面積 220 平方左右,建造於泡沫巔峰期1991 年,當時市價為 1.5億日元一套,鄰居都是有錢人。
後來,有人想賣房搬到東京住,於是到中介掛牌,開價 5000 萬日元(比買時跌了67%)。
中介嘲笑道:3000 萬日元都很勉強。
結果真是3000萬日元也沒人買。
白送的房子無人問津
不僅2000元的房子沒人要,連白送的房子,很多日本人也沒興趣。
因為太貴了!
據“今日日本”報道,在日本轉讓與繼承土地,先要繳納市價10%的手續費;然後,根據土地價值繳納10~55%的贈與稅,此後每年還要繳納持有房屋的費用。
說是“白送”的房子,林林總總算下來,跟買套房差不多了,而且還得付全款!
買完之後,還有每年固定費用:
不動產固定資產稅(房產評估價的1.4%)
都市計畫稅 (房產評估價的1.4%)
維修費、管理費(定期交)
火災保險(35年火災保險一起付清)
水電費(住不住都得繳)
也就是一套200萬的房子,每年交稅、費都得4萬左右。
年輕人:買房是理財不善的愚蠢行為
白送的房子沒有要,年輕人也不買房了。
有數據顯示,日本40 歲以下的“有房一族”比率持續降低。從1983 年的 42.2%,下降到 2008 年的 28.4%,再到 2015 年的 18%。
背上幾十年貸款買房,在他們眼中屬於“理財不善的愚蠢行為”。
空房在持續增加,10 年後不動產的價格肯定要大幅下跌。但是租房的話就沒有這方面的風險。被買房貸款纏身很是討厭。(31 歲單身男性,年收 550 萬日元,約33萬人民幣。)
萬一丈夫有朝一日不能動了,如何還款?想想就令人不安(27 歲已婚女性。家庭年收 700 萬日元,約42萬人民幣。)
一旦買了房子,發現周圍有個討厭的傢伙,那是最惡的事態了。(33 歲單身男性,年收 450 萬日元,約27萬人民幣)
日本是租售同權。住房不綁定任何其它的社會資源,大家都享有同樣的醫療、保險、教育資源。
而且日本公寓租金相對比較便宜,約佔月收入的1/8,這讓租房變得相當划算。
另外,與中國明星動輒全世界買房相比,日本明星也多是“租房一族”。
日本國民夫婦反町隆史與松島菜菜子,住在月租金為 175 萬日元的高級公寓裡(10.5萬人民幣)。
KAT-TUN成員龜梨和也是租房住,月租金 150 萬日元(9萬人民幣),而KAT-TUN一年收入約38億日元(2億人民幣)。
日本人氣偶像指原莉乃也租房住,僅有兩個臥室,不到90平米。
安倍晉三和指原莉乃錄製節目
指原莉乃租住的90平米房子
也或許是租比買的人多,現在日本全國出售的商品房總數為 640 萬戶左右,出租公寓大概在1300萬套。
“
只有在租房的區域,才能挑選到自己最想住的屋子。
——堀井和子 《圍繞房子的冒險》
每7戶就有一戶是空房
沒人買房的結果之一,就是空房子多了。
日本總務省發佈的2013年度“住宅•土地統計調查”顯示,日本住宅總數為6063萬戶,但空房數為820萬戶,比率為13.5%。
也就是說,平均每7戶人家有一戶是空房。有機構預測,到今年日本的空房數量將會超1000萬戶。
從下圖也可以看出,空置率逐年上升,從1993年的448萬戶,到2013年的820萬戶,空置率20年間增加了1.8倍。
住房空置率越高,房屋使用率就越低,泡沫越大。
按照較常見的標準,商品房空置率在
5-10%的,為合理區;
10-20%的,為空置危險區;
超過20%的,表明庫存積壓嚴重。
目前,不少發達國家的住房空置率都低於日本。
如:
美國(租房7%、自住1.8%.)、
英國(租房7%、自住1.7%)、
加拿大(3.7%)、
新加坡(8.1%)。
更糟糕的是,日本人口越來越少。
日本厚生勞動省公佈的人口數據估算值顯示,2017年日本出生人口僅為94.1萬人,創下1899以來新低。
去年4月,他們還公佈了50年後日本人口數的預測結果。
根據這份估算,到2065年,日本人口將比2015年減少三成,降至8808萬,超過40%的人口都是老年人!
房是給人住的,隨著人口減少,以後就更沒有人買房了。
曾經,賣掉東京就能買下整個美國
日本樓市也曾輝煌一時。
隨著戰後經濟的飛速發展,日本成為全球第二經濟大國。
所有日本人都相信,東京將毫無疑問地成為亞洲的金融中心。
隨之而來的,是房地產市場的火爆。
1987年1月,日本政府公佈了土地標準價格,東京附近的地價較上年漲了23.8%。1988年1月,地價上漲65.3%。
1989年底,日本土地資產總額約為2000萬億日元,是同期美國土地資產總額的4倍。
1991年泡沫高峰期,東京住宅均價超過200萬日元/平米(12萬人民幣)。
當時,日本人甚至喊出“賣掉東京就可以買下整個美國”、“只用皇居的土地就可以買下整個加拿大”的豪言壯語。
1991年下半年,日本房地產價格開始毫無徵兆的暴跌。
10年之後,日本各大城市的平均地價都回落至1980年代初的水平。
一切重回原點。
不過,瘦死的駱駝比馬大。
現在東京的房價還是不便宜,且兩級分化嚴重。
最貴的中央區均價要人民幣35萬一平,最便宜的足立區不到2萬。
東京23個地區房價
最後,分享兩個中國人在日本買房的事兒。
東京都一個高檔社區的某超高層公寓召開管理會。
開到一半時,用數億日元買下最高層的中國業主,出來發言:" 為什麼要用日語召開這個會呢?我是中國人。這個超高公寓裡,多數的業主也是中國人。這樣來看,總會應該使用的語言是漢語。"
會場頓時鴉雀無聲。
另據日媒報道,2015年,一名中國投資者購買了位於東京高端商務區赤坂的兩幢住宅,價格分別為6.9億日元(約3700萬人民幣)和6.8億日元(約3600萬人民幣)。
該售價是東京近12年以來的最高新房售價。
本文首發於公眾號小基快跑(xiaojikuaipao2014)
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