洛陽房價到底怎麼了？
鄭州樓市近期大熱的一篇文章《懸在洛陽頭上的巨大泡沫，何時能破！》筆鋒直指洛陽樓市泡沫，從市場表現到數據分析，讓人唏噓不已。矛盾？尷尬？莫測？很難用一個精確的詞語來形容這兩年洛陽的房價。
進入2017年以來，河南三線城市全線上漲，許昌、新鄉、安陽、駐馬店、周口甚至於一些縣城房價漲幅都讓人大跌眼鏡。
在各方“激漲”的大環境下，洛陽樓市漲幅跟周邊城市幾近持平，這似乎是一個比“洛陽泡沫”更大的“玩笑”，或直指全省，這場“全省房價PK”中，洛陽面對的到底是“泡沫”還是“花火”？
從去庫存到無房可售 從“限價”到“無地可拿”
很多人認為洛陽的“供需關係”是尷尬的，一方面是“沒有激漲”的人口基數，沒有急速飆升的經濟指數，另一方面卻是“脫韁”的房價。
從2013年-2016年洛陽用了將近五年的時間在努力去庫存，2018年洛陽整個新房市場“無房可售”，這樣快的市場消化能力似乎匪夷所思。從政府限價，到無地可拿，這種情況，略顯尷尬。
洛龍開發已經接近飽和，洛河以北的舊城區開發也已經飽和，洛陽主城已經無地可供，洛陽城市輪廓正在不斷外拓。自4月17日至7月底，洛陽市加上流拍和已拍的，一共土地交易共計18宗。其中，居住兼容商業用地共8塊。
如果洛陽未來沒有滿足市場需求量的地塊供應開發，洛陽房價上漲趨勢預計不會得到完全遏制，洛陽或將從“限價“轉向”限購“。
城市輪廓不斷外拓 近遠郊房價漲幅反超內城區
很多人購房會有一個誤解，越中心越好，越貴越好。誠然越靠近市中心的住宅各方面生活配套，更為便利。但就投資而言，就不得不考慮房價漲幅和資金投入的問題了。就洛陽目前的市場表現來看，位於洛陽關林區域的開元壹號，2016年6月的時候，均價只有4000元，目前限價之下均價在10800，房價漲幅將近170%；位於洛陽瀍河區域的恆大綠洲，2016年6月的時候，均價只有6000元/平，目前限價之下均價在8500，房價漲幅將近41.6%；位於洛陽澗西區谷水西區域的永邦大廈，自從2018年年初的6500元/平，到7月份價格為8800元/平，僅用半年時間，房價漲幅將近27.7%；而2017年洛陽城區西工區核心區域漲幅僅為35.3%（包括新房、二手房）。城市近遠郊區域的投資價值正在凸顯，地鐵的開通也將加劇這一發展趨勢。
地鐵開通將從距離和時空兩個維度改變城市運行模式，也客觀上促成了沿線樓盤的價值重構。一般來說，已發展成熟城市中心區由於原有區位條件已相當優越，在用地強度或性質未改變時，修建地鐵對房地產價格的影響不是很明顯；而越是交通不成熟的區域，地鐵投資對周邊地區產生的效益越大，房地產價格的升幅也越大。這就是為什麼業內人士通常建議買近郊的房源。
洛陽房價上漲，自貿區、地鐵頻頻“背鍋”
在洛陽很多人都把洛陽房價的上漲“歸罪”於地鐵和自貿區，似乎這些市政建設才是讓洛陽房價“瘋漲”的罪魁禍首。首先，我必須承認洛陽作為中國中西部地區首個建設地鐵的非省會城市，確實會給將來洛陽的生活帶來很大改變。自貿區的發展也會在不久的將來，給洛陽企業發展帶來新的活力。但必須認識到，這些這些“勢必”帶來的利好，現在還在“路上”。
在房地產業內人士看來，地鐵線路周邊房價的大幅上漲總共有三次：地鐵規劃出爐、地鐵開始建設、地鐵正式通車。
以青島為例，青島11號線規劃出爐，我們不妨稱2010年——2012年為青島地鐵的萌芽階段，即墨新房均價5000元/㎡上下；地鐵開始建設，2013年—2015年發展中階段，高層住宅均價7000—8000元/㎡；地鐵正式通車，2017年——2018年爆發階段，新建高層均價15225元/㎡ 房源稀缺緊俏。如果我們單純從地鐵給房價帶來的影響方面來看，洛陽地鐵暫時還未正式發力。對於洛陽地鐵口的房地產項目，例如澗西的永邦大廈，瀍河的恆大綠洲，地鐵開通前後，預計未來還有較大上漲空間。
從自貿區建設來看，自由貿易區是指兩個或兩個以上國家或地區通過簽署協定，在WTO最惠國待遇基礎上，相互進一步開放市場，實現貿易和投資的自由化，從而形成涵蓋所有成員全部關稅領土的“大區”。目前洛陽自貿區正處於初步階段，重點在引進更多的企業。自貿區對房價的影響，目前無參考的案例可尋，但就目前情況來看，自貿區在洛陽目前屬於“萌芽“和”概念落地“的階段。至於將來引進的企業對市場住宅、商業供需關係的變化，尤為可期。
就這兩方面的發展來看，洛陽目前的房價到底是“泡沫“ 還是”花火“，仍待時間考證。
月薪3000，邊罵房價，邊算月供···
關於房價，中國的網民的吐槽從來不絕於耳，面對2017年洛陽“跳漲”的房價，不僅讓購房者猝不及防，也讓很多房地產從業者摸不著頭腦。
很多人都在討論，作為人均工資3500元/月的洛陽，是如何支撐每平近萬元的房價的，答案似乎無從得知。
我的一個剛加入購房大軍的一個朋友，這樣計算洛陽的房價，“拿自貿區1號線秦嶺路站地鐵口的永邦大廈來看，我們拿65平的戶型，8800的均價來看，目前首套房的利率是6.125，現在地鐵還沒開通，一旦開通房價還要繼續飆升，如果我現在不買，按照房價在地鐵開通以後每平漲2000元來計算，我需要多付出13萬。長痛不如短痛。”
就現在的房價來看，房子是改善生活的一種方式，也成了很多人提升生活的一種方式。現實就是買了的人希望房價多漲一些，讓自己的資產升值，沒買的希望房價到自己買完再漲，區別只是購房時間問題。
不得不承認的一個事實就是，在洛陽這座城市，有多少人，月薪3000，仍然邊罵房價，邊算月供···
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