中國目前影響城市房價升值空間比較大的因素都有哪些？

給予你正能量

一直以來，國內房地產市場的保值增值能力確實比較強。其中，從一二線房價的大幅上漲，到三四線房價的大幅補漲，雖說政策主導因素佔據了關鍵，但是在金融貨幣持續擴張，而又缺乏有效投資渠道的背景下，國內房地產市場的保值增值能力還是非常強的，而對於不少擁有閒置資金乃至需要投資改善的投資者，往往更願意把資金投向房地產市場，以獲得更好的資產保值增值空間。對於房地產而言，影響房價升值空間較大的因素，莫過於幾點。其中、金融貨幣持續擴張的預期，而貨幣實際使用價值持續下降，這也是促使房地產市場的保值增值能力增強因素。再者、國內外匯環境下的狹窄投資渠道，這也是影響房價漲跌的關鍵因素之一。同時，調控政策頻率以及棚改貨幣化進程、人才引進計劃等因素。還有，土地實際供應情況，而土地供需問題往往影響房價的升值預期。此外，還包括開發商拿地成本以及土地模式等，另有人口增速預期以及產業聚集程度等因素。除此以外，還可能涉及到一些細化條件以及各類價格調動等，但整體而言，影響房價升值空間的因素，主要還是以上述因素為主，僅供參考。

郭施亮

從經濟學上的價值規律來看，影響價格上漲的最主要因素肯定是供求關係，但是因為我國市場經濟的特殊性，國家政策調控對房價的走勢也起著重要作用。具體來看：

首先，政策調控從宏觀上影響房價走勢。無論是1998年我國結束福利分房、商品房時代全面開啟，還是2008年經濟危機後國家4萬億的刺激政策，還是現在樓市調控長效機制的制定和實施，都對當時的房價走勢起到重要影響。目前，由於國家對房地產調控較為嚴格，房地產市場的熱度已經有所下降，從2016年的930新政至今，全國50個大中城市房價的漲幅均已下降，且未來短時間內房價也不會有大幅度上漲，基本維持平穩狀態。

其次，城市經濟的發展從根本上影響房價。一個城市經濟發展形勢決定了是否能吸引更多年輕勞動力的流入，而年輕勞動力作為樓市剛需的主力，是支撐一個城市房地產市場發展的基礎。因此往往經濟發展迅速且經濟總量大的城市，吸引的年輕勞動力更多，房價也往往更高。舉例子，從同級別的省會城市房價來看，東北地區的瀋陽，長春和哈爾濱與長三角地區的南京、杭州相比，雖然都是省會城市，但是因為東北地區經濟發展滯後，人口外流嚴重，導致東北地區省會城市的房價和長三角甚至是部分中部地區省會城市的房價相比，每平米相差1萬多。

再次，外部資源利好的注入是城市房價大幅賬上的關鍵。鐵路、高速和機場的修建，或者是大型企業的入駐，都會在短期內提高房價。比如京津冀“大七環”、首都第二國際機場、京張高鐵、京沈高鐵的修建，讓環北京城市在短期內房價有較大幅度的上漲，並且隨著這些交通線路的運行，這些城市不僅僅房價會上漲，城市的經濟和人口規模也會有更大的提升。

最後，城市土地的可發展空間也決定了未來房價的上漲空間。這個主要是在一個城市內部比較，很多早期建設的老城區雖然配套較為完善，但是由於當時知識和技術的限制，城區內配套也容易出現問題，包括給排水不合理和道路擁堵。同時因為老城區有大量人口居住，城區改造的難度非常大，且沒有足夠的土地和空間做新的規劃發展，因此後期很可能被後發展的新區所超越，宜居屬性遠遠不如新城區，這也是很多新城區房價最初很低，但是後期房價快速上漲的原因。

小白讀財經

20年前，中國房改開啟的時候，全國的房價基本上是在一個起跑線鳴槍啟動的，但是20年過後，各個城市的房價已經明顯有了差距，什麼12345線城市，用房價來分也是具有相當的準確性的！

而這20年可是中國城鎮化最快速的20年，城鎮化從20%以下增長到55%以上，房價尚形成如此大的分化，而在未來，城鎮化基本會進入下半場，特別是中國工業化的完成，後城市化在結構上的變化將會更加的深入！

甚至也可能會出現美國所謂“鏽帶地區”的沒落城市群體，而人口的聚散與經濟的發展潛力將決定未來城市房價之間更大的差異，具體的決定因素如下：

1、大城市：北上廣深是公認的中國一線城市，後城市化的的馬太效應會越來越明顯，這些大城市無論在現在資源、基礎設施、人才、文化吸引力方面都有較為明顯的先發優勢，暫時還看不到這種優勢被趕上的跡象，當前的房價高企好象是個發展阻礙，但其實相對經濟水平而言，這不是大城市的問題，是全國的問題！津渝有行政優勢，雖然經濟上、房價上不能跟北上廣深比，也歸為一線城市是因為有政策優勢，在後面會專門談到！

2、地區城市群：中國人口眾多，地域遼闊，除了大城市之外，圍繞著大城市的城市群和其它的一些地區中心的城市群會形成中國最主要的人口聚集地，而遠離這些城市群的城市會被逐漸邊緣化，甚至是一些省會城市也難免如此，房價自然沒什麼上漲空間。

3、經濟潛力：一些工業化城市將明顯沒落，所謂”鏽帶“城市在中國由於政策的影響不會那麼明顯，但如東北這樣的老工業區的沒落已是不可避免！房價升值空間當然就無從談起！而一些第三產業為主，特別是如深圳等這樣以高科技、金融等為發展支柱的城市，房價升值空間當然可以期待！

4、地域、文化因素：工化化開始之後的社會的最大特徵就是流動性，財富、資源的流動，還有就是人口的流動，經濟的發展決定著人口的流動，但生存環境的優劣會加快這種流動的速度，如近十年來東北人口的減少就是這兩個因素合力的結果，西北未來亦有這樣的趨勢會顯現！另外從文化的包容度來看，如果本地文化太過強悍的話，對外地人才流入的吸引力顯然也是不利的！北京、深圳無疑是中國最有包容度的城市！這無疑對城市的發展會更有助力！

5、政策影響：以上講的因素都是在市場經濟完全的條件下的影響因素，但中國是有特色的國度，其中政策方面的影響會扭轉一些因素的作用，津渝能擠身一線城市是如此，北京未來的房價的升值空間你不敢小看也是這個道理！

總之，拋開房地產的行業發展，光從各個城市房價和發展的結構性變化來看，大城市比小城市在長期更有升值空間，中心城市比邊緣城市更有發展潛力，文化包容城市比本地文化強悍城市更有吸引力！

邁克專注投資20年，無論對於投資還是投機，只有實盤經驗沒有現成理論，歡迎大家來討論各類稀奇古怪的投機問題和各類故作高深的投資理論，邁克爭取有言必復哦

邁克爾學投資

在影響房產升值的因素比較多，不僅僅我國面臨同樣的問題，每個國家都和地區都面臨相同的問題，但是影響比較大的逃不過一下幾點：

1、國家宏觀政策的影響：這一點在我國表現的比較明顯，例如最開始的深圳特區，因為國家政策的主導，推動整個城市建設和經濟發展，現在的雄安新區，一夜之間房價暴漲。這些都是政策推動房價上漲的典型例子；

2、城市或者地區經濟發展水平：這一定是房產升值的重要基本因素。一個城市經濟發生說決定了其在整個地區，乃至全中國的影響水平，現階段我國特大城市北上廣深，這樣一些城市，經濟發展水平較快，吸引大量的資金、人口、技術的聚集，說到底房產最終的目的還是給人住的，只有不斷的存在需求，而且這種需求永遠無法被滿足，房子才存在升值的空間。

3、人口因素。我過目前正處於城市化進程和逆城市化同步作用當中，由於是在我國城市東、中、西三個地區表現的尤為明顯。東部城市化水平已經相當高，並且早已出現追求鄉村田園生活的逆城市化的情況，而西部地區城市化水平相當低，有些城市甚至不足30%，地區發展的不平衡。由於西部地區在經濟、文化、教育、醫療水平有限，而且大部分集中在少數幾個省會城市，例如成都、重慶。大部分城市對人口，尤其是高素質的人才的吸引能力較弱，是的城市人口增長緩慢，這也是印象房產升值的重要因素。

4、當然科技發展水平、教育發展水平也是影響房產升值的因素，但是上述幾點尤為關鍵。

以上是從宏觀環境上分析的影響城市房產升值的重要因素，下面主要是微觀環境分析

一個房地產項目未來升值潛力大與否，主要影響因素有以下幾點：

1、房產項目所在的區位條件，比如北京。同在四環上的項目東西南北價格差異可能還是比較明顯，這就是項目所在的區位影響。同一個區位當中也會存在不同項目之間的價格差，這就需要對比項目之家的交通條件、周邊距離生活配套的距離，總而言之擁有便利、豐富的生活配套的房產甚至潛力越大；

2、不同項目的開發品質，比如一個項目整體採用新技術、新工藝、全社區智能化覆蓋，園林打造亮點突出等等都是影響房價的重要因素。

以上所述僅個人觀點，如果有任何疑問或者其他觀點歡迎留言相互交流。

房地產觀察員

首先先來看看影響房價波動的因素有哪些。

房子的本質屬性是居住，也是商品，受價值規律的影響——商品的價格以價值為基礎，但還受到多種因素的影響，使其發生變動。一般情況下，影響價格變動的最主要因素是商品的供求關係。在市場上，當某種商品供不應求時，其價格就可能上漲到價值以上；而當商品供過於求時，其價格就會下降到價值以下。同時，價格的變化會反過來調整和改變市場的供求關係，使得價格不斷圍繞著價值上下波動。

那麼目前有哪些因素會影響到供求關係的變動，從而引起城市房價變動呢？業內有句十分著名的言論概括得十分精簡：什麼決定房價？長期看人口，中期看土地，短期看金融。

我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房價長期來說怎麼走？人口流入帶來旺盛的買房需求，且遠遠不斷，房價漲。人口流出的呢？沒有需求支撐，肯定漲不動。這就是為什麼過去一二線城市房價大漲（尤其是深圳、北京、上海這種人口已經達到飽和或者將近達到飽和的大城市，房價最是高得嚇人），而三四線城市的房價不漲的原因。當然，如今情況已經倒轉——三四線城市房價漲而一二線城市房價穩定。至於造成這種原因，我們稍後在下文會分析到。

中期看土地——地價直接影響房價，不過影響到的是價值，真正影響供求關係的，其實是人地關係。如果這個地方人口是流入的，政府還不供地，這個地方房價會怎麼走？供小於求，大漲。人多而地少，譬如像香港、深圳這種寸土寸金的城市，房價必然是高的，而一些人口規模較小的小城市土地供應遠遠大於需求，樓盤建得到處都是，庫存過高，房價怎麼漲得起來。

短期看金融——貨幣超發，引發了廣義資產價格輪番的上漲。貨幣超發引起人民幣貶值，從而造成物價上漲，房價上漲。

如果一個地方人口是流入的，政府還不怎麼供地，最近貨幣又開始刺激了，這個地方房價會怎麼走？漲。

房子的價格除了受以上三個因素的影響，個人認為還應該加一個——調控政策。前面說了三四線城市人口流入小而庫存多，供應遠遠大於需求，按道理房價應該一直下行下去的，然而近一兩年來卻在不斷上漲，勢頭甚至超過了一二線城市。這是為什麼呢？

首先，為了穩定房價，一二線城市相繼出臺限售、限購、限價等調控政策，買房門檻的升高，讓原本打算在一二線城市“淘金”的投資客和炒房客不得不把目光轉向房價要低很多、買房要容易很多的三四線城市。其次，三四線城市本身庫存過大，為了去庫存，各地振幅出臺花樣頻出的“人才政策”，買房門檻也相對較低，調控政策不甚嚴格。這樣兩相配合，三四線城市的房價就漲起來了，而一二線城市由於越來越嚴格的調控政策，房價相對穩定。

以上就是中國目前影響城市房價升值空間比較大的四個因素，至於那個因素影響最大，要結合城市具體分析，見仁見智。

——希望我的回答對你有所幫助，如果你對我的回答感興趣，歡迎關注我的頭條號及微信公眾號【其易房網】，小7陪你來侃房~

大亞灣其易房網

通過研究發達資本主義國家歷史來看，整個社會資產價格是不斷增長的，不僅是因為創造社會財富的增加，也是與通貨膨脹息息相關的。所以，從長遠來看，任何國家只要政治保持相對穩定，不會發生敘利亞、伊拉克等長期內戰，整個社會固定資產包括住房永遠都是增值的。比如，1日元在二戰期間還是比較有購買力的，當時日本月均收入也就幾十元。戰敗後物價飛漲幾十倍，日本不得不發行新貨幣，隨後經濟高速增長加上匯率緊盯美元，國民收入、物價漲幅和資產價格都上漲迅速，那個階段持有物業就會比出售物業更加划算。比如1952年購買一套100萬日元的物業，到了1954年可能就增值到150萬元，而100萬元放在銀行存款兩年的收益肯定沒有因物價上漲造成的增值幅度大。韓元也是如此。

樓主關於對於影響城市房價升值空間問題，實際上是問的資產增值速度與社會物價增長的比較關係問題。所以，我認為影響房價增值空間的首要因素是貨幣供應，其次是政策調控，三是區域政策，四是短期政策機遇，然後才是項目價值升值。具體分析如下：

一是貨幣供應情況。也就是狹義貨幣M1和廣義貨幣M2的增速問題， M1是重要的流動性和經濟活躍度指標。一般經濟學認為：M1 增加，投資者信心增強，經濟活躍度提高，股市和房地產市場上漲；反之，股市和房地產市場下跌。我國的M1貨幣供應增速一直保持正值，表明房地產價格將繼續保持上漲態勢。而廣義貨幣M2代表的社會財富資產的增速，也是推高房地產價格的重要因素。2009年11月M2增速更是達到驚人的29.64%。從2017年5月以來，M2的增速已經下降到10%以下，根據中央貨幣政策來看，今後將繼續保持9%左右的增速。實際上，這個增速對整個樓市（包括一二三四五線）的資產價值增長具有很大的參考價值。因為貨幣供應增速影響著整個社會的購買力。

二是國家政策調控。中央提出“房住不抄”原則是玩真格的，絕對不是喊喊口號而已，會出臺一系列的政策來穩控整個樓市（包括一二三四五線）的增長。減少貨幣供應增速是把好源頭關口，還會通過出臺房產稅、限制房產資金流入等手段，抬高惡意炒房的成本。通過建立租購併舉的情況，允許集體土地以租賃住房的方式來分擔購房需求。通過三管齊下來對樓市炒作資金進行引導分流。當然政策歸政策、市場歸市場，要讓市場資金“聽話”、“買賬”，刺激股市是一個很好的手段。通過有打有壓來分流樓市資金。這些都是涉及到博弈的問題。

三是區域調控政策。前面說了，貨幣供應M2決定整個一二三四五線城市的房價平均漲勢。去年以來三四線城市的暴漲，對應的是一二線城市的回調。比如北京三環的房價由10萬至12萬每平下調到8萬左右。就好像“摁下葫蘆浮起瓢”的道理一樣，一二線政策調控緊了，資金就向三四線城市流動，抬高三四線城市的房產價格，三四線起來後又會向縣級城市流動。等一二線城市調控放鬆後，資金又會非常敏感的迴流，這樣三四線城市價格升溫的熱度就會降低。

四是短期政策機遇。比如雄安新區的設立，以及最近曹縣改革傳聞導致丹東的暴漲，這些隨機性政策會讓一個區域短時間內吸引大量的炒房資金，從而推高整個社會資產的價格。所以，想要尋找下一個投資機會的，要多注意看新聞聯播了。對於這種情況下，地方政策的態度就非常關鍵了，由於篇幅的原因我就不詳細說了，可以關注我並對我邀請回答。

五是項目本身價值。就是要看城市人口增長、人口年齡結構以及城市發展方向和區域規劃等情況，一般情況下，除了北京、上海等極少數以地理標準為中心的大城市（比如黃浦江等等），多數城市建設購買新區，買房就應該買未來。這塊我之前的回答裡都做說明了，歡迎大家點擊關注，查看以前回答。

總之，從長遠看，房地產市場終歸整體迴歸理性，依靠炒房暴富的難度會越來越大，房價估值“低窪”區域將減少，當然需要財稅體制改革等整套配套體系，在這裡就不詳細說明了。

從近期看，整個房地產價值增長將隨著M2增速下調而實現理性增長，這時候再根據不同城市調控政策判斷資金流向，從而選擇合適的投資機會。感謝閱讀。

夢想小號手

中國目前影響城市的房價升值空間比較大的因素，問題不知是要討論“比較大的因素”還是著重“升值空間比較大”之因素。其實影響的因素非常之多，可以從不同維度角度去分析，在此我想和大家討論比較大的因素。我個人的淺見如下：

1、趨勢。

我們來看東部沿海城市樓房均價已上來，內陸城市特別是一些小地方城市，無論是開發商，還是居民，都會看著沿海城市的樓價，來思考自己地方的樓價。開發商來說，是慢慢地抬高樓價，消費者來說，是慢慢地接受樓升價。之前廣州東莞樓價還最沒起來，我就知道總有一天要起來，因為深圳已上天了，沒理由相鄰或不遠的城市樓價會落差這麼大，必須有平緩的趨勢。

2、交通。

要致富，先修道；路通，財通。這些都是我們以前的標語，其實在今天也很對。不少城市周邊地段，一通地鐵輕軌，樓盤烏鴉變鳳凰。

3、教育資源

以前學區學位房之類，總是高人一等，比其它樓盤的樓價漲得高漲得快，不過現在北京房與學位的關係要被斬斷了，但有房總是獲得優先權的。

4、周邊環境

CBD地段的樓價總是要高的，人流動量大，會帶來交易量的。這樣這些樓盤更易變現，更受歡迎。

5、開發房成本

不過這成本，我也不知道他們到底要多少成本，總體定價很多都是跟風，也就是第一點趨勢。諸如：既然那裡都賣5萬，那我這裡賣4萬8，也是合理的。

總之，不管如何，如果要投資房產，上升幅度大不大，將來轉手好不好這些因素都是要考慮的。

如果覺得我回答還可以，請給個贊。或者關注一下我，支持新人。謝謝

良心保險人

影響房子名義價格的最大因素，是貨幣和土地供給。有時候房子價值下降，但名義價格反倒會上升，因為有通脹。

不談名義價格，只談房子實際價值，影響各個城市房子升值首先是經濟發展速度。經濟發展速度快，房子回報就大，價值就高。而影響經濟發展速度的因素有：

1、 經濟自由程度，也就是城市政府幹預的程度的倒數。一般來說，南方城市比北方城市經濟自由度高。尤其是深圳，經濟自由程度可以說在一線城市首屈一指。比如深圳只要本科畢業就可以落戶，不是本科畢業，也可以積分落戶，這戶籍自由程度，就不是北京、上海能比的。其他的如東莞、佛山、寧波、蘇州等長三角、珠三角名城，經濟自由度也很高。再次一點的是中西部的武漢、長沙、成都等城市。在北方，可能經濟自由度最高的是北京。

2、 人口年輕程度。這方面深圳又是排第一。深圳是寶安一個幾十萬人的小縣發展起來的。寶安原來只有幾十萬人，而現在深圳常住人口官方口徑是1000多萬，但很多人相信有2000多萬，這新增的人口，絕大部分是敢闖敢拼敢創新的年輕人。所以深圳現在的GDP超越廣州，人均GDP超過北京。未來深圳還會吸引越來越多的年輕人口。

其他的如資源、環境等，也影響經濟發展，但不如上面兩個因素重要。

除了經濟發展速度，公共設施投資當然也影響房子的升值。北京吸納了全國最多的公共投入，具有良好的醫療資源、教育資源，所以升值空間也有。但是，長遠來看，深圳也會在這些方面趕超北京。

所以如果要佈局未來的話，我建議，一定要把深圳作為考慮重點。

鄧新華全面回憶

影響城市房價升值空間的因素，有以下幾點：

一、城市屬性

經濟，人口，區位等因素，這是城市和城市間的橫向比較，判斷的是城市潛力。

經濟發達，人口流入多，區位好，升值空間大。

二、未來規劃

越頂級的規劃，區域升值空間愈大。

國家級規劃，地鐵規劃，新區規劃等我，都會帶動區域升值。

三、土地供給

壟斷資源，供給越少，價格越容易上漲。

四、供需關係

不多說。

五、貨幣供應

供應越多，物品價格越高，不一定是升值空間大。

六、投資投機資金流向

現在好多三四線城市房價暴漲，有一定因素就是投資投機客戶增多。

七、微觀因素

學區房等。

關鍵字: 房價 社會 增值