斌哥184160445
標題一開始就限定了下行
那我說看城市可以嗎？
北上廣深下行是週期性和政策性，就如同茅臺以小帶大，區域龍頭性質就如同行業細分龍頭。享受政策紅利，以及優秀的人才紅利。中國經濟變革中，下行是局部，震盪向上與高端精英收入同步並有二到三倍溢價是正常。
對標香港
香港豪宅不斷新高，大家有興趣可以看下誰在買，不是香港本地富豪，是內地上市財富激增者，各大身價榜名人，財富在換手，對應的房子在換手。行業的起伏與變更，對應的資金歸屬在洗牌。但，唯一不變的，房產配置。
中小城市下行
龍頭溢價明顯，跟風股才會溢價。二八效應在任何行業都存在。
房地產也不例外。
一線周邊跟風，如天津 廊坊，如蘇州 杭州，如惠州 東莞。
二線呢？與城市定位有關，與人才引進有關。未來城市扁平化，省會定位不同，集結人才屬性有競爭力，那就是同行業購買力相當人群之間的換手，與城市佈局行業的發展力相關。
美國的汽車城，破產與汽車行業有關。硅谷的房假與互聯網科技有關，紐約與金融街有關，洛杉磯與娛樂名人有關。
東北的房價，與傳統重工業沒落有關。東莞 寧波與代加工科技升級有關。
三四線下行嗎
有泡沫嗎？有就下行。
三四線，是人才流失的趨勢。沒有人，就沒有超預期的發展，就沒有溢價。
城市房價的發展與什麼有關？
與人才，城市領導者是人才，就會發展出升級招商引資的人才。重慶的經濟急劇發展，房價與之城市上升有價差，就是黃市長的定位。
再如浙江的藏富於民，是民營經濟的細化與創新。好的城市領導者在經濟與房價與環保民生之間會做出共存向上。
不管是管理者，還是行業佈局者，都需要人才的升級融合。這才是房價走勢的根本。
優秀的上市公司也是如此。
天天大聖
從1998年到2017年是18年，而在房地產理論中，存在著一個18年的週期理論，現實中則叫18年魔咒。市場週期蘊含了政策的行為，市場的供需、價格的波動、購房者的情緒，是個綜合的體現。
之前專欄中，筆者提到基本每隔3年時間，國內就會出現購房者聚集售樓處維權甚至砸售樓處的事件，其實這是中國樓市短週期的體現。而從長週期角度看，中國在2017年基本走完一個完整的週期，這和經典的18年房地產週期理論較為一致。
為什麼是18年？
房地產理論中有三個經典的週期研究，一是庫茲涅茨15-25年週期理論，開創者是美國經濟學家西蒙.庫茲涅茲，此君1971年獲得了諾貝爾經濟學獎；二是霍伊特的芝加哥18年房地產週期理論，他是一個芝加哥的房地產經紀人，發現芝加哥103年的房地產歷史中重大事件重複發生平均時間間隔為18年；三是哈哈里森18年模型理論，他是倫敦土地聯合會的執行董事，曾準確預見了1992年英國房地產的崩潰及2007年美國房地產的崩盤。
這三位之外，還有些人研究房地產週期，只是不知為何流傳不廣。譬如後來成為美聯儲主席的阿瑟.伯恩斯出版了《住宅建造的長週期》。還有玫瑰房地產經紀商羅伊.溫茨利克研究了美國1795年~1973年的房地產市場情況，測算房地產週期平均長度為18.33年。
這是理論，房地產市場的現實呢？
中國房地產市場1998年進行住房貨幣化改革，正式開啟中國房地產市場化進程。從房地產價格變動上看，中國差點也契合18年週期理論。
2014年筆者在專著中曾運用波浪理論推演中國的房地產週期，但在最後一個階段失靈。
具體的推算過程是，以全國新建住宅價格指數為基準，起點為1998年12月這個最低點。從1998年12月~2000年12月，為上升1浪，歷時13個月；2001年1月~2001年12月，為調整2浪，歷時12個月；2002年1月~2004年12月，為上升的3浪，歷時24個月；從2005年1月~2007年4月，為調整4浪，歷時16個月；從2007年5月~2008年1月，為上升的5浪，歷時9個月。也就說從1998年底到2008年初，9年間中國房地產市場走完了一個完整的上升5浪。
從2008年1月起，中國房地產市場開啟下跌的abc三浪，從2008年2月~2009年3月為下跌a浪，歷時14個月；2009年4月~2010年4月為b浪反彈，歷時13個月；再從2010年5月到2012年9月為下跌c浪，歷時29個月。這是abc三浪，而從更大的級別上看，這是大的下跌A浪，歷時56個月。而從2012年10月到2013年12月為反彈B浪，歷時15個月。因而從2014年1月起，進入C浪大殺跌階段。
其實從2014年2月末杭州有樓盤率先降價後，房價下行逐漸被市場部分認同，再到2014年5月70個大中城市新建商品住宅價格指數環比數據正式下跌，衰退格局正式確立。
但後續就是筆者要反思的地方，也是遠超出預期的，這在房地產過往階段是不曾有的。2014年10月起，央行接連降息降準，貨幣如潮水般湧入房地產市場，就是從2014年的四季度到2017年的三季度末房貸大躍進，足足投放了10萬億的房貸，這佔過去18年的一半。
也正是這場房貸大躍進打亂了應有的房地產週期演變過程。如果沒有這額外的貨幣政策轉向的化，按照模型房地產衰退將持續到2015年10月，如果猛烈些的話，將持續56個月，即到2018年8月。
牛熊交易室
關於中國房地產週期的討論，首先需要先對經濟環境分析。
不可否認的是，中國經濟環境不等同於西方經濟學，我國多數房地產管理條例更多的需要考慮政治大局因素。這是國情本身決定的，所以我們一般稱之為政治經濟學。無疑，從政治經濟學角度看問題，很多房地產週期問題更準確。
大會剛過，主要矛盾由“物質需求”轉向“更加平衡更加充分”的“美好生活”精神層面。房地產作為承載這一歷史階段的重要行業航母，無疑作用巨大。
我國的城市化率還遠遠不能達到“平衡，充分”的美好生活基本居住需求。就房地產開發量和社會貢獻度來看，房地產行業將會更加深入更加全面的發展，量級上也會得到長足的發展。
不可否認，過往的十多年，房地產金融屬性一直被人津津樂道，很多人因為購房身價暴漲，這是事實，也是上段週期內存在即合理的客觀。眼下，社會主要矛盾的朝向決定了房地產之於個人或者之於開發商，都將走向下一階段。
不少人稱之為“白銀時代”。無疑，這是站在開發商投資商角度看問題。
狹義經濟學裡面討論“中國房地產下行週期有多長”才有意義。
狹義經濟不得不從貨幣上說起。
狹義貨幣（M1）=流通中的現金+支票存款（及轉賬信用卡存款）
當前的金融改革大體上是解決“脫實向虛”，供給側改革，去槓桿！增加貨幣流動性。帶動實業產業發展，拉動消費。
而上一階段遺留或則當前面臨的局面，需要長足的深度的改革。作者認為，2-3年，1/3～1/2個經濟週期等扭轉乾坤是相當樂觀的。
改革後續階段，房地產業依然是國家經濟支柱產業。作用仍然巨大。
站在開發商角度，當下屬於寒冬，更要做好現金流量表，在房地產深度上做文章，以往“規模為王”的時代過去了。文旅地產和產業地產則都是方向。
站在客戶角度，房地產的金融屬性無疑被凍結，但是更要合理優化手頭房產，變現！購入全國視野內的潛力機會，完成房產置換，資產配置。
下一階段，很多城市化下的產業發展應該新機會新機遇，房地產行業也會在這些區域得到深度的發展和扶持。機會也就隨之而來。
雲房內參老邊
地產已經牛了17年了，多少大v，機構看地產下行，下行了麼？目前為止，所有量跌，價跌都是大牛市中的調整，從未進入過下行週期。地產興旺的核心是城市化與中國經濟的高速發展，這不變，大牛市難以掉頭。
米蘭老兵
恐怕很難看到吧，目前土拍價格畢竟放在這裡。雖然政府也展示出了調控的決心，但是並不是說一定要讓房價降下來，只是抑制房價過快瘋漲的趨勢。
房價這東西也要相比較的，目前隨著通貨膨脹物價上漲。房子本身成本也在上漲。而且國家的調控和銀行的風控嚴格把關，中國出現日本90年代房地產市場崩潰的幾率幾乎不存在。
用戶23964405289
個人認為中國房地產下行週期的長短取決於政府的調控力度。二胎政策的放開，人民生活水平的日益提高，購買房子意願強，政府對房地產調控一旦放開，房地產立馬上行。
東哥話交易
其實，這個問題銀行來回答更好。個人認為，房地產目前不是處於下行而是調整週期，因為抑制房價只是爭取市場消化的時間，並且還會給與一定的贏利空間，以防刺穿泡沬。以目前經濟發展和房地產的現狀看，這應該是一個很緩慢的過程。
