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導讀：中國現行的法律只規定國有土地上房屋是必須要有房產證，而對於集體土地上房屋，就沒有房產證一說。農村集體土地房屋最多有宅基地證，但也有很多地方土管所未發放宅基地證。這也是歷史原因造成，也是土地主管部門不作為造成的。當房屋拆遷的時候，拆遷方就會拿房屋是否有宅基地或者房產證說事，不給補償或者少補償，達到其不可告人的目的。那麼，沒有房產證的房屋，拆遷到底有沒有補償呢？今天徵地拆遷律師團隊崔鵬跟大家探討探討。
實踐中，當房屋拆遷情況出現時，拆遷方把沒有房產證的房屋納入到違建範疇之內，從而下達違建通知及違建拆除決定，補償少的可憐或壓根沒有補償。這種行政行為很明顯是錯誤的、不合理的，沒有房產證的房屋統稱為違建是需要有根據、分析沒有房產證的緣由。違建是指違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施。相關的法律法規也沒有規定農村集體土地房屋必須要辦理房產證，因此，以房產證為由不給補償或納入違建顯然違法。
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《土地管理法》相關法律規定：未經批准非法佔用土地的，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，此類房屋屬於違建，耕地是不允許建造永久性建築物，臨時使用土地期限一般不超過二年。
《城鄉規劃法》相關法律規定：所謂違法建築，是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證的規定建設，嚴重影響城市規劃的建築。一般包括四種情形：
(1)未申請或申請未獲得批准，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築；
(2)擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築；
(3)擅自改變了使用性質建成的建築；
(4)擅自將臨時建築建設成為永久性的建築。
因此，針對農村沒有房產證的房屋法律根本未規定，被拆遷人要掌握維權方向，維權要鑑定目標，通過專業拆遷律師團隊的幫助，顯然可以拿到合理補償。維權需要技巧方式方法，拆窮拆富只是一念之間。
徵地拆遷律師團隊崔鵬
你好，無證房屋的補償確實在徵地拆遷過程中是一個比較麻煩的問題。無證房屋在實踐中具體怎麼補償，需要區分好多種情況，其中也涉及是否被認定為違建的問題。下面，就在徵地拆遷中，最常見的無證房屋的補償進行說明。
1.農村房屋建於自己的宅基地上且2008年之前：在2008年以後也不存在改建、擴建、翻建的情況。這種房屋即使是無證的話，一般也可以獲得和有證房屋一樣的補償。這樣的無證房屋大多是由於歷史原因未辦理，因為2008年之前關於農村建房，法律沒有明確的規定必須取得房產證，這種情況下的無證房屋，而且也屬於一戶一宅的情況，一般不涉嫌違法建築，屬於合法建築，就應該和有證房屋同樣的補償。如果村委或者政府認定房屋系違建並降低補償的話，可以拒絕這種認定，並要求提高自己房屋的補償。
2.農村房屋建於自己的宅基地上且2008年之後：2008年，《城鄉規劃法》生效，要求在農村建房也需要審批，但是，由於在之前幾十年的時間裡，並沒有規定農村建房必須有手續，導致現在老百姓也沒有去辦證的意識，因此現在農村建房存在大批沒有辦理房產證的情況。如果房屋屬於翻建，且房屋面積與之前一樣，那麼就可以認定為合法建築，有合理的補償，否則，無論是新建，還是擴建的部分，沒有證件的房子易被認定為違法建築，獲得的補償是比較低的。
3.房屋建於耕地與自留地上:我國《土地管理法》對土地的性質與用途有嚴格的規定，耕地上嚴禁進行非農業建設，例如蓋房屋、廠房等。如果在耕地與自留地上建房，沒有向縣、市政府申請農用地轉建設用地的審批，沒有取得農用地轉批手續和建設用地許可證，一般涉嫌違法建築，補償較低。
4.養殖場建於非基本農田的耕地上:《土地管理法》第14條規定，農民可以利用承包經營的集體土地從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。農民在承包的集體土地上從事養殖並不違反法律規定，也沒有改變土地的用於農業生產的基本用途，所以在承包地上從事養殖業經營法律是允許的，根據《畜牧法》第37條的有關規定，畜禽養殖所需用地，實行分類管理，畜禽舍等生產設施及綠化隔離帶用地，按照農用地管理，不需辦理農用地轉用審批手續，因此，如果是養殖場沒有房屋許可證，一般不認為違建，正常補償。
4.城市房屋沒有證件：根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條第二款的規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。
具體在實踐中，無證房屋的補償無法一概而論，需要結合自身的情況來判斷。
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農村人說農村事。現在城鎮化的發展，農村房屋拆遷越來越多。以往農村房屋拆遷的補償必須要有產權證才可以得到，從今年起，在農村有4類無證的房屋也可以得到補償了。我們來看下。
一，祖上流傳下來的老房子。特別是在50-60年代間建的房子，由於特殊的歷史原因，那個年代很多房子都是沒有證件的，即便無證也視為合法房屋建築，如果拆遷可以獲得全額補償。
二，2008年開始實施《城鄉規劃法》，在此之前建造的房子基本都沒有規劃證和產權證。所以，2008年之前建的房子無證也是因當時歷史時期法律空白期所致，如果房屋拆遷，也不能認定為無證建築而不予補償。
三，代代相傳的房子。這樣的房子歷史悠久，無證很正常。只要能夠認定房屋為傳下來的房子，同樣可以獲得補償。
四，由於城鎮化，有些地方的房子被重新規劃修建過，這類房屋即便無證也可以獲得補償。
對於那些沒有獲得宅基地使用證的違建房屋，按照違章建築處理，雖然會有一定補償，但是補償款跟正常補償相比相差太遠。
所以，在農村房屋拆遷時對於無證房屋應當區別對待，要看房子的具體情況，不可一刀切。同時，作為被拆遷的農民，更應該瞭解政策，不要讓自己的合法收益受到不明原因的損失。
