韓本熙
導讀：在農村集體土地上房屋拆遷過程中，拆遷方如果本著公平、公正、合理的心態，被拆遷人既能改善生活水平、置換或購買的房屋也可以上市交易買賣。但在實踐中，這就是個夢想奢望而已，全國普遍現在違法徵地、拆遷，無任何手續、補償也非常不合理的情況下，用其各種手段逼迫被拆遷人簽字搬遷。必經徵地拆遷已納入政府行為，其有執法權，而我們老百姓在此類案件中，屬於弱勢群體，在徵地拆遷的進程中有放鬆警惕的心情，拆遷方會趁虛而入一舉攻克，達到其目的。在此，徵地拆遷律師團隊崔鵬為了廣大被拆遷人能有效維權，如何救濟，今天給予老百姓聊一聊：2018年農村集體土地上房屋拆遷新規定，莫要錯失良機！
一、你所要了解的
針對房屋拆遷程序、手續、補償方式、如何評估等等諸多問題，法律法規已經有明確的規定。假如按照現行法律規定去實施的話，被拆遷人的生活水平壓根不能降低，更能手頭還有富裕錢。然而，拆遷方為了降低拆遷成本，拆遷高效為目的下，拆遷方拿地方政策說事，此政策真的是合法有效的嗎？難道能違背法律法規？可以違法上位法？答案是否定的，其目的很明顯，達到不可告人的目的。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒廣大的被拆遷人，政策並不代表法律，我們可以要求拆遷方出示相關文件，是否有省政府或者國務院的徵地批准文件（有公章），如果拆遷方不給出示或者說我們沒有資格看的話，那麼，我們可以通過政府信息公開的方式調取。
依據《中華人民共和國政府信息公開條例》第二十條規定，公民、法人或者其他組織依照本條例第十三條規定向行政機關申請獲取政府信息的，應當採用書面形式（包括數據電文形式）；採用書面形式確有困難的，申請人可以口頭提出，由受理該申請的行政機關代為填寫政府信息公開申請。
政府信息公開申請應當包括下列內容：
（一）申請人的姓名或者名稱、聯繫方式；
（二）申請公開的政府信息的內容描述；
（三）申請公開的政府信息的形式要求。
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徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，郵寄要用中國郵政（EMS），底單保存為以後維權做準備，莫要口頭提出。
二、你所要清楚的
評估報告的是否客觀公正直接影響到我們的補償額度是否合情合理，然而大多數被拆遷人對於評估程序不是很清楚，單單隻看報告單中分項及總額，基本都忽略了評估機構如何選擇、房屋評估按照什麼方法確定。如何判斷其是否合法呢？
1、房屋評估辦法。對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。不同的方式方法決定著房屋的價值，大多數拆遷方對於農村集體土地上房屋按照成本法計算再乘以折舊係數，嚴重影響了老百姓的利益。合法嗎？當然不。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定法釋〔2011〕20號，第十二條規定，徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。也就是說，農村集體土地上房屋在徵收之前屬於城市規劃區內的，補償可以依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》作為依據，得到合理補償。
2、評估程序。依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》的相關規定，程序步驟如下：
1、選定評估機構（第四條規定，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定）；
2、房屋徵收部門委託評估機構（第六條規定）；
3、房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象（第九條規定）；
4、房屋徵收部門應當向受託的房地產價格評估機構提供徵收範圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。
5、房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管（第十二條規定）；
6、房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示（第十六條規定）；
7、被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估（第二十條規定）。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，評估機構的選擇是很重要的，如果拆遷方制定的評估機構，那麼針對房屋評估其意義何在？評估機構聽誰的你不清楚嗎？有其公平性、公正性、客觀性存在嗎？
三、你所要明白的
拆遷安置補償協議的簽訂，是基於補償合情合理的情況下，針對自身合法財產的認可。
依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條規定，被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第25條規定，房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，（1）被拆遷人千萬不要籤空白協議（2）口頭承諾如何作為要求的依據？（3）拆遷安置補償協議最低一式二份，其中就有你一份（4）看清協議內容是否違約責任條款。
四、你所要知道的
農村集體土地上房屋拆遷補償
補償方式：產權置換、貨幣補償、產權置換+貨幣補償相結合。
（1）產權置換：原地回遷不得低於1:1；
（2）貨幣補償：建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的徵地標準補償（指城市規劃區以外的農村）。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，中國地大物博，因此法律適用於全國各地，根本不能規定拆遷補償數額，但拆遷補償是有原則規定的。
法律鏈條：
國務院辦公廳《關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》第二款規定，徵地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷，妥善解決好被徵地農戶的居住問題，切實做到被徵地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。重大工程項目建設涉及徵地拆遷的，要帶頭嚴格執行規定程序和補償標準。
第三款規定，城鎮房屋拆遷，必須嚴格依法規範進行，必須充分尊重被拆遷人選擇產權調換、貨幣補償等方面的意願。
中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》第一款規定，加強監督檢查。取消行政強制拆遷，申請司法強制執行；先補償後搬遷，禁止採取暴力威脅迫使搬遷。
第二款規定，推動完善政策，切實維護被徵地拆遷農民的合法權益。房屋拆遷要按照建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的徵地標準補償，被徵地拆遷農戶所得拆遷補償以及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋。
第三款規定，強化責任落實，督促地方政府和有關部門依法履行職責。要對有關地方政府履行徵地拆遷主體責任情況進行監督檢查，督促嚴格審批徵地拆遷項目，認真履行公告、告知、聽證等程序，加強管理監督，依法依規進行徵地拆遷。
第四款規定，嚴肅查辦案件，嚴格追究有關責任人的責任。加大查辦違法違規強制徵地拆遷案件的力度，重點查處採取中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷行為，採取暴力、威脅手段或突擊、“株連”等方式強制徵地拆遷行為。
徵地拆遷律師團隊崔鵬
農村房屋拆遷如何補償？
房屋徵收分為國有土地上的房屋徵收和集體土地上的房屋徵收。農村房屋一般屬於集體土地上的房屋徵收。集體土地上的房屋補償標準沒有一個統一的標準，可參照的法律一般是《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中華人民共和國城鄉規劃法》等。雖然沒有統一的標準，但是我們所遵循的有一個亙古不變的補償原則，即不能降低拆遷人原有的居住條件和生活水平。
一、補償方式
1、貨幣補償；
2、產權置換；
3、遷建安置，即另行劃批宅基地建房。
注：如果當地不具備另行批准宅基地建房的客觀條件，就只能選擇貨幣補償或者產權置換。被拆遷方在與徵收方談補償時，需要確定本地是否具備另行批准宅基地自己建房的客觀條件，如果沒有條件，不能強求。
二、補償標準
1、貨幣補償
徵收房屋補償費用分兩部分進行補償：對房屋的補償和對宅基地的補償。
對房屋的補償：最低按照重建成本價進行補償。
注：城中村、棚戶區的房屋可參照周圍商品房均價予以補償。
對宅基地的補償：參照各省、自治區、直轄市徵地區片綜合地價。
注：如果查詢不到本省的區片綜合地價，可參照耕地的補償標準，最高按照被徵收前三年平均年產值的30倍計算。
例如：
圖注：此圖僅作為示例予以參考，各地標準不一，建議諮詢當地國土部門。
2、產權置換
選擇產權置換的，同等地段按合法面積最低拆一還一。
3、遷建安置，即另行劃批宅基地建房
另外劃批宅基地建房的，只補償房屋的重建成本價。
注：除了房屋本身的補償，拆遷方還應當補償被拆遷房屋的附屬設施、裝飾裝修費、搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費等其他因拆遷而產生的必要費用。
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2018年農村拆遷政策是有新的變化的，農民不僅可以拿到房屋拆遷補償，而且還能拿到宅基地補償，也就是說農民朋友以後就可以拿到兩份補償！那麼，新變化中的農村拆遷補償一般如何計算呢？《三農寶典》就為您解決這個問題，以及帶農民朋友瞭解一下2018年農村房屋拆遷政策產生的新變化。
一、雙向補償，農民拿到的補償=房屋拆遷補償+宅基地補償！
雙向補償是什麼呢？也就是農民朋友們以後還可以拿到宅基地補償了，這對於被拆遷的農民朋友們來說，是個十分令人感到高興的好消息！現在能拿到的補償要比過去高了，也就意味著咋農民朋友能在拆遷中更多的補償。
二、農村拆遷補償的兩種補償方式：貨幣補償/等價置換！
農村拆遷補償有上面兩種拆遷補償方式，即貨幣補償或者是等價補償，農民朋友可以根據自己的意願從上面兩種補償方式中選擇一種。
三、拆遷補償範圍擴大+拆遷過渡期安置補償費
我們可以看到，2018年新的農村拆遷補償範圍要比以前更大了，這就跟我們前面提到的雙向補償一樣，農民朋友可以在農村房屋拆遷中獲得更多的補償，尤其是還可以獲得20000元左右的拆遷過渡期安置補償費。
以後拆遷，除了農房和房屋內的裝修外，其他的果園菜園廁所等都有補償。
四、農村拆遷補償的計算方式，以及被拆遷的補償範圍！
我們可以看到，拆遷的補償範圍是增加了一些，像以後果園裡的果樹，菜園裡的蔬菜，水井廁所等都會有補償！
五、老馬有話說
老馬覺得，農村拆遷過程中，如何保障農民朋友的權益是最重要的一件事。咋農民，一輩子就守著這一畝三分地，能獲得更多的補償，對於咋們農民來說，就是最高興的事情。農村拆遷政策有了新變化，咋們農民能拿到的補償更多！
以上就是《三農寶典》關於這些問題的個人意見供廣大朋友參考！如果您對這個問題存在其他疑問，可以在下方評論討論哦！關注《三農寶典》，帶您瞭解種植養殖知識！麻煩您點個贊支持鼓勵一下！
村郎三農館
網友。你問的這個問題。在全國，各省市。一個地方，一個補償標準。這個沒法回答你。你可以去你當地拆遷辦公室。每個省。都下發了，拆遷補償標準文件。你可以在網上查閱查閱。
