進入3月份以來，我估計很多人已經明顯感受到合肥房地產市場回暖，尤其是在人才政策落地之後，這種趨勢應該會加速。由於過年原因，2月份成交數據非常少，不具備代表性，接下來我著重分析一下合肥3、4月份的房價。
儘管合肥樓市已經回暖，但這種回暖並不是一帆風順的，從安居客數據來看，合肥房價從2018年1月份觸底以來，經過2月份和3月份連續兩個月的上漲，於4月份又出現小幅回調。由於嚴格的價格管控，房價註定會在底部震盪一段時間，但至少已經剎住了長達一年的下滑趨勢。
全國50個重點城市房價表現
與3月份相比，4月份房價下跌城市由5個增加到15個，增加10個。與此同時，我們還可以看到，下跌城市在數量增加的同時，房價跌幅也有所擴大，上漲城市在數量減少的同時，漲幅也全面收窄。這表明，4月份全國房價有所下行。
從全國來看，仍是中西部城市表現搶眼，三大城市群中的核心城市繼續低迷，房價走勢基本上跟城市限購的嚴格程度呈負相關。
長三角城市。上海已經下跌了一年，今年第一季度經歷短暫上漲，四五月份繼續下挫，目前也處於底部震盪。南京在對人才政策加碼之後，房價出現一定的上漲，但漲幅還不太明顯，但可以判斷的是已經觸底回升。
在合肥人才政策出臺之後（公號“小易論樓市”《合肥擬取消高校畢業生購房限制，房價會上漲嗎？》），杭州成為除上海之外限購最嚴格的長三角城市，我們看到房價還在下探過程中。其實合肥跟上海和南京的走勢很接近，都屬於觸底反彈，底部震盪。蘇州房價目前看來已經出現明顯反彈。
寧波大週期勢能尚未用盡，仍繼續穩步上漲。長三角的非核心城市，由於不限購或者限購力度很小，房地產市場還在延續去年的漲勢，上行週期比我預想的要長一些。
華南珠三角。華南珠三角是所有城市群中表現最低迷的，幾個龍頭城市首當其衝。深圳在連續一年上漲之後，4月份掉轉直下令人匪夷所思。廣州也開始處於高位整蕩狀態，上行阻力明顯。
廈門跌跌不休，與去年同期相比，跌幅已超過-7%。福州也已經出現半年多的高位盤整，上漲乏力。珠三角的二三線城市，除了東莞和中山略有漲幅外，其他基本都處於滯漲或者下跌狀態。
環渤海灣城市。環渤海灣也是限購力度比較大的核心城市在下跌。北京還在下跌，已經持續了7個月了。天津受環保影響，經濟形勢惡化，房價也幾乎跌入谷底。
石家莊、廊坊跟天津一樣，已經連續下跌一年，似乎跌無可跌。濟南和青島都屬於補漲城市，落戶門檻較低，房價還在一直上漲，但青島已經升級限購了，看來快到頭了。
中西部城市。中西部城市仍在唱主角，除了鄭州微跌以外，全部都在漲。武漢這波大週期的上漲勢能已經基本耗盡，太原和其他中部三線城市接過接力棒，長沙似乎也沒有停下來的意思，越戰越勇。
西部城市表現非常亮眼，連呼和浩特和烏魯木齊都漲起來了。西安一騎絕塵，這一定是搶人政策的功勞。成都上漲勢能接近耗盡，重慶看起來要加速上漲。東北城市起步最遲，但至少還是實現上漲了。
從全國範圍來看，一些前期漲幅過大的城市，在經過限購政策打壓之後開始下跌，後又通過人才引進政策療傷，成功實現託底反彈（公號“小易論樓市”《全國房價上漲輪動，合肥超過了哪些城市？》）。由於落戶門檻很低，中西部城市絕大部分還在補漲，在我看來，這種補漲的勢能馬上就要用盡了。
合肥二手房成交數據分析
從國家統計局的數據來看，合肥3月份新房價格下跌-0.1%，二手房上漲0.1%，近幾個月漲跌幅變化不超過0.2%，數據非常穩定。
合肥鏈家自去年3月份以來，平均每個月成交量都保持在300套左右，今年3月份大幅增加，達到
554套，比去年平均水平增長85%。我認為既有春節需求積累因素，也有限購人群集中滿足一年期社保條件的因素，還有一個金三銀四小週期起作用。
從鏈家的帶看量上也能看出，3月份二手房看房次數出現井噴。預計人才引進政策實施細則出臺以後，將會給二手房市場帶來更多的成交量。
以下分析是基於鏈家自2017年3月份至2018年3月份的所有成交，共計
3887個數據。由於鏈家的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。1-2月份數據請參考我公號“小易論樓市”文章《2018年1-2合肥房價分析及購房建議》。1、合肥3月份二手房整體成交情況
合肥3月份二手房成交均價為1.615w，同比下跌-3.87%。儘管3月份合肥二手房交易量放大，但是均價仍在回落，不過整體變化幅度不大，跌勢趨於緩和。
從二手房成交週期來看，合肥從去年3月份以來，成交週期一直呈上升趨勢，到今年2月份達到頂峰，今年3月份開始出現回落，說明二手房市場成交開始加速。
從議價空間上來看，3月份達到了過去一年來的最低值，二手房市場賣方開始強勢。
從各區域成交來看，儘管3月份合肥議價空間達到1年來的最低值，與1月份相比，我注意到議價空間有所上升的是長豐縣，瑤海區和廬陽區。其中長豐北城和瑤海新站是傳統上東北區域，廬陽區是老破小的集中地，從側面反映區域分化明顯。
我還注意到肥西縣溢價空間最低，房價依舊非常堅挺，北城無論議價空間還是成交週期上都有所放大，三縣裡面北城率先出現疲態。高新區是市區溢價空間最低的區域，而且成交量較之前放大不少，我預感今年二手房會出現一定的漲幅。
2、學區房和非學區房價格
此處所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鵝湖），46中本部，38中本部。具體學區劃分和分析請參考文章（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。
學區房成交佔比達到了去年3月份以來的最高值，說明每年3月份的確是學區房的成交高峰期，不過從去年年底來看，學區房成交已經在蠢蠢欲動了。
過去一年來，學區房成交均價基本上維持在2w左右，上下浮動不是很大。
非學區房的成交均價為1.537w，有所下跌。
從戶型成交佔比上來看，1室戶型也就是公寓類型佔比出現大幅提高（公號“小易論樓市”《合肥公寓能買嗎？合肥公寓投資的誤區和建議》），3室戶型佔比降低，這說明市場剛性需求集中爆發。
下一步合肥房價分析及購房建議
前面文章我講到，合肥市區已經有一年時間沒有大規模供地，我想可能出於兩方面考慮。一個是害怕再次出現地王，引起廣泛注意，不利於穩定房價，地方承壓太大。一個是怕觸及區域限價的天花板，導致土地賤賣。
因此我們看到，過去一年來，合肥供地基本上集中在三縣或者位置比較偏遠的郊區，很少涉及熱門區域。這就造成合肥市區熱門板塊新房庫存急劇下降，供需嚴重失調，尤其以西南區域的濱湖、經開區、高新區和蜀山區最為嚴重，即使是肥西縣，新房庫存也寥寥無幾（公號“小易論樓市”《2017年合肥泛經開區房價分析及購房建議》）。
合肥目前還在嚴格限制備案價格（公號“小易論樓市”《合肥限價放開了嗎？》），很多性價比稍高的新盤，開始提高購房門檻。還有一些新房二手房價格倒掛比較厲害的，一直捂盤不開，據我小密圈成員透漏，即使通過號頭費或者全款都難以買到，尤其是合肥西南區域，一房難求。
熱門區域新房買不到，或者購房門檻較高，很多剛需開始轉向二手房，造成3月以來二手房成交大增。與此同時，市場上存在大量改善需求，需要置換掉手中的劣質房產換取房票或購房資金（公號“小易論樓市”《合肥的優質房產和劣質房產》），但由於新房限價，二手房暫時沒有漲價動力，這就造成新房和二手房價格短期出現分化。
我發現目前高新區二手房價格有抬頭之勢。由於近兩年高新區引進不少優質高科技企業，給蜀西帶來了大量剛性需求，同時高新區新房奇缺，尤其是剛需盤。建議打算在高新置業的剛需，如果能買到性價比差不多的新房應儘快上車，實在不行就考慮地鐵四號線沿線的二手次新房，目前部分小區還處於價格窪地（公號“小易論樓市”《合肥蜀山區和高新區房價分析和購房建議》）。
儘管合肥房價還在低谷運行，但成交量開始放大，議價空間有所收窄，成交週期也開始縮短，如此種種，表明合肥二手房市場正在回暖，我認為主要是限購重啟後社保1年集中到期剛需爆發的結果。
與此同時，合肥出臺了人才引進政策，對40歲以下的本科生可直接落戶購買首套房（與之配套的實施細則還未出臺，滿足落戶條件的暫時還不能直接買房），短期勢必會增加需求，造成新房市場更加緊張（公號“小易論樓市”《合肥出臺人才引進政策，下一步房價走勢會怎樣？》）。
之前預測過合肥下半年房價將會出現反彈（公號“小易論樓市”《2018年合肥房價走勢分析和預測》），具體應該在金九銀十，如果不滿足人才引進資格的剛需，我認為不必等社保1年到期，可優先考慮在三縣靠近市區的區域上車（公號“小易論樓市”《在合肥三縣買房，還是等社保滿一年後在市區買房？》）。
合肥西南區域有性價比的新房非常難買（公號“小易論樓市”《合肥西南區域新房性價比排名》），基本都有號頭費或者不同程度的提高首付。有購房需求的同學，能買到則買，不能買倒也不必戀戰，可考慮熱門區域的二手次新房，比如濱湖核心區或者蜀西高新區（公號“
小易論樓市”《2017年合肥濱湖區二手房成交分析及購房建議》）。從去年開始，我就一直強調剛需儘快上車，投資可不必著急。今年隨著周邊各重點城市紛紛補漲，合肥經過一年半的調整，目前又相對處於價格窪地，我認為現在正是佔倉的好時機。賣掉劣質資產置換優質資產，仍是今年房產投資的主要策略。
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