裁判要旨
《最高人民法院關於辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的“佔有”應理解為對不動產的支配和管理。一般認為，拿到不動產的鑰匙，即應視為對房屋已經有事實上的支配權和管理權。
案例索引
《李剛則與郭愛娥、崔小龍案外人執行異議之訴案》【（2018）最高法民申387號】
爭議焦點
《執行異議和複議案件規定》第二十八條規定的“佔有”如何理解？
裁判意見
最高院認為：本院對郭愛娥就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益進行審查，具體評析如下：
第一，再審申請人李剛則提出的是案外人執行異議之訴，該訴具有雙重訴訟性質，兼具確認當事人之間就執行標的的實體法律關係和審查能否阻卻執行的作用 。二審法院在審查被申請人郭愛娥能否就案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益時，首先應審查郭愛娥與第三人崔小龍之間是否就案涉房產存在實體法律關係，故二審法院審查郭愛娥與崔小龍之間簽訂的《房屋買賣合同》是否有效、是否實際履行及對房屋是否佔有的情況等符合法律規定，並無不當。再審申請人李剛則稱二審法院確認房屋合同效力與本案不是同一法律關係、審判錯誤的理由，不能成立。
第二，根據一審、二審法院查明的事實，2011年7月20日，郭愛娥向崔小龍出借500萬元，並實際履行。2011年8月20日，郭愛娥與崔小龍簽訂了房屋買賣合同，約定：1.崔小龍自願將其購買的位於西安市曲江新區芙蓉南路98號金地芙蓉世家38-30401號房屋及車位以320萬元的價格出售給郭愛娥；2.該房屋現有中信銀行按揭貸款在房屋成交之後由崔小龍負責繳納，崔小龍保證按揭貸款於2012年5月20日之前償還完畢；3.房屋轉讓價款以崔小龍之前所欠借款中的320萬元抵頂。之後崔小龍將案涉房屋及房屋的鑰匙、電卡、水卡、氣卡等相關物件交給郭愛娥。郭愛娥對該房屋進行了裝修並佔有。本案在詢問中，再審申請人李剛則對500萬元借款事實並無異議，但對郭愛娥與崔小龍所簽訂《房屋買賣合同》的效力提出質疑。根據《中華人民共和國民法通則》第五十五條及《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，借款的當事人郭愛娥及崔小龍，經協商約定以案涉房產抵償部分債務，意思表示真實，不違反法律、行政法規的強制性規定，內容合法有效。根據《房屋買賣合同》第八條的約定，郭愛娥及崔小龍簽字捺印後該合同生效，故無雙方配偶簽字捺印，或無中證人簽字均不影響合同的效力；崔小龍未及時償還房屋按揭貸款屬合同簽訂後的違約行為，與房屋買賣合同效力無關，由於崔小龍未償還完借款，故借據仍在郭愛娥手中符合常理。至於房屋裝修費用是否過高、裝修款的支付是否合理均不屬於房屋買賣合同效力審查的範圍。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。再審申請人李剛則主張案涉合同無效的幾點理由僅系質疑，並無相關證據證明，本院不予支持。至於李剛則提出的房價過高，證明《房屋買賣合同》虛假的問題，郭愛娥認為，當時借款人崔小龍已欠鉅額外債，為保證自己所借的款項能儘量及時償還，該房屋抵償價格雖然比較高，但自己願意接受。本院認為，該行為屬郭愛娥自己的處分行為，在出借款項真實的情況下，李剛則僅以房價過高來證明《房屋買賣合同》虛假，其證明沒有達到法律規定的高度蓋然性標準，不足以反駁郭愛娥提出的理由，其申請再審事由不能成立，本院不予支持。
第三，再審申請人李剛則主張案涉房屋至今無人居住的證據主要是案涉房屋的物業費、供熱費、垃圾處理費、公用水電費等無人繳納的物業公司明細，對此，被申請人郭愛娥在本院詢問中稱，上述費用由於客觀原因未及時繳納，現已補交完畢，並向本院提交了相關證據。本院認為，《最高人民法院關於辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的“佔有”應理解為對不動產的支配和管理。一般認為，拿到不動產的鑰匙，即應視為對房屋已經有事實上的支配權和管理權。被申請人郭愛娥在案涉房屋買賣合同簽訂後即拿到了房屋鑰匙，應視為已經“佔有”案涉房屋。據此，李剛則提供的物業公司明細不足以推翻郭愛娥實際佔有案涉房屋的事實。
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