瀛和律師機構：毛和文
摘 要
建築物區分所有權，是現代民事法律中一項重要的財產權形式，是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有物時，各區分所有權人對建築物專有部分所享有的專有所有權，對建築物共有部位所享有的共用權，以及因區分所有權人之間的共同關係所生的成員權的總稱。
《中華人民共和國物權法》、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、國務院《物業管理條例》等法律、法規對於業主的區分所有權、責任和義務，以及對區分所有權的限制作了全面明確的規定。隨著我國經濟的發展和社會的進步，對於新出現的情況和問題，如配套用房和配套設施的產權歸屬問題等，必將進一步規範和完善。
本 論
一、建築物區分所有權的形成和發展
（一）建築物區分所有權的形成
建築物區分所有權的雛形或類似形態在公元前2000年前的古巴比倫、埃及、希臘法中即已存在，依此時代的契約記載，建築物第二層應作飲食店使用，第一層方可成為買賣的標的物。而至公元前約1800年前，在擁有100萬人口的羅馬，大多數平民已居住在面向街道，且第一層有店鋪的如客棧形式的複合性集合住宅中。但是，“以私有制為基礎的最完備法律形式”的羅馬法，只承認一切建築物、添附物、地上物歸土地所有人，這實際上就是否定了建築物區分所有權。至12世紀初葉，日耳曼法承認建築物區分所有權，認為建築與土地及建築物內各個房間或地窖、地下室、廄舍、劇場之座位席等均系獨立所有權的客體。
開始於西歐的工業革命，城市人口的激增，商業的繁榮，住房及商業用房的需求，地價的飛漲，社會生活和經營的發展，迫切需要國家在法律制度上確立建築物區分所有權。
1804年，《拿破崙法典》（《法國民法典》）第664條率先規定了建築物區分所有權。該條規定：“一座房屋的數層分屬於數個所有人時，如所有權契據中未規定修繕或重建的辦法，修繕或重建應依下列規定辦理：大牆及屋頂，由全體所有權人，各按照其所有某層樓價值的比率，分擔費用。每層樓的所有人各負責修繕其在上面步行的地板。一層樓的所有人負責修建上升至一層樓的樓梯；二層樓的所有人，負責修建一層上升至二層樓的樓梯，並依此類推。”
19世紀中後期至20世紀初葉，受《拿破崙法典》第664條的影響並以其為藍本，1865年《意大利民法典》第532條、1867年《葡萄牙民法典》第2325條、1886年《日本民法典》第208條、1888年《西班牙民法典》第396條、1907年《瑞士民法典》第712條之1至20、1929年我國民國時期民法“物權篇”第799條至800條，以及希臘1929年民法、波蘭1934年民法、巴西1928年民法、羅馬尼亞1927年民法等均規定了建築物區分所有權。另外，世界上還有許多國家如烏拉圭、墨西哥、巴拿馬、洪都拉斯、秘魯以及加拿大的魁北克省民法等，都對建築物區分所有權予以了確認，這些以民法典模式對建築物區分所有權進行的規定，標誌著建築物區分所有權正式成為各國民法上的一項基本制度。
值得說明的是，1900年《德國民法典》對建築物區分所有權制度予以了否定，直到1951年3月15日製定的《關於住宅所有權及繼續居住權的法律》，才建立了德國自己的建築物區分所有權制度。
（二）建築物區分所有權的發展
建築物區分所有權自各大陸法系國家民法確立以後至今獲得了重大發展，其間，又可分為兩個發展階段：
第一階段，即兩次世界大戰期間（1918年至1947年），除美國之外的受戰爭之苦的世界許多國家均發生了嚴重的“住宅危機”，一是由於戰爭本身毀損了無數房屋和建築物；二是戰爭期間和戰爭前後人力不足，財源衰竭，建材價格高漲，不動產投資不景氣，新住宅建設幾近停滯；三是當時西方各主要資本主義國家的不動產立法側重保護承租人，使出租人和承租人之間的關係日趨緊張，盟發了社會不安定因素。為了克服社會危機和改善廣大市民的居住條件，各國政府開始將目標投向高層和多層建築物的興建上。而此期間，工業革命的完成，新建築材料的開發和新建築技術的進步，又使建築物向高空立體延伸成為了可能。在這種情況下，各國政府將建設高層和多層建築作為滿足廣大市民住房問題的重要方式，區分所有權建築物進入了一個全新的發展階段。
第二階段，即1947年至1965年期間，房屋需求量激增，加上建築技術的驚人進步，土地價值的不斷攀升，建築物向上和向下均有所創新，由此產生的建築物使用價值和經濟收入也不斷提高，進而出現的人際關係日趨複雜，糾紛日趨增多。為了適應社會經濟生活的需要，原已對建築物區分所有權立法的國家紛紛檢討其既有制度並加以修改、補充或完善，尚未立法的國家則積極創設新的理論體系。這就將建築物區分所有權法律制度推向了一個更高的發展水平。
（三）主要西方國家和地區建築物區分所有權立法現狀
法國是最早以民法典條文的形式確認建築物區分所有權的國家，而實際上在此之前，法國不少地方早有關於上下樓屬於不同所有人的記載，也有關於住宅前道路鋪石費由全體區分所有人共同承擔的習慣。但是，由於1804年《拿破崙法典》第664條的規定過於簡單和原則，不周全不詳細，無法因應第一次世界大戰後發生的“住宅危機”，該條法律規定被迫於1938年6月28日廢止，代之同日公佈的《有關區分各階層不動產共有之法律》及其之後的“修正”和“補充令”，該法律以及之後的“修正”和“補充令”共同構成法國現行的《住宅分層所有權法》。
意大利關於建築物區分所有權的規定最早見於其1865年民法第532條關於“共同關係”的規定。1942年，立法機關將區分所有權規定在“共同所有”一章的“建築物（大廈）之共有”一節中，包括建築物共用部分的範圍、共有人對共同共有物的權利、共用部分的不可分割性，關於共用部分的變更，關於設施設置費用的分擔，關於維護與整修，關於管理人問題，關於分層住宅所有人會議及權限，關於共同規約等內容，即現行區分所有權法律。
日本仿效《拿破崙法典》第664條制定了明治23年即1890年頒行的舊民法財產編第40條，迄至明治29年即1896年頒行現行民法典時，仍援用舊民法第40條並規定於現行民法第208條中。然而，昭和37年即1962年4月4日，日本製定了《有關建築物區分所有等之法律》，適用於縱割式區分所有、橫割式區分所有以及混合型態的區分所有，以取代原民法第208條。
德國關於建築物區分所有權制度，自日耳曼法迄至20世紀50年代，大體經歷了“肯定—否定—再否定—再肯定”的立法發展歷程。1900年民法典否定了建築物區分所有權制度，此後禁止建築物區分所有權的取得，僅承認此前業已存在的建築物區分所有權。在參照法國、意大利等國有關立法的基礎上，德國於1951年3月15日製定了《關於住居所有權及繼續居住權的法律》，包括之後的二次修改，建立了自己的建築物區分所有權制度，對住宅所有權的定義、構成、成立方式、區分所有權人之間的關係、住宅所有權的管理、住宅地上權、繼續居住權，關於程序事件、權利爭議的管轄以及住宅所有權拍賣的程序等作了比較全面和詳細的規定。
我國臺灣地區現行民法第799條和800條是建築物區分所有權的基本法律規範，其中，第799條是參考日本民法第208條而制定。值得提及的是，臺灣地區民法第799條被置於民法典有關相鄰關係的規定之中，區分所有權人之間的法律關係也主要是依相鄰關係法理進行處理。另一方面，臺灣立法又將建築物共用部分推定為各區分所有權人共有，因而按共有關係法理處理。根據現實生活的需要，臺灣地區於1987年6月制定了《高樓集合住宅管理維護法》（草案），將團體法法理融入區分所有權關係中，1992年1月3日公佈《公寓大廈及社區安全管理辦法》，後來的《土地登記規則》規定了專有部分、共用部分、地下層及屋頂突出物的登記等問題。
與大陸法系國家和地區不同的是，英國對建築物區分所有權仍是採取制定法與判例法相結合的方式進行規範。在制定法上，英國於1946年出臺了《住宅法》，之後又進行了多次修訂，最後一次修訂發生在1980年，因此，該法又被稱為《1980年住宅法》，主要內容有關於建築物區分所有權的取得與成立，關於建築物區分所有權的種類，關於建築物區分所有權的管理等。
美國的法律制度受英國法影響較大，傳統上也認為土地的產權範圍“上達太空，下至地心”（由於科技的發展，對於太空和地下一定空間的利用問題，美國及世界各國均有所突破，如航空、航天、氣球科考、高架路、地鐵、隧道對於地上及地下的利用等，筆者注），同樣認為建築物不是單一的不動產或財產，土地之上的房屋、建築物、構築物、定著物，甚至森林及其他附著物，地下各類礦藏、水源等均屬於土地不可分割的部分。但美國與英國又存在較大區別。在土地法、財產法或不動產法方面，特別是建築物區分所有權方面，美國主要採取州立法的方式進行規範，而且主要是制定法，判例法（普通法）效力較弱。在聯邦法方面，美國1961年頒佈了《國家住宅法》，1962年美國聯邦住宅局制定了《公寓所有權示範法》，供各州立法時參考。
在建築物區分所有權法律制度方面，香港最近二、三十年獲得了驚人的發展，從“公共房屋計劃”開始，產生了大堂、走廊、電梯、廁所、浴室、消防通道、天台、平臺等公共和公用部位。同時，由於香港房地產這一支柱產業的飛速發展，建築物區分所有權問題異常突出，1970年6月19日，香港《多層大廈（業主立案法團）條例》橫空出世，用以對高層、多層區分所有建築物進行立法規範。
二、建築物區分所有權的法律關係
（一）建築物區分所有權的概念
“區分所有權”在其形成和發展的過程中，在不同的時期和不同的國家有不同的名稱，在德國被稱為“住宅所有權”，在法國被稱為“住宅分層所有權”，在瑞士被稱為“樓層所有權”，英國美國稱之為“公寓所有權”，日本和我國的臺灣地區稱之為“區分所有權”。
目前，我國大陸的一些學者稱之為“建築物區分所有權”。《中華人民共和國物權法》、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》均稱之為“建築物區分所有權”。
一般認為，建築物區分所有權是指由區分所有權建築物專有部分所有權、共用部位所有權和因共同關係所生的成員權所構成的特別所有權。所以，稱之為“住宅所有權”與獨棟房屋所有權無區別；稱之為“住宅分層所有權”或“樓層所有權”似乎只針對不同的樓層的不同的所有人，並且又無法針對縱向區分所有權，或同一樓層存在不同的區分所有人。同樣，英國和美國所稱的“公寓所有權”也不能準確地反映出區分所有權的本質及特徵，無法將所有權人對於公共部位所享有的權利以及作為成員之一的主體參與公共事務管理的權利進行區分。
因此，我國大陸學者以及《中華人民共和國物權法》、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》定義為“建築物區分所有權”是比較準確的。
（二）區分所有權的主體
區分所有權的主體也就是區分所有權人，即通常所稱的區分建築物業主。
廣東省1993年《物業管理條例》第二條第三款規定：“本條例所稱業主，是指物業的所有權人。”廣東省新頒佈實施的《物業管理條例》第十條規定：“房屋的所有權人為業主。”“尚未登記取得所有權，但基於買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法佔有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利，並承擔相應的義務。”
2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公佈並根據2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》修訂的《物業管理條例》第六條規定：“房屋的所有權人為業主。”
自2009年10月1日起施行的《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。”“基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。”
《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（法釋[2002]16號）規定：“……二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。……”
值得注意的是，《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（法釋[2002]16號）第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條第（十一）項、《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十六條、第十七條、《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第71條均支持真正的購房人的“業主”地位。另外，《廣州市國土房管局關於解決我市歷史遺留的辦理房地產證問題若干意見的通知》（穗府辦[2010]67號）第二條第（二）和第（三）項分別規定：“商品房預購人合法購買的預售商品房，其商品房預售合同已依法辦理商品房預售合同登記備案手續並已繳清商品房購房款的；”“1995年1月1日《城市商品房預售管理辦法》實施前購買的房屋，房屋買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，但未辦理合同登記備案手續，購房人已繳清購房款的；……”都應當被確認為“業主”。
所以，對於區分所有權人（區分建築物業主）的認定，除了《房地產權證》上登記的所有權人之外，凡符合以上法律、法規、司法解釋和政策的規定、符合婚姻法、繼承法的規定對建築物享有區分所有權並且相關權利人對此均無異議者，都可以並且應當被認定為建築物的區分所有權人（區分所有權業主）。但是，如果相關權利人有異議且未有司法機關或者仲裁機關的最終判決、裁定或者裁決，仍不能被認定為建築物的區分所有權人。
（三）區分所有權的客體
1、對於建築物區分所有權專有部分的客體，各國規定不盡相同。日本立法與學者一般採用“構造上的獨立性”、“利用上的獨立性”，即“機能上的獨立性”或者“經濟上的獨立性”進行判斷，認為專有部分應有獨立的出入口，內部有專用設備和隔間構造，並可供獨立住家、店鋪、辦公室、倉庫或其他用途單獨使用。依德國單行法，專有部分指與共有部分不可分離的供特定住宅用或非供住宅用的空間，此空間必須具有完全的獨立性，有獨立出入的樓梯間或走廊通到戶外，在機能上有獨立的經濟使用價值或效用。而法國則強調“使用下的排他性”，規定專有部分應“歸屬於一主體的排他性的專有使用部分”，且“確保一特定區分所有者享有排他性使用的建築物部分與土地。”
英美國家和地區一般稱區分建築物的專用部分為“單位”、“單元”、“公寓”，英文詞一般是“flat”、“unit”或者“apartment”,指座落在一棟建築物之任一樓層，可供獨立使用的房間或封閉性空間，且與公共街道，或經由共用部分與公共街道相通的直接出入口，同時，不屬於共用部分的特定區域。
1992年7月1日起施行的《公有住宅售後維修養護管理暫行辦法》（建設部令第19號）第三條規定：“異產毗連房屋的所有人按照城市房地產行政主管部門核發的所有權證規定的範圍行使權利，……”，第四條規定：“本辦法所稱住宅的自用部位和自用設備，是指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管理和自用陽臺。”
新發布實施的《中華人民共和國物權法》第七十條規定：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”但是，《物權法》並沒有對“區分所有權的專有部分”進行界定。
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，“建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。”“規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。”
值得說明的是，對於專有部分區域的畫定，各國存在“中心說”（即“壁心說”）、“空間說”、“最後粉刷表層說”和“壁心說和最後粉刷表層說”等觀點。我國的法律、法規同樣對此問題沒有進行明確規定，但一般以《房地產權證》上標明的圖紙及註明的面積為準確定，即所謂的“套內面積”，而“套內面積”和建築面積的確定是測繪機構依據國家有關部門在不同時期發佈的房屋測量規範進行測定的，目前的測量規範是中華人民共和國質量技術監督局發佈的《房產測量規範——第1單元：房產測量規定》（GB/T 17986.1——2000）。
2、對於公共部分，日本區分為法定的公共部分如共用出入口、通道、樓梯、支柱、共同牆壁、樓地板、屋頂等和約定的公共部分如管理人用房、建築在屋外的車庫、倉庫、垃圾焚化爐、庭院等。在法國，共用部分指供區分所有者全體或數名區分所有者予以使用或對其具有有用性的建築物諸部分與土地，即成為區分所有人全體或一部分區分所有權人共同所有權的標的物的建築物部分，包括基地、構造壁、屋頂、電氣、水道和燃氣等設備，以及其他為確保舒適居住環境而必需的一切設備。德國對於共用部分採用排除法及推定方式予以確定，包括建築物之上的土地及其附屬庭院及圍繞建築物的空地，維持建築物安全所必要的外牆、承重牆、天井、屋頂、天花板、地板，供住宅所有人共同使用的設施、設備如樓梯、電梯、冷暖氣設備、瓦斯、自來水、電力系統，以及全體所有人共同約定的部分。可以看出，約定部分比較籠統。
在美國，《聯邦公寓所有權法》第2條規定，牆壁、柱子、地板、走廊、樓梯、屋頂、出入口、庭院、管理人室、中央冷暖氣和電力系統、電梯等公共設備，除了區分所有人另有約定外，原則上均屬於共用部分，而且，該法還規定，建築物基地和地下室也為共用部分。
在我國，《城市異產毗連房屋管理規定》第六條規定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用並承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多佔、獨佔。”
《公有住宅售後維修養護管理暫行辦法》第四條第二款規定：“住宅的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外牆體和基礎等）、外牆面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內自行車存車庫等。”第三款規定：“住宅的共用設施設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電幹線、共用照明、天線、暖氣幹線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設施和電梯等。”
《中華人民共和國物權法》第七十三條規定：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：“除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。”“建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。”
（四）區分所有權的內容
1、專有所有權
專有所有權，簡而言之，就是區分所有權人對自己所專有的建築物（房屋的套內建築面積所定範圍）所享有的佔有、使用、收益和處分並排除他人干涉的權利，但區分所有人對其專有部分的利用不得妨礙建築物的正常使用，不得損害其他區分所有人的利益或所有區分所有人的共同利益。
一般說來，專有所有權人對區分建築物專有部分享有單獨所有權，這一所有權同樣具有絕對性、永久性和排他性，可以自由使用、收益和處分專有部分並排除他人干涉。但是，專有所有權人處分專有部分時，必須連帶處分共用部分所享有的權利和成員權。值得說明的是，專有所有權人佔有、使用、收益，特別是維護、維修、改良時，應遵循相鄰關係的基本原則，不得違反原有設計和規劃（甚至不經相關行政管理部門批准）任意添、減，而且，處分專有部分不得拆除或者損毀，不得影響整體結構、美觀、安全。
區分所有權人在對專有部分行使權利時，負有義務，即不得違反全體區分所有權人的共同利益，不得以危險方法使用專有部分，不得對專有部分進行毀損，不得超出專有部分原有用途和使用目的使用專有部分，維持建築物安全存續並保持良好的安全狀態，不得隨意變更專有部分的水、電、煤氣設備設施，維護衛生、安寧以及當地的公序良俗和公共政策。
《城市異產毗連房屋管理規定》第五條規定：“所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規劃、房地產管理、消防和環境保護等部門的要求，並應按照有利使用、共同協商、公平合理的原則，正確處理毗連關係。”
《物權法》第七十一條規定：“……業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”第七十二條規定：“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”“業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。”
另外，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對於區分所有權人對區分建築專有部分行使權利時，規定了詳細、明確的義務與責任。
2、共有所有權
一般說來，建築物公共部位與公用房屋是指樓梯間、變電室、設備間、公共門廳、過道、公共用房、管理用房、建築物周圍上下、外牆面、消防平臺、防空地下室等以及電梯、管道、水泵、冷暖設備設施、用電設備設施、垃圾道、化糞池等。共有所有權，是指建築物各區分所有權人依照法律或管理合約的規定，對區分所有建築物的共用部分所享有的佔有、使用及收益的權利。
對於建築物區分所有權中的共有所有權，我國的法律、司法解釋、房地產行政法規、部門規章等，規定得比較詳細和具體，基本能解決我國房地產業發展過程中遇到的問題和情況。
關於共有所有權，各國理論上存在“總有”、“共同共有”和“按份共有”之爭。“總有”說認為，建築物公共部分的共有權屬於區分所有人全體或因此而組建的具有合夥性質的團體（如業主委員會或管理委員會等），共同共有和按份共有即為各國民法上的概念。筆者認為，區分所有權中的共有權應當歸入共同共有的範疇，在使用建築物共用部分時，各區分所有權人無論其所佔的份額多少，一律享有平等的權利。但是，對於義務，有些是平等的，如我國法律、司法解釋和部門規章中規定的大多數責任與義務，有些應當按份計算，如房屋維修基金就是按面積（原先按建築面積計算，後來有按套內使用面積的情形）計繳的。對於以戶為單位行使權利，是按份共有還是共同共有，不好明確，因為就每一戶而言，行使權利似乎是平等的，但針對小區或整幢建築物總面積，似乎又是按份行使權利。
3、成員權
成員權，是指各區分所有人作為一員參與組織管理機構、參與管理、表決共同事務的權利並承擔受管理規約、辦法、制度、公約、章程等約束的義務。
依各國現行建築物區分所有權法的規定，區分所有權人作為成員之一，主要享有以下四項權利：
（一）表決權，即參加管理團體集會，對大會討論的事項所享有的表決權；（二）參與制定管理公約並發表自己意見的權利；（三）參加選舉或者委託選舉及解聘管理者的權利；（四）請求權，即請求召開討論公共事務會議的權利，請求行政機關或者司法機構確認或撤銷某種不當事務或行為的權利，請求取得共用部分收益的權利以及其他請求權。
另一方面，成員在享有權利的同時，也應當承擔相應的責任和義務，即：執行區分所有權人管理團體會議所作出的決議，遵守管理公約，接受管理者管理。
在我國，《城市異產毗連房屋管理規定》、《公有住宅售後維修養護管理暫行辦法》、《物權法》、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、國務院頒佈的《物業管理條例》、各地方頒佈的《物業管理條例》及其他實施細則等，都對區分所有權中的成員權作了詳細、具體和明確的規定。
但是，對於建築物的承租人而言，由於其不是產權人，即不屬於建築物區分所有權人，其不享有成員權，不享有相應的權利，也不承擔相應的義務。當然，如果區分所有權人授權，承租人也可以代理區分所有權人享有權利和承擔義務。
三、我國關於建築物區分所有權的立法現狀
（一）建築物區分所有權的立法模式
民法典模式，即在民法典中設專章、專節、以專條規定建築物區分所有權制度的立法模式，以瑞士、意大利為代表。採取這種立法模式的優點是，使這一財產權形式與民法的其他財產權形式相互補充，使之完整、統一。從而使民法理論與實踐不至於節外生枝。但這種立法模式也有其缺陷，其一是這種立法模式限於篇幅無法使建築物區分所有權制度的各個方面表現得詳盡和具體；其二是由於這一物權形式涉及專有所有權、共有所有權、成員權及建築物的管理問題，既有群體物的因素，也有群體人的因素，公共安全和公共利益成為一個不可少的話題。而公共安全和公共利益應屬公法所關注的問題，融入民法中也就是“公法私法化”，這必將影響民法調整平等主體間的財產關係和人身關係機制，從而影響打破民法這一私法體系的和諧。
住宅法模式，即制定一部住宅法，對有關涉及住宅的法律問題進行調整。前一階段有一媒體稱我國建設部將制定（最多是牽頭起草）住宅法，這樣做對於統一目前零亂的房地產法規、政策，規範房地產開發、建設、銷售是有益的。但也有其致命的弱點，即有可能將調整平等主體的財產關係和人身關係的民事法律規範與調整建設行政主管機關和建設單位之間法律關係的行政法律規範混為一談。
建築物區分所有權立法模式，即針對建築物區分所有權這一“新”的法律問題進行專門立法，這樣就可以將區分所有權中的專有所有權法律關係、共有所有權法律關係、建築物所有人之間的法律關係完整地由一部法律（法規）來進行規範。
在我國，房地產業仍屬於新興行業，隨著我國住房制度的改革，區分所有權將成為所有權和財產權中一項不可迴避的法律制度。
（二）我國的立法現狀
1989年11月21日建設部令第5號發佈的《城市異產毗連房屋管理規定》是我國涉及建築物區分所有權的最初規定，該《規定》於2001年8月15日根據建設部令第94號《建設部關於修改〈城市異產毗連房屋管理規定〉的決定》修正。該《規定》是我國第一次以部門規章的形式規範建築物區分所有權，而且側重於區分所有權人對於共用部分的責任與義務，對於專有權和成員權，規定得比較原則和簡單。由於我國房地產的發展，該《規定》因不能適應需要而被廢止。
自1992年7月1日起施行的《公有住宅售後維修養護管理暫行辦法》（建設部令第19號）規定了在住房制度改革中向個人出售的公有住宅的售後維修和養護管理問題，規定了專有部分和成員權問題。
值得說明的是，由於當時我國的商品房不發達，以上兩個部門規章仍具有明顯的行政管理的色彩。
《中華人民共和國物權法》第六章第一次以法律的形式專門規定了“業主的建築物區分所有權”。其中，第七十條、第七十一條規定了業主對建築物專有部分享有所有權，第七十三條、第七十四條規定了業主的共有權和成員權以及對於區分所有權人的責任與義務。但遺憾的是，該章沒有對“業主”下定義，也沒有規定什麼是“專有部分”，同時，該章也沒有明確如何計算“專有部分”面積和“建築物總面積”。而且，對於違害公共利益和公共安全的行為，區分所有權人是否可以自己的名義向法院提起訴訟也沒有明確規定。
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條對於“業主”的概念，進行了明確，第二條對於建築物的“專有部分”，第三條對於建築物的“共有部分”，第八條對於“專有部分面積”和“共有部分面積”的計算，第十五條對於“損害他人合法權益的行為”進行了具體詳細的明確。同時，該《解釋》對於《物權法》未規定的問題進行了補充規定，使區分所有權人行使權利和司法機關處理相關糾紛提供了依據。
《中華人民共和國物業管理條例》於2003年6月8日由國務院令第379號公佈並於2007年8月26日修訂。該《條例》在第二章中規定了“業主”，同時規定了業主作為成員在參與管理活動中享有的權利和應履行的義務。
結論
現代建築物區分所有權包括建築物區分所有人對其專有部分所享有的權利、對共有部位所享有的權利和作為本棟樓、本小區一成員所享有的參與管理或其他應享有的權利。
對於專有部分，目前可以《房地產權證》上標明的圖紙和註明的面積為準，這似乎比較容易理解。
但對於共有部位，目前一般界定為樓梯間、變電室、設備間、公共門廳、過道、公共用房、管理用房、建築物周圍上下、外牆面、消防平臺、防空地下室等以及電梯、管道、水泵、冷暖設備設施、用電設備設施、垃圾道、化糞池等，一般不涉及到天台和平臺，這就成了懸而未決的問題。
天台、平臺不乏賣者和送者，實踐中卻見仁見智，有人認為：天台和平臺屬公共部位，應由本棟或本幢樓房的全體區分所有人享有所有權，不能由某一人或某些人獨佔使用，更不能由開發商當作物業出售或贈送；同時，也有不少持反對意見者，他們認為：天台、平臺應屬頂樓房屋所有權範圍，因為頂樓部分的附屬物由最高一層的區分所有人所有；而有法學家則認為：如果當事人之間沒有特別約定，頂層平臺應推定為全體區分所有人共同所有。換個角度說就是，如果當事人之間有特別約定，則從約定。
有一點需要強調，天台、平臺上符合規劃且經過報建的廚房、雜物間、健身房、洗衣房、陽光屋等永久性建築物可賣、可送，而且可取得所有權。天台、平臺本身不可能有所有權，永久建築物可出售須有面積，而可計算面積的永久建築物，其淨空間高度必須在2.2米以上，而且必須有上蓋。因此，房屋產權證上不可能記明天台、平臺的所有權。由此可知，天台、平臺本身是不可賣、不可送的。
按以上分析，天台、平臺使用權的獲得只能靠“協議”約定，且天台、平臺一般可用作科學利用：太陽能、乘涼、飲茶、曬衣、觀光、養花、養魚、下棋、鍛鍊身體以及其他形式的不影響其他區分所有人生活的娛樂等。
關於“天台”的所有權或產權問題，根據《廣州市房地產面積計算技術規定》（穗國房字[1994]115號）第五條第2款的規定，“平天台”屬於不能計算房地產面積的範圍。即“天台”不能設定專有產權，只能構成共有產權，因而，不能獨立出來進行買賣，也不能進行贈送。關於“送天台”的法律性質問題：“送天台”是一種民事行為，這種行為能否受到法律保護，就要看這種行為是否合法、有效。根據我國《民法通則》及其他法律（規）的有關規定，這種行為的內容不合法，為無效民事行為。一方面，開發商對“天台”沒有取得產權，非產權人無權處分“天台”；另一方面，“送天台”行為從客觀上會構成對其他業主的損害，因天台使用權為本樓全體業主共有。若開發商將“天台”送給某些業主，其他業主提出異議而造成的糾紛，開發商難以找到合理、合法的依據予以解決。
須注意的是，有人在獲得天台、平臺的使用權後，在天台、平臺上加層、增設廚房、雜物間、健身房、洗衣房、陽光屋等永久性建築物；有的砌永久游泳池、固定養魚池，花圃，或搭建超過合理高度的花架、葡萄架或其他形式的塑鋼、玻璃鋼雨篷等；有的在天台、平臺之上養家畜、家禽、寵物或是種植其他經濟作物。凡此種種，既影響城市景觀、環境或小區清潔、衛生又不符合城市商品房建設規劃的要求，均應認定為超越了對天台、平臺的使用權限，不應得到支持，更不會得到法律的保護。與此同時，如果因此造成他人人身、財產損害，應依法賠償，除非當事人能證明自己沒有過錯（故意或者過失）。《民法通則》第126條規定：“建築物或者其他設施以及建築物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”過錯是指所有人或者管理人未盡到應有的注意，設置不當，管理不善，其他缺陷。此條規定是適用舉證責任倒置和推定過錯責任原則，即受害人無須證明自己沒有過錯，將舉證責任倒置給加害物的所有人或管理人，如所有人或者管理人證明不了或無法證明自己沒有過錯，則推定其有過錯，從而承擔民事損害賠償責任。有一謹慎的問題值得提醒，建築物或者其他設施以及建築物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，如果無法證明誰是所有人或管理人，則有可能要由整棟或整幢房屋的所有區分所有人分別證明自己沒有過錯，否則有可能要承擔民事賠償責任。
無論天台、平臺怎樣被使用，並不能排除全體區分所有人承擔的對天台、平臺的修繕責任和義務。
前些年，對於小區會所、公共遊泳池、醫療用房、管理用房、信報箱的產權問題，開發商和業主爭議不斷，媒體也給予了廣泛關注，不乏訴諸法律者。由於當時我國的物權法尚未出臺，即使《物權法》已頒佈實施，由於其規定仍不明確，理論界和司法實踐還是見仁見智：有人認為這些配套物業，未出售，應當歸開發商所有；有人認為，這些物業的建設成本全部平攤到了可售的物業中，屬於公共配套物業，其所有權應當歸全體業主；還有人認為，即使稱其為公共配套物業，要看這些配套物業的建築面積是否作為公用面積分攤到業主的專有面積中，如果進行了分攤，則其產權屬於業主共有，如果沒有進行分攤，則產權仍屬於開發商所有。
對於學校、幼兒園、居委會、文化站、圖書室、派出所、衛生所、醫院、郵電所、糧油店、管理用房、變電站、垃圾壓縮站、道路等的產權問題，要按《土地使用權出讓合同》的約定和修建性詳細規劃批文或者規劃部門批准的“設計要點”進行確定。
對於會所、游泳池和其他文化娛樂設施，架空層、車位、地下室要按開發商與購房人的約定進行確定。
首先是關於學校、幼兒園、居委會、文化站、圖書室、派出所、變電站、垃圾壓縮站的產權問題。按理說，這些純屬於為城市居民提供公共服務的配套設施，應當由政府建設，但不少地方政府將這些義務交給了房地產開發商，開發商完成建設並驗收後，移交給相關的主管部門（如教育局），政府再從開發商所交納的該項目土地使用權出讓金中將該公共配套用房的建設成本費用返還給開發商，本質而言，建設費用屬於政府支出，產權當然屬於相關的政府主管部門。
其次，關於衛生所、醫院、郵電所、糧油店、管理用房的產權問題。通常，對於這些配套用房的建設，政府不會以某種形式返還其建設費用，在這種情況下，一般的做法是由相關單位以建設成本價或略高於成本的價格購買並取得產權。對於糧油店的產權問題，實踐中出現了麻煩，因為我國從計劃體制過渡到了市場經濟體制，當時為城市居民按定量提供購糧、購食用油指標的糧油供應站已名存實亡，糧油主管部門也不願意花資金從開發商手中購買產權，開發商便將此類浪油供應用房對外進行出售，值得注意的是，由於規劃功能屬於配套物業，房管部門不允許將此類用房的產權進行過戶，購買者無法取得其合法產權。而對於小區管理用房的問題，雖然有開發商取得產權，再以產權作抵押向銀行貸款，存在無法償還貸款本息而被司法查封的案例，但這是少數現象，正常情況是，小區管理用房是作為為小區業主提供服務的配套設施，建築面積應按比例全部分攤到業主的“公攤面積”中，其產權當然歸屬於全體業主。而對於小區會所、公共遊泳池等經營性物業和設施，應當看開發商售房時與購房人的具體約定而定。如果會所不獨立，其面積也已分攤並約定為購房人所有，產權問題不應當存在爭議。如果屬於獨立的會所，面積沒有分攤給購房人，則應當認定其產權仍屬於開發商。
再次，道路、綠化面積的產權屬於全體業主所有，一般不會產生糾紛。但也有一種意見認為，道路、綠化面積應當屬於國家和政府所有。此類爭議不是沒有依據，因為有些城市的道路和綠化面積被從小區的土地使用權面積中剔除，有的城市本來就將“建設淨用地”和“代徵道路面積”及“代徵綠化面積”分開，道路和綠化面積歸國家和政府所有，而不能認為是屬於本小區的全體業主共有。
《中華人民共和國物權法》第七十三條、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條都沒有明確規定小區會所的所有權歸屬問題。因此，我們應當作此理解：除非開發商在規劃報建時將會所確定為業主共有或通過商品房買賣合同約定為業主共有，否則會所屬開發商所有。
最後是關於小區車位和信報箱的產權問題。對於計算建設面積的車位（如地面或以上計算容積率的面積並不屬於公共部位的面積部分），產權當然可以由開發商作為商品物業出售；對於地面屬於不計算容積率的車位，屬於全體業主共有已無爭議。但是，對於規劃為人防、消防設施的地下車位，有不少城市在實際操作中存在允許開發商出售並可辦理產權證的情況。對於這一現象，本人認為很值得研究。
早在1979年，國家建委、郵電部就以（1979）郵郵字524號發佈了《關於在城市住宅樓房增設信報箱的聯合通知》，對住宅樓房的信報箱設置問題作了規定。1991年郵電部和建設部發布《關於在城市住宅樓房設置信報箱、信報間（或信報收發室）的聯合通知》，其第二條規定：“今後除繼續在住宅樓房推行安裝信報箱外，在城市住宅小區及高層樓房也可採用組建信報箱群、信報間（或信報收發室）的辦法解決通郵問題。信報箱以及信報箱群、信報間（或信報收發室）都是住宅建築的組成部分，各設計單位應納入設計內容，所需材料和資金，應和其它配套工程一起在基建項目內統一解決，凡未納入設計內容的，城市規劃部門不予審批。”2009年10月1日起施行的《中華人民共和國郵政法》第八條第三款規定：“建設城市新區、獨立工礦區、開發區、住宅區或者對舊城區進行改建，應當同時建設配套的提供郵政普遍服務的郵政設施。”第十條第二款規定：“建設城鎮居民樓應當設置接收郵件的信報箱，並按照國家規定的標準驗收。建設單位未按照國家規定的標準設置信報箱的，由郵政管理部門責令限期改正；逾期未改正的，由郵政管理部門指定其他單位設置信報箱，所需費用由該居民樓的建設單位承擔。”《中華人民共和國郵政法實施細則》第十六條規定：“接收郵件的信報箱是居民樓房的配套設施，設計單位應當將其納入民用住宅建築設計標準。”“居民樓房每一單元的地面層應當安裝與住戶房號相適應的信報箱或者在樓房集中處設置信報箱間（群），供住戶接收郵件使用。”“信報箱由居民樓房的產權所有者或者管理單位負責維修、更換，也可以委託當地郵政企業或者其分支機構維修、更換，所需工料費由委託單位支付。”
對於小區信報箱的產權問題，本人認為不應當列入不動產之列進行討論，因為信報箱不屬於建築物的一部分，也不屬於建築物的附屬設施。但是，從以上法律、法規可以看出，小區的信報箱或者由開發商統一出資建設，或者由物業公司收取業主資金統一建設。由於小區信報箱一般是一個整體，不能按每戶單獨拆分，無論是開發商出資建設還是業主集資建設，產權都應當歸屬於全體業主共同所有。
但是，學校、幼兒園、居委會、文化站、圖書室、派出所是否應當由開發商建設，存在爭議，由於開發商都想將建設商業物業的面積儘可能增加，而用於建設學校、幼兒園、居委會、文化站、圖書室、派出所的用地面積儘可能減少，這就出現了人們所稱的無數不成規模的“麻雀學校”和“麻雀醫院”等。而對於是否必須規劃和建設小區會所，也是一個存在爭議的問題，成規模的會所可能會給業主帶來便利，但是，如果不倫不類，則可能出現比較尷尬的情形，即效益不佳，連續虧損，最終被迫關閉，甚至拍賣、變賣也無人問津。因此，今後，應當從整個城市的總體規劃上考慮公共配套設施的建設問題。
總之，在我國，法律、行政法規對於建築物區分所有權的規定有了突破性的發展，但仍存在諸多空白或不足，需要在將來進行完善和補充，以適應現實生活發展的需要。
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