案情回放
孫某與房產公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：孫某購買房產公司開發的房屋，合同價款467210元；合同約定房產公司應於2014年12月30日將符合合同約定的商品房交付給孫某，如逾期交房，房產公司應按已付房款的日萬分之一承擔違約金；出賣人應當在商品房交付使用90個日內，將辦理權屬登記需由出賣方提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人未在規定期限內取得房地產權屬證書又不退房的，自買受人應取得權屬證書之日起，出賣人按照已按房款金額的每日萬分之一向買受人支付違約金。合同簽訂後，孫某依約支付全部購房款。
房產公司於2015年1月8日向孫某交付房屋，2016年7月28日取得竣工驗收備案文件，2016年11月25日開發商可以辦理涉案房屋於產權證書。因逾期交房、逾期辦證，孫某提起訴訟。
孫某主張
由房產公司承擔自2014年12月31日起，按合同標準計算至2015年4月1日的逾期交房違約金；承擔自2015年4月1日起，按合同標準計算至2017年1月5日的逾期辦證違約金。
房產公司抗辨
該房屋在2015年1月8日已經交孫某收房，此後的違約金請求按照合同約定標準的30%計算。
法院觀點
原告與房產公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，應受法律保護，雙方當事人應按約履行義務。孫某依約交付了購房款，房產公司理應按約履行交房及協助辦證義務。對於孫某要求房產公司支付逾期交房違約金的訴訟請求，根據相關規定，銷售的商品房需取得竣工驗收備案文件方才符合交付條件。
本案中，雙方合同約定交房時間為2014年12月30日，房產公司未能按約交付，應當承擔違約責任，房產公司於2015年1月8日向孫某實際交付房屋，鑑於孫某實際取得了房屋的佔有使用權，綜合本案實際情況，確定房產公司就房屋實際交付日至2016年7月28日符合交付條件期間的違約金按約定金額的30%進行負擔，實際交付之前的違約金按合同約定標準計算。經計算，房產公司應當承擔的逾期交房違約金為8353.7148元，故對孫某要求房產公司承擔逾期交房違約金8353.7148元的部分，予以支持，對超出部分，不予支持。
對於孫某要求房產公司支付逾期辦證違約金的訴訟請求，根據合同約定，房產公司應當在商品房交付使用90日內，將辦理權屬登記需由出賣方提供的資料報產權登記機關備案。本案中，涉案商品房符合交付條件的時間為2016年7月28日，房產公司理應於2016年10月27日前履行備案義務，協助孫某辦理房屋權屬證書，原未按約定履行義務，理應承擔相應的違約責任，向孫某支付逾期辦證違約金，截至房屋符合辦證條件的時點即2016年11月25日，按合同約定標準計算逾期辦證違約金為1354.909元，對超出部分，不予支持。
法院判決
房產公司應向孫某支付逾期交房違約金8353.7148元；支付逾期辦證違約金1354.909元。
法官評析
商品房銷售合同中約定逾期交房和逾期辦證的違約責任，目的是在開發商不能按時交房、辦證時，賠償業主的實際損失；當發生逾期交房的違約情形時，業主根據合同約定起訴要求開發商承擔違約責任，符合合同約定和法律規定。實踐中，開發商在約定交付條件尚未成就時實際交房，業主裝修入住，已享有佔有、使用的收益，未造成較大的實際損失，對這種瑕疵交房，可酌情減輕違約責任，這一方面維護了業主的合法權益，對業主的實際損失給予一定補償，另一方面也減輕開發商的負擔，保障企業健康有序發展。
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